丁祖昱:当前市场形势分析及2017中国房地产上市公司测评成果

2017-05-25 19:11:49 来源:中房网

中国房地产测评中心主任 丁祖昱中国房地产测评中心主任、易居(中国)企业集团CEO 丁祖昱

 I、当前市场状况分析

  一、政策方面,“建立购租并举的住房制度,规范住房租赁市场 ”值得关注

  前一段时间中央政府不断地提出长效机制,其中一步重要的棋可能就是构建全新的、成熟的租赁市场。而在5月19号住建部发布的住房租赁和销售管理条例(征求意见稿),预示着这个长效机制正式地启动。如果能够购租并举的话,今年的住房消费观念也会得到大的改变,对于今天的房价和市场所谓的泡沫,都可以很好的化解。

  政府要改变租赁理念和租赁市场,最直接这会增加大量的租赁用房的来源,粗略看未来可能有几个可以增加的方向包括:一是纯租赁土地出让,目前北上广深主要的城市都在酝酿出让纯租赁土地,所有上盖的住房都用来租、都用来持有。二是工业园配套的调整。目前有很多的工业园、产业园,现在都提出对宿舍比例的调整。比如现在上海规土局提出部分园区可以从10%提高到20%,如果每个产业园都能够有20%的宿舍,会很大程度地缓解蓝领租不到房,产业员工租不到房的情况。三是空置保障房。现在有部分的地方提出,比如公租房管理公司对统一对保障房进行出租,其中大部分的收益还是分给原来保障房的拥有者。这样一来相信有原有很多的空置的保障房进入到市场。四是最近炒得如火如荼的商改住的问题,现在北京、深圳、上海都不允许了,原有的大量的商业办公怎么办?现在还有一些可以做的,就是整体持有改变用途,整体持有然后作为长租公寓。如果这一块大量推出的话,也会增加大量的房源。五也是最近提出的对于“二房东”开始鼓励了,鼓励企业来做二房东,比如现在有很多的中介服务企业,已经有几十万套房的二房东的规模了。一旦二房东做成规模之后,整个房源也会大量地增加。

  一方面会有大量的租赁房源增加,另一方面最新的《意见》又很大程度保障了承租人的权益,对于原先承租人权益得不到保障相比已经发生了翻天覆地的变化。另外,未来还会有很多相关政策来保障,比如税收方面的优惠政策,现在好几个城市来酝酿对于成规模的租赁企业进行一些政策上的税收优惠。一旦租售可以替换的机制形成以后,很大程度会影响到一手放的市场。

  二、政策方面还得关注一二线城市加码限购、限贷,并开始“限售”

  今年春节以来,一二线城市连续出台了几十个调控的政策,当中最有意思的是3月中下旬开始出台现售的政策。原来是“三限”,限购、限贷、限价,现在出来一个“限售”,很大程度上继续降低房地产的流动性。

  “房住不炒”是最高领导人的要求,一旦把流动性继续降低以后也炒不了,按照现在拿到产权两年或三年才能转让,或者是保障房十年才能转让的话,根本就无法可炒,没有任何的机会可炒。炒房人谁会持有一个房子十年?他就不是炒房人了,他就变成长期战略投资人了,基本上变成房东了。从这个角度上来说他是一个好的投资者。

  所有的政策都在落实“房住不炒”这样的一个要求,而且政策是有跌价效益的,我们虽然看成交量在下滑,但是每个楼盘的销售还是非常火爆,但是一旦发生政策的变化就会有所变化。

  三、诸多三四线城市加入限购、限贷、限售行列,由环一线向其他区域扩围

  有一些莫名错杀的甚至在东西部的三四线城市也出现了,他们是有意出现这些相关政策的,因为他们都是市场比较火爆的三四线城市,那些城市之前不太火爆,希望出台政策之后引起大家的关注让投资人过来买一套。因为限制外来购房只能买一套,提醒大家我们这里也可以买一套房。这也是历史上限购、限贷范围最大的一次。而且出台时间非常短,关于三四线城市的相关的限购的政策是今年5月份出台的,目前已经有几十个城市出台了相关的,只要关注某一个三四线城市连续两个月量价齐升,就会有相关的政策出台。

  四、从行业来看,商品房销售规模整体保持高位,非重点城市成交异军突起

  一季度房地产开发投资、新开工、土地购置等指标向好,销售在调控之下同比增速回落,但整体市场并未出现“崩盘“,商品房库存亦降至2015年以来新低。一季度非重点城市成交成为亮点,在一二线城市出现量跌价平的情况下,三四线城市开始“量价齐升”。

