需求预期未明确，正是楼盘促销时 

　　受限价政策影响，近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调 10%-15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。这一现象说明楼市组合拳已经开始显现威力。但从全国范围来看，世联地产研究认为，调控政策的执行依然是个短板，楼市调控的效力还有待发挥，预计下半年楼市在供应放大的情况下，开发商促销的力度将更大，价格松动的幅度也将扩大。

　　年初出台的“国八条”是中国楼市调控史上的最强音，世联地产研究将其调控要点概括为“三限一保一堵”  。受其影响，今年 1-5 月全国商品住宅的成交面积仅同比增长 9.1%，是 2005 年至今同期的次低，仅高于 2008 年同期。分城市来看，一线城市的北京、上海、深圳三个城市 1-5 月商品住宅成交量同比分别增长-24%、13%、1%；二线城市的杭州、天津、长沙及成都 1-5 月商品住宅成交量分别同比增长-22%、1%、-6%及10%；而三线城市受限购影响，成交量走势分化，受限购的佛山、苏州和厦门的1-5 月商品住宅成交分别同比增长 36%（5 月同比增长-8%）、12%、-19%，而未限购的东莞同比大涨 50%。不仅如此，从上述城市1-5月各月的成交量走势来看，一二线城市成交量整体呈现企低的态势。这说明楼市调控的效力已经开始显现。

　　但从具体执行上来看，世联地产研究认为，楼市调控的效力还有待进一步深化。限贷和限购的执行已达中央政府的要求；限价由于与当地经济发展目标挂钩，演变成“涨价令” ，在限价政策要求下出台的“房价备案制”及“一房一价”等相关政策，各城市均出台相应地方细则，但执行一般，在开发商层面并没有完全落实下去；保障房的情况更不理想，截至5 月底，开工率却不到四成；堵阴阳合同，是针对二手楼转让行为，是为堵塞市投资投机者的后路，通过据实征税加大投资投机者的投资成本和难度，从而实现楼供应增多，预期改变 根据世联地产的研究显示，新开工面积滞后 1.5 年的走势与销售面积的走势趋于一致。而据国家统计局的数据显示，2009-2010年全国新开工面积分别同比增长 15.7%、40%，这意味着今年下半年将迎来楼市供应的高峰期。然而，据部分城市的新增预售量来看，其 1-5 月的同比增长率普通偏低，比如：北京、上海、深圳、杭州 1-5 月的新增预售量分别同比增长-54%、-3%、-15%、-16%，这意味着上述城市的开发商推盘并不积极，那下半年楼盘可能会集中上市。若是开发商继续像上半年那样消极应对，在保障房大量上市后，将越不利于存量的消化。

　　同时说明，需求对楼市的预期开始改变。

　　从全国的成交量来看，成交量的增幅已明显放缓，说明购房者在楼市政策的调控下已开始犹豫。而限价楼盘遭到购房者的热捧，恰恰说明购房者已经形成了一个初步的降价预期，只有当楼市价格达到预期时便立即入市。不过，世联地产研究认为，目前楼市需求尚未形成很明确的预期。因为在 2008 年楼市低迷期，众多购房者在观望的过程中都很明确表示房价要降到 2007 初，甚至 2006年初的水平，已经形成很明确的降价期望。而目前，购房者的观望显然没有达到 2008 年那种程度，只要价格的优惠幅度超过普通的折扣，开发商便可录得不俗的销售业绩。

　　根据 2008 年楼市调整的分析，其降价过程大致遵循如下过程：进入观望——局部促销——新开项目低于预期——全面促销——局部降价——全面降价。当下楼市受限价政策影响，正处于“新开项目低于预期”阶段。目前保障房开工率不足，因此在下半年，中央政府期望“通过保障房大量上市来牵制楼市”的想法可能难以完全达成，这意味着楼市调控政策短期内不可能放松，相反可能会加强。所以未来房价继续松动的可能性在加大，因此目前楼市调整亦难脱离2008年的调整轨迹。

　　世联地产研究认为，在需求未形成明确预期之前，正是开发商促销推货的大好时机，一旦预期明确，可能会像2008年那样，即使降价也未必有成交量。