中原地产——住宅市场热度不减 调控声音再度响起

　　2010年12月各地土地市场交投两旺，标杆房企更是收获颇丰，整体供求均达到年内高点；新建住宅市场同样供求两旺，成交量稳中有升。在这种形势下，政府更加重视对楼市的关注度。在最近重庆和上海即将开征房产税之际，确实又传出新的房地产调控政策即将出台之信息。

　　土地市场年尾交投两旺

　　临近年底，部分城市为完成年度出让计划不断加大土地市场供应量，各地优质地块频出。加上部分开发商资金面较为宽松，促使一批重点城市土地市场近两个月来交投两旺。

　　据中原从公开渠道监测的12个重点城市土地市场数据显示，12月居住用地供应面积创年内供应第二高位，达到1077公顷，仅次于11月1447公顷的年度最高值；居住用地成交面积也创出年内新高，达到1271公顷，环比增长31%。特别是北京、深圳、武汉、长春、南京等城市与近12月均值相比，分别出现了403%、327%、278%、135%、206%的涨幅。

　　回顾2010年土地市场，12个重点城市土地供应面积达到9991公顷，同比2009年增长10.8%；土地市场成交面积为9311公顷，同比2009年增长34.4%，土地供应和成交均创出近年来新高。其中长春、南京、北京、重庆土地供应同比2009年增幅尤其大，分别上升229%、43%、28%、26%；而杭州、成都2城市土地供应同比明显减少，分别下降51%、26%。

　　12月，十大标杆房企总成交金额约495亿元，环比增长5.8%。雅居乐、富力年末业绩冲刺，本月销售额环比分别大增近1.5倍和1倍；保利、华润本月销售额环比增长3成，其余6家开发商销售额环比上月出现下滑，减少幅度在1至6成之间。从2010年全年业绩来看， 有9家标杆房企销售额较2009年至少有1成以上的增长，其中万科以71%的增长率居首位。

　　12月，十大标杆房企购地或新增项目共计49个，购地开支达450亿人民币，是年内的峰值，环比增加116%，同比增加43%。年末各地土地市场供应大幅放量，优质地块频出。标杆房企由于近期销售业绩普遍较好，现金充裕，年底加快了"圈地"的步伐。10家标杆房企除复地外，在土地市场均有所斩获，万科和保利两大龙头本月的购地款均超过百亿人民币，分别为161亿和103亿，合计占10家标杆房企总购地款近6成。

　　新房市场年末成交"翘尾"

　　12月，各地新建住宅市场呈现供求两旺态势。

　　供应方面：据中原监测8个重点城市住宅供应市场数据显示，除天津以外，其余7个重点城市批准预售面积为815.22万平方米，环比激增39%，其中上海、广州、深圳、成都的新增供应环比增加均超过50%。

　　销售方面：2010年12月8个重点城市住宅成交接近年内高点，相比11月有大幅度增长，同成交量最高的10月比较仅相差2.31%。各地成交面积共计889万平方米，环比增长18%。其中，北京、上海、天津成交创下年内新高；深圳、杭州2城市则接近年度最高位。但广州、重庆、成都同2010年月度高位相比仍存在较大差距。成交大幅上升的主要原因是开发商在12月大量推盘，带动销售市场紧紧跟上。

　　值得一提的是，在整个国家进行连续开展调控的大背景下，开发商开始采取稳健经营方式。他们往往根据月度销售额决定其购地金额，以保持现金流的稳定和可控。据中原监测数据显示，2010年3月至12月，10大标杆房企月度销售金额均高于其月的购地金额。

　　标杆房企调整投资战略

　　2010年内，标杆房企销售业绩普遍上升，现金流情况有所改善，因此年末购地依旧活跃。鉴于未来形势可能存在诸多变局，人们对市场的预期并不明朗，促使标杆开发商纷纷调整其投资战略。

　　第一，由于一线城市新房市场已趋于饱和，二三线城市房地产市场正在逐步进入快速增长阶段，故标杆房企纷纷加大对二三线城市的开拓力度；第二，在宏观调控的影响下，投资投机需求逐步离开市场，自住型需求成为购房主力，对此部分标杆房企开始调整其产品结构，主推中低端住房，在市场低迷期取得良好的经营业绩。

　　"9.29"国家推出的调控政策，诸如收紧融资、预售资金监管、土地增值税提高等一系列举措大都剑指开发商，致使开发商"资金链"日益紧张。但是，目前绝大多数开发商实际经营状况还是不错的。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，开发商目前还是掌握着新房市场的定价权。从近期的开发商动态来看，开发商拿地依然积极，销售表现良好，并未表现出明显的资金不足，开发商近期内主动降价可能性比较小。

　　调控新政可望再度出台

　　刘渊表示，土地市场年末"完美收官"，12月8重点城市新房市场成交接近年内高点。其中一线城市成交创出新高，二线城市保持平稳。可见"9.29"新一轮调控的效果明显逊于"4月新政"。在这种情况下，政府出台新一轮更加严厉政策的可能性正在加大。

　　回顾整个2010年国内楼市状况可以看到，作为2010年第一轮调控举措，国家推出的4月新政确实取得较好的市场效果。

　　从2010年5月到8月，8大城市新建住宅成交一直保持在低位，主要城市的二手房市场价格也出现下跌。随着9月初住宅成交的大幅反弹，9月底第二轮调控政策随之降临。虽然10、11月各地市场成交量有所回落，但回落幅度远不如4月新政后的市场状况。特别是在12月这个传统市场淡季，主要城市新房市场却出现量价齐升态势，年末市场热度始终不减。面对2010年一轮又一轮的政策调控举措，各地市场始终是"野火烧不尽，春风吹又生"。由于目前市场已经形成高房价的常规态势，调控难度越来越大。

　　刘渊认为，目前国内房地产市场存在的问题涉及众多方面领域，难以一蹴而就。首先，经济持续地快速发展和相对短缺的住房供应之间存在矛盾。其次，房改实施12年来快速发展的市场缺少与之相适应的健全完善的管理机制，加上国内缺乏投资渠道以及近期通胀预期抬头等等，这些因素都加重市场调控难度。

　　近期大形势下促使房价上涨的因素依然存在，包括高流动性、通胀预期及经济增长、保障性房尚未大量上市等等，看来单靠国家调控政策抑制市场，短期内是难有实质性改观。总体来讲，市场治理应遵循"堵"不如"疏"之原则。

　　由于2011年1、2月受元旦和春节等节假日的影响，市场原本就属于淡季。一旦淡季过去，市场可望再次反弹。因此，估计在3月全国"两会"前后出台新一轮调控政策的可能性较大。

　　近日，重庆正式获批开征房产税，而上海房产税开征也已箭在弦上。虽然具体细则尚未公布，但根据两地房产税实施的方案将有所不同。目前来看，房产税开征对市场的心理影响较大，但最终效果如何尚难确定。