[世联地产]需求预期未明确,正是楼盘促销时

2011-06-30 13:22:56

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-06-30
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:世联地产

需求预期未明确,正是楼盘促销时 



  受限价政策影响,近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计,深圳几大热销限价项目,价格分别下调 10%-15%不等,开盘当天均取得不错销售业绩,甚至个别项目开盘即售罄。这一现象说明楼市组合拳已经开始显现威力。但从全国范围来看,世联地产研究认为,调控政策的执行依然是个短板,楼市调控的效力还有待发挥,预计下半年楼市在供应放大的情况下,开发商促销的力度将更大,价格松动的幅度也将扩大。

  年初出台的“国八条”是中国楼市调控史上的最强音,世联地产研究将其调控要点概括为“三限一保一堵”  。受其影响,今年 1-5 月全国商品住宅的成交面积仅同比增长 9.1%,是 2005 年至今同期的次低,仅高于 2008 年同期。分城市来看,一线城市的北京、上海、深圳三个城市 1-5 月商品住宅成交量同比分别增长-24%、13%、1%;二线城市的杭州、天津、长沙及成都 1-5 月商品住宅成交量分别同比增长-22%、1%、-6%及10%;而三线城市受限购影响,成交量走势分化,受限购的佛山、苏州和厦门的1-5 月商品住宅成交分别同比增长 36%(5 月同比增长-8%)、12%、-19%,而未限购的东莞同比大涨 50%。不仅如此,从上述城市1-5月各月的成交量走势来看,一二线城市成交量整体呈现企低的态势。这说明楼市调控的效力已经开始显现。

  但从具体执行上来看,世联地产研究认为,楼市调控的效力还有待进一步深化。限贷和限购的执行已达中央政府的要求;限价由于与当地经济发展目标挂钩,演变成“涨价令” ,在限价政策要求下出台的“房价备案制”及“一房一价”等相关政策,各城市均出台相应地方细则,但执行一般,在开发商层面并没有完全落实下去;保障房的情况更不理想,截至5 月底,开工率却不到四成;堵阴阳合同,是针对二手楼转让行为,是为堵塞市投资投机者的后路,通过据实征税加大投资投机者的投资成本和难度,从而实现楼供应增多,预期改变 根据世联地产的研究显示,新开工面积滞后 1.5 年的走势与销售面积的走势趋于一致。而据国家统计局的数据显示,2009-2010年全国新开工面积分别同比增长 15.7%、40%,这意味着今年下半年将迎来楼市供应的高峰期。然而,据部分城市的新增预售量来看,其 1-5 月的同比增长率普通偏低,比如:北京、上海、深圳、杭州 1-5 月的新增预售量分别同比增长-54%、-3%、-15%、-16%,这意味着上述城市的开发商推盘并不积极,那下半年楼盘可能会集中上市。若是开发商继续像上半年那样消极应对,在保障房大量上市后,将越不利于存量的消化。

  同时说明,需求对楼市的预期开始改变。

  从全国的成交量来看,成交量的增幅已明显放缓,说明购房者在楼市政策的调控下已开始犹豫。而限价楼盘遭到购房者的热捧,恰恰说明购房者已经形成了一个初步的降价预期,只有当楼市价格达到预期时便立即入市。不过,世联地产研究认为,目前楼市需求尚未形成很明确的预期。因为在 2008 年楼市低迷期,众多购房者在观望的过程中都很明确表示房价要降到 2007 初,甚至 2006年初的水平,已经形成很明确的降价期望。而目前,购房者的观望显然没有达到 2008 年那种程度,只要价格的优惠幅度超过普通的折扣,开发商便可录得不俗的销售业绩。

  根据 2008 年楼市调整的分析,其降价过程大致遵循如下过程:进入观望——局部促销——新开项目低于预期——全面促销——局部降价——全面降价。当下楼市受限价政策影响,正处于“新开项目低于预期”阶段。目前保障房开工率不足,因此在下半年,中央政府期望“通过保障房大量上市来牵制楼市”的想法可能难以完全达成,这意味着楼市调控政策短期内不可能放松,相反可能会加强。所以未来房价继续松动的可能性在加大,因此目前楼市调整亦难脱离2008年的调整轨迹。

  世联地产研究认为,在需求未形成明确预期之前,正是开发商促销推货的大好时机,一旦预期明确,可能会像2008年那样,即使降价也未必有成交量。

 

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