[世联地产]利率市场化下的房地产趋势

【世联楼市新评】之十六——利率市场化下的房地产趋势

利率市场化或将带来未来几年利率偏高的环境

利率市场化是中国金融改革的重要内容之一，目前已经进入了逐步放开存款上限和贷款下限的攻坚阶段。由于中国的利率市场化的推进，我们认为可能会带来未来几年中国经济将面临着高利率的环境。我国是典型的银行主导型金融体系，M2/GDP的比值偏高，现在达1.8倍左右。其中很重要的原因在于中国融资渠道狭窄，金融体系由银行主导，绝大部分的资金需求是通过间接融资实现的。

利率市场化带来贷款证券化的重要机遇

监管层在最近几年强制要求银行提高其资本充足率，其作用是银行发生不良经营状况时，能够迫使这些金融机构的股东权益能够作为吸收损失的缓冲，从而达到限制风险的目的。

利率市场化导致房屋和房地产资产从超配资产转变为标配资产

由于利率市场化可能会解决中国长期的负利率现象，因此就长期而言中国的房屋和房地产资产将从超配资产逐步转变为标配资产。同时，随着其他可投资的产品逐步丰富，也会吸纳和分流部分的家庭财富。

利率市场化导致行业的分化越加明显

我们知道房地产行业是资金密集型行业。观察过去几年来的房企的财务报表，不难得出这样的结论：一、在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长；在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双杀效应。二、经营性现金流持续负值。三、这个行业的周转率是存在天花板效应的，部分优秀企业的经营能力能跑赢平均水准。

我们可以预见，即使在未来几年里，能够采取恰当的内部融资和外部融资结合的房企，契合市场主流需求嬗变，将在利率市场化进程中脱颖而出，成为市场的主导力量，这是市场的大趋势。

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