住宅租赁市场存在的问题及相关建议

　　一、住房租赁调控提上政府工作日程

　　最近几年国家将房地产市场调控的重点放在了新建住房市场，房价成为调控的核心。随着调控的深入，特别是限购、限贷、限价措施的实施，购房门槛不断上升。投资投机购房需求得到部分遏制，但市场并未出现“量价齐跌”现象，而是更多表现出“量跌价稳”态势。

　　随着商品住宅市场成交量的下降以及购买行为的受限，房屋租赁市场成为人们解决居住问题的主要渠道，再加上城市新增人口的进入，住宅租赁的需求总量在短期内出现了较大幅度的上升，而与之相对的用于出租的增量住房增长有限。

　　2010年末国家统计局公布的第四季度住房租赁同比价格指数达到113.8，创下两年以来同比上涨幅度的新高。进入2011年后，北京、上海、广州、深圳等一线城市的住宅租赁价格持续上涨。据北京我爱我家的交易数据显示，3月份北京的租赁价格同比上涨幅度高达16.7%，全市的住宅租赁均价在3000元以上。虽然该数据有一定片面性，但也能够在一定层面上反映出北京市住宅租赁市场特别是中低端住宅租金上涨的态势。

　　由于新房市场、二手房市场和住宅租赁市场是绝大多数人解决居住问题的主要渠道，但在目前的房地产市场调控下，住宅租赁市场的作用明显强化，而住宅租金的上涨恶化了普通民众解决住房的处境，对中央的市场调控产生负面影响。面对住宅租金不断上涨的形势，住房和城乡建设部有关负责人在今年“两会”记者招待会上强调租金调控是房地产市场调控的一部分，要采用加大市场供应和加强市场监管的方式调控住房租赁市场。

　　与此同时，地方政府积极采取措施响应国务院关于房租调控的指示。北京市政府在4月中旬专门召开针对房租上涨过快的会议，研究和讨论具体的应对办法。此前，北京市委书记刘淇在今年“两会”期间也提出要出台法规调控房租租金。上海市4月中旬就《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。该《管理办法》强化房屋租赁登记备案，并对群租行为加强整治。
　　值得注意的是，政府层面短期的关注并不能解决住房租赁市场长期以来积压下的种种疾患。住房租赁市场依然面临着市场管理体系不完善，特别是中低端住宅租赁市场发展较为不规范等问题。这些问题将给政府的租赁市场调控带来相当大的挑战。

　　二、住宅租赁市场问题

　　1、短期租金上涨过快

　　推动住宅租金价格上涨的因素相对复杂，是多种因素综合作用的结果，目前造成租金价格上涨的因素主要由以下几个方面：

　　季节因素。从以往的市场变化来看，租金变化有着明显的季节性，尤其是在春节之后。这期间城市外来人口增多，工作人口跳槽、孩子择校等需求上升，市场租金通常会出现明显的上涨，市场波动较为明显。

　　市场因素。目前租赁市场的房源还主要是以分散的、个体的物业为主，还没有大型的、专业的从事住房租赁的企业，所以受房源来源的影响也比较大。

　　经济因素。由于从去年开始物价上涨速度较快，房价仍没有下跌，给出租者提供了涨价预期。同时下半年贷款利率的上调给不少住宅出租者带来了压力，两种因素综合作用下导致出租者开始对住宅租金价格进行了调控。

　　中介因素。房屋中介对近期租赁价格上涨的有一定推动作用，尤其是在北京、上海等地区。由于随着房地产调控导致二手房市场交易量明显下滑，房地产中介机构业务量骤减，行业竞争进一步加剧。一些中介机构为了获得生存空间，加大住房租赁市场的份额争夺。为争夺房源，以提高租金、抬高挂牌价格等方式吸引业主。部分中介甚至做“二房东”，从业主低价租进，高价租给承租人，从而加剧了房租的上涨势头。

　　2、绝大多数租赁住宅没有进行备案

　　我国于1995年颁布了《城市房屋租赁管理办法》，旨在保护租赁双方的合法权益，规范租赁市场，并要求对房屋租赁实行登记备案。由于备案制度并不具有强制性，在实际的执行中该制度并没有得到有效的落实，绝大多数的出租房屋均没有进行备案登记。

