[克而瑞]城市轨道交通对房地产市场的影响研究

2012-10-30 09:20:36

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2012-10-30
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

一、地铁对土地市场的影响

通过全国几个重点城市的研究,我们发现城市轨道交通建成后,会改变沿线土地的利用模式,带动周边地区的发展,给沿线土地带来显著的增值效应。这种增值效应反应在两个方面,分别地铁沿线的土地供应成交量及土地成交价格方面。在土地成交量方面,在地铁规划出台到和地铁通车是两个关键的时间节点,这段时期前后会出现土地成交的高峰。在土地成交价格方面,我们发现在地铁通车后土地成交价格上涨的幅度最大,同时地铁对远郊板块地价的推动效应更加明显,同时地铁发展相对成熟的城市对地铁规划的利好更加敏感,地铁规划出台及通车等因素会显著的影响土地价格变动。

1、供求关系:政府推地规模加大,企业拿地热情快速提升

(1)供应方面:地铁线路规划出台及施工期沿线土地供应规模增大

轨道交通的规划对于地方政府来说是城市规划中非常重要的部分,在地铁开发的同时,政府也会同时对地铁沿线的土地进行规划,组织拍卖和挂牌。目前很多地方政府进行地铁筹建时,地铁建设的筹资很大部分来自于沿线土地的出让金,例如南京地铁在筹建时的具体运作方式就是首先由政府提前对沿线相关地块进行控制储备,委托规划局进行沿线土地属性调整和结构优化,同时委托地铁建设指挥部和相关单位在实施各条地铁线路征地拆迁中同步完成开发用地的征地拆迁工作。在土地招拍挂的过程中,会有专项成立的地铁房地产公司参与,保证沿线土地的增值更多的用于地铁建设。从这个角度考虑,在土地供应的方面,政府在地铁建设的关键节点通常会有大规模的推地动作,这也是规划出台后土地成交量开始显著上涨的根本原因。

我们以南京地铁二号线为例,选择其作为主要案例对象的原因是首先是这条线路运营已经近两年,可以完整看到其在不同时间节点的数据变化,另外南京作为长三角地区的重要城市,房地产市场发展相对成熟,同时土地的供应不像上海那样稀缺,更有研究和借鉴的意义。在区域选择方面选择南京栖霞区,主要是由于在2号线有很多部分贯穿栖霞区,其终点站比邻学校,对区域内的土地价值的影响比较显著。南京地铁二线从2003年开始进入规划阶段,2005年动工建设,到2010年竣工,我们可以从这三个时间节点出发,考虑沿线土地供应的变化情况。

从2003年到2011年的土地供应数据方面我们可以看到,在规划出台的的2003年,土地供应到达160万方,是比较明显的供应高峰。2004年土地供应迅速回落,同时在开始动工的2005年开始持续增长,直至2007年达到供应的最高峰。 之后,2010

3

年地铁通车的时间节点上,又出现了一个小高峰。结合前文提到的地铁筹资因素,可以很容易的理解这种供应层面的变化,地铁规划出台作为重要的利好因素,成为了政府推地的一个重要理由,加大供地规模也是为地铁的先期建设融资。在地铁施工前期,随着工程的进展,很多地块完成了前期的调整和拆迁工作,同时建设也有进一步的资金需求,所以在这个阶段,政府会进一步大规模的推地。地铁的通车也是一个重要的利好因素,在这个节点上推地会得到更好的市场反响,所以在通车这个时间点上,也会出现一个供应的小高峰。

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