[今日评论]信托融资成本抬高 企业应加速销售规避风险

　　(评论员/崔琳)据披露，中铁信托将于4月13日至4月22日对外发售“丰利41期世茂股份集合资金信托计划”，信托期限为1.5年，发行规模为1亿元，预期年收益率为7.5%至8%。在企业快速扩张的计划下，自去年5月以来，世茂股份已前后进行了6次信托融资，募集资金共计31亿元。此前的4日，建业地产也发布公告称，公司已与百瑞信托签订股权转让协议，以1.63亿元人民币向百瑞建业信托出售全资附属公司河南新城25.1%的股权。3月24日，百瑞宝盈113号集合资金信托计划(建业地产信托基金2号)开始进行为期一个月的推介。

　　在国家对开发贷以及地方融资平台政策的进一步收紧之后，银行房地产开发贷的规模在收缩，且普遍将资源倾斜给央企或者其他背景良好的大型开发企业，与此同时，通过IPO或借壳上市审批也基本暂停，增发、配股和发债也被收紧。对比境外注册企业在海外的频繁发债和借贷，对A股上市的内资房企而言，其从信托平台进行融资的紧迫性增加，不少企业寄希望于信托融资以及私募基金等。

　　但这并不意味着融资难度的降低。除了高企的产品年收益率和日渐走高的融资成本外，相比前两年，房地产信托融资的审查程序也更为严格和复杂。

　　从融资难易度来看，借道信托并不意味着通过其融资门槛的降低，在发行房地产信托计划的过程中，监管部门对企业资质的审查也日趋严格。早在去年下半年，银监会先是叫停银信合作，后又发布《通知》，要求信托公司应对房地产信托业务进行风险提示，进行业务合规性风险自查，这实际上已把信托融资渠道进一步收紧。从目前来看，申请信托的企业必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东必须具备二级资质、项目资本金比例必须达到国家最低要求等条件，此外还对其抵质押、项目到期偿付能力进行评估。从目前来看，进行信托融资的企业不管是资质还是项目，都较为优良。

　　从融资成本来看，房地产信托预期收益率大幅提升，融资成本也进一步攀升。众所周知，房地产信托融资成本主要包括产品预期收益、给予信托公司的发行费用、资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用等。从近期发行信托产品的收益率来看，不少对比去年已经有了大幅提升，个别甚至在20%以上。而早在去年年初的时候，融资成本也仅在约13—14%左右。这主要是因为在准备金率上调及楼市调控深入的背景下，资金成本不断上升，此外，监管收紧闸门增加了信托融资的难度，这也导致了部分信托公司提价。

　　值得一提的是，尽管信托融资成本难度双双提升，但对一些资质良好、资金周转快速的房地产开发企业而言，这为项目发展提供了充裕的资金流，成为企业快速发展的支撑。当然从长远来看，在房地产调控更加严厉的情况下，一旦市场或者项目遭受大的波动，都将加大信托融资的风险。在这样的背景下，房企除了继续拓展融资品种和渠道外，更应该加大现有项目的销售力度，回笼现金加快资金周转，以此达到减轻资金运营风险的压力。