　　目前，我国住宅租赁市场构成主要是以个人分散出租为主。除廉租房、公有住房是由国家或企业提供外，租赁市场上没有形成产业化运营的机构供方。而登记备案制度又不具备强制性，只依靠个人自觉、自发行为在目前的社会环境下根本不具有任何的现实意义。个人出租房屋不备案登记的情况十分普遍，房屋租赁登记备案制度在租赁市场上已经名存实亡。

　　由于备案制度执行不力，导致房地产主管部门很难掌握整个住宅租赁市场的真实信息，给政府调控住房租赁市场，制定相关政策和贯彻落实带来较大的困难。从今年“两会”一直到现在，中央及地方关于住宅租赁市场价格的调控政策，只是停留在宣传酝酿阶段，没有太多的实质性行动。

　　3、住宅租赁相关税收征收不力

　　在住宅租赁备案登记制度难以执行的情况下，住宅租赁的相关税收征收工作也基本处于停滞状态。在没有出租信息的情况下，税收监管同样是无法落到实处。导致住宅租赁市场税收征管难的原因还与整个市场环境有着密切的关系。在住宅租赁市场上承租人在多数情况下并不要求出租人提供发票，同时也担心索要发票后出租人会变向调高租金不利于自身利益，而出租者也由于自身利益关系不愿意纳税，对于发票事项也闭口不谈，在双方的“默契”下税收被变相规避。租赁税收征缴不力，征税成本过高是主要原因，本质是缺乏有效的应对手段。

　　4、租赁双方市场话语权不对等

　　在目前的租赁市场中，出租方所拥有的话语权在很多时候要大于承租方，如在合同期内上调房屋租金、租期保障、不按合同履约等行为。我国住房租赁市场总体上还是一个出租方而非承租方市场。

　　目前，我国住房租赁法规和相关政策缺乏对承租方利益的有力保护，要想解决所产生的纠纷只有通过漫长的法律途径，付出成本往往要高于所获得的赔偿，极大的削弱了租赁合同的有效性，同时也在客观上放大了出租房的权益。

　　另外，2011年2月份《商品房屋租赁管理办法》开始施行，其中虽然规定了房屋租赁合同期内出租人不得单方面随意提高租金水平的表述，但市场实践中依然没有得到有效落实，房东随意提高房屋租金价格的情况仍然有所发生，中介吃差价现象也屡禁不止。

　　三、解决住房租赁市场乱象的措施与建议

　　1、短期内，政府适当干预租赁价格

　　应对短期的租金快速上涨，政府应采取适当的直接价格干预措施。有两种方法可以考虑，一是直接针对城市各个区域制定房屋租赁指导价格，并对标准做出具体的说明和解释以方便市场进行参考；二是规定房租租金价格上涨幅度，即在一定时间内房租租金价格上涨幅度不得超过一定数值，以此来平稳租赁市场的价格，防止在短期内租赁价格出现较大幅度上涨。

　　2、中期内，加大公共租赁住房建设

　　由于住房租赁市场中供求关系是市场价格的关键影响因素。对于租赁市场来说，控制市场的需求规模并不现实，而且过程缓慢，因此在短期内加大市场供应就成为平衡市场供求关系的主要手段。

　　从目前住宅租赁市场的构成群体上看，城市中的大部分住宅租赁群体都是由中低收入人群、新就业人口、外来务工人员等夹心层构成，在很大程度上与公共租赁住房覆盖范围相重合，所以加紧落实公共租赁住房建设将对住宅租金快速上涨起到较明显的平抑作用。“两会”期间住房和城乡建设部有关负责人在谈到租金调控时，也表示要加大公共租赁住房的建设。

　　但公共租赁租房住房有一个重要的环节需要解决，就是明确公共租赁住房的配租标准，并严格执行，让真正符合条件的中低收入阶层入住。

　　3、长期内，强化和完善租赁市场监管体系

　　目前住宅租赁市场的监管体系形同虚设，并没有发挥实质性的作用，导致租赁市场的调控工作难以展开，短期调控也没有明确的突破口。对于监管体系的建立重要的是在于执行，首先需要对违规行为进行一定力度的处罚，从而促使整个租赁市场体系向良性发展；其次，还需要建立租赁纠纷的快速法律处理机制，减少中间环节便于租赁双方进行诉求，再此基础上可以考虑规定对不备案房屋所发生租赁纠纷进行处理后，对房屋租赁所产生的收入进行处罚以刺激出租者主动进行备案。另外，可以考虑对房租租赁的税收进行分级征税，以平抑市场价格。

　　执笔人：回建强  杜勇  北京中房研协技术服务有限公司 研究中心