调控新政一月全面升级 楼市缩量或成降价前兆

　　楼市调控新政2011年1月全面升级，该时段可望成为国内楼市火爆和趋冷之分界线。1月26日出台的《新国八条》迫使各地购房群体迅速转向观望，市场供求均出现明显萎缩。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，若新政效应持续蔓延、地方政府严格执行和落实新政的话，未来楼市可望走入降价通道。

　　一月新房市场淡季不淡

　　一月历来是楼市淡季，然而2011年各地市场却是淡季不淡。因承接2010年12月楼市的火热走势，2011年1月主要城市楼市环比成交并未出现大幅回落。虽然2010年前后已出现连续两轮楼市调控的压力，但国内楼市的调整幅度仍弱于预期，各地市场的房价不跌反涨。

　　从成交情况看，2011年1月，各地新房市场供应虽有所下降，但成交却不俗。据中原监测8个重点城市新房数据显示，成交面积达到699万平方米。尽管环比下降21.4%，但是同比大幅度增长22.7%。

　　从价格情况看，中原8个监测城市中有5个城市价格上涨，其中重庆、北京、深圳3城市涨幅超过10%。另据中原领先指数二手房价格指数显示，2011年1月，五大城市二手房市场成交价格也继续攀升，除北京外，其余城市环比涨幅均有所放大。其中上海、广州2城市价格环比涨幅分别为4.71%和3.39%，为近12月来单月最大涨幅。

　　从标杆房企销售情况看，在万科销售放量的带动下，国内10大标杆房企销售面积同火热的上一个月基本持平。中原统计数据表明，2011年1月，10家标杆房企总成交面积约400万平方米，同比增近6成之多，始终保持自2010年9月以来良好的销售态势，近期《新国八条》出台以及沪、渝房产税进行试点也尚未影响标杆房企的销售业绩。

　　其中，万科于2011年1月实现销售面积165.4万平米，销售额达到201亿元，两项指标均再创公司月度历史新高。刘渊认为，万科业绩如此之好的原因在于认购住房和签约存在"时间差"，即2010年12月已认购的房源大量结转到2011年1月签约所致。在目前市场大环境下，万科"快速周转"的商业模式、均衡的城市布局，加上中小户型为主的产品结构都将助力其在未来市场调整期中继续保持优势。

　　各大重点城市2011年1月楼市成交依然保持高位的主要原因，一是2010年前几次调控政策效果不显著，购房者因担心未来"限购"政策升级反而促使这部分人加快购房步伐；二是通货膨胀形势下居民投资房产保值的需求不断增强；三是开发商近期不断加大推盘力度；四是第三次调控政策在1月底出台，降低了对前半月的市场影响度。

　　调控政策力度全面升级

　　回顾2005年以来历次楼市调控时段的"节点"，新政往往是在"两会"召开前后推出。然而，中央政府于2011年1月底的新年春节前一周突然推出更为严厉的第三轮调控新政，令各地楼市有些"措手不及"。政府部门此举实属少见，究其原因主要是近期房地产市场持续火爆表现直接相关。

　　第三轮调控新政同前两次相比，严厉程度全面升级、涉及范围更广，其中关键点是对市场的需求进行控制。目前已有青岛、上海等城市出台相关楼市调控细则，且均严格按照《新国八条》要求进行细化，其他城市实施细则预计将在2月中旬陆续出台。

　　值得注意的是，此次调控期间还同时推出紧缩货币政策以及沪、渝试点的房产税征收政策，这就使各地楼市行情更加雪上加霜。

　　据中原地产调查，在上述政策的强力作用下，市场即刻转入观望期，供求出现明显萎缩。尤其是出台征收房产税政策的沪渝2大城市，不但市场短时间内发生了逆转，甚至该逆转可能会产生持续效应。

　　刘渊表示，作为前两轮调控政策的延续，"三次调控"在限购、营业税、二套房贷等方面全面加强调控力度，终于给持续火爆的国内楼市浇上一盆冷水。鉴于"三次调控"所产生的强有力影响，未来国内楼市的走势将由不同城市供求对比状况、地方政府政策执行力度强弱、各个城市楼市本身发展特点等因素来决定，但总体来看，市场正在向有利于购房者一方的方向倾斜。

　　持续缩量将成降价前兆

　　房地产成交是否出现持续缩量是市场房价走势的重要指标，以下以一线城市上海所经历的三次楼市调控情况为例：

　　据中原领先指数上海二手房价格指数图显示，2005年起至今，上海房价经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月（2005.05-2006.01）、9个月（2008.06-2009.02）、3个月（2010.05-2010.07）。期间价格调整幅度分别为18%、13%、6%。
 
　　观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是伴随着成交量的大幅下降开始，同时以成交量的显著回升作为终结。

　　刘渊认为，从此次《新国八条》颁布以来市场反应情况看，加之春节假期影响，短期市场成交已出现严重萎缩，这将迫使投资、投机需求者进一步退出一二线城市的房地产市场，使得首套自住和改善性需求将占市场主流。但由于购房成本不断提升，自住和改善需求者对市场房价将更为敏感，短期内该群体必然持币等待，价格是否回归合理水平将成为他们是否出手的主要标准。显然，各地楼市供求双方短期内已进入观望期和新的博弈阶段。

　　从开发商角度看，由于2010年市场成交连续放量，资金普遍比较充裕，故短期内缺乏降价动力。近期开发商将会减少购地金额并谨慎推盘，这将使各地市场短期内新房供应缩量。

　　从市场供应情况看，由于2010年全国房地产新开工面积同比增长50%以上，按通常1年到1年半的施工期计算，2011年下半年开始上述供应将逐步释放，这将大大缓解2011年上半年市场供应偏紧的局面。

　　从市场需求情况看，此轮调控政策对市场的影响程度主要还是取决于不同城市楼市的泡沫程度以及投资投机所占比例。凡是泡沫程度和投资投机比例越大的城市，受调控政策的影响也就越大，尤其是一二线城市的需求因受"限购政策"的影响将出现较大幅度的下降局面；而大量二三线城市市场由于自住需求强烈，受调控政策影响相对就较小。

　　从物业本身情况看，高端物业受此次调控新政的冲击程度将远大于普通住宅。高端物业购房者大都已拥有两套以上住宅，因受"限购政策"的影响，该群体已经不具备购买资格，故高端物业未来将面临更大的不利影响；中低端物业因以自住需求为主，受冲击相对较小。只要价格回归到合理水平，市场上依然不缺乏具有购买资格的潜在需求。