  土地市场成交面积连续4个月下降,地价环比继续增加。

  五、目前的市场特征

  目前的市场特征很矛盾,一个特征是政策向左市场向右,这个“右”我觉得是暂时的。政策全面向左看齐,但是目前销售是异常火爆,一二线城市也是开一个盘火一个盘。现在主要的政策造成这种政策的核心是限价,由于限价导致了很多实际销售价格和市场价格当中有比较明显的价差,还是让购房者、投资人感觉到买房是赚钱的,有财富效益,导致了目前市场畸形的情况。

  第二个特征是三四线城市和非重点城市量价齐升,一二线城市是价平量跌,这在历史上也没有看到过。今年1—5月份看到三四线城市全年崛起,这样的情况能够崛起多久?

  三是,二手房成交迅速下滑,部分城市房价开始出现松动,这也是一个非常有意思的情况。在市场政策不断叠加的情况下,一手房继续坚挺,二手房挺不住了,1—4月份的数据表明二手房的成交量下滑,统计的房价可能没有明显下降,但是我们看到北京的房价二手房价格出现了下调,北京周边的像燕郊有数据统计下滑了4%,不同的数据表明这些区域的这些二手房的房价出现了下降。这些信号表明了市场还是酝酿一些变化。

II、上市房企测评研究

  入榜企业方面,万科已经连续十年蝉联榜首。虽然去年万科不是销冠,但是不影响他在上市公司的综合排名当中继续蝉联榜首,无论是他的财务指标还是他的运营指标,还是他的市场价值、股票价值,都排在非常前面,应该讲万科特别是股权之争告一段落之后,还是酝酿着非常大的发展机会。另外像中海、恒大、碧桂园,还是排在非常前面的位置。

  从资本市场表现来看,2016年的上市房企没有跑赢大盘。全年沪深300股指下跌10%,房地产股指下跌7%,整体的增长速度是历史上最高的,但是股票市场输掉了。另一方面,一些基金、保险都开始追逐地产蓝筹,保险公司与地产公司之间、地产公司与地产公司之间的交叉持股已成为行业级新现象,有利于实现多方共赢。

  从运营规模上来说,整体的总资产净资产均值、房地产业务均值有比较大的提高。总资产超过千亿的房企今天有39家,占总的上市房企的20%。其中超过了万亿的也有一家,排在前18位占行业数量只占9%,他们的总资产累计超过50%。从这一点深来讲,强者恒强是市场集中度不断地攀升,可以从这些上市公司当中看到相关的论据。

  从抗风险的能力情况来看,上市房企整个的财务指标,特别是相关的负债指标2016年都有改善。一个是负债的增长都增长了,但是负债率都没有增长。第二个是长短债的结构都得到了很好的完善,偿债的比例开始回升。所以现在来看这些上市房企财务指标,比去年同期我们来看更加地健康,特别是规模房企。规模房企相关的这些抗风险的指标从目前情况来看,可能相对来说是最具抗风险的这样一个历史时期。所以也许未来对于这些规模房企来讲,房地产可能对他们来说是越来越好做。

  从盈利情况来看,我们也看到2016年的业绩开始发生了进一步地改善,一方面总利润都在提升。另外一方面非常重要的指标,净利润率也从2005年达到一个相对的低位开始提升。上市房企总的净资产收益率2016年是6.79%提升了0.77%,虽然从绝对数上来说不多,但是从比例上来说其实是已经是非常高了。基本上结束了从2012年开始的经利率的连续下滑,2012年经利率下滑了4年,在2016年低位回升了,希望这是一个真正的拐点。

  从发展的潜力上来说,2016年大家投资还是比较积极的,特别是前面提到的那些规模房企、中转度比较快的房企,在拿地、土地储备方面都冲在最前面,现在四家房企土地储备过亿平方米,恒大、碧桂园、绿地、万科,对于他们来讲按照每一年的销售速度的话,这个过亿平方米也不构成很大的压力,他们现在最大的压力反而还是在于是否能够保持这样的快速扩张,或者说保持这种平稳的扩张,来保证销售的继续上台阶。他们采取的方式发生了很大的变化,去年购地占到这些规模房企很大的一块,过去是公开招拍挂,现在是合作、兼并是经营的主要方式。

  从经营效率来看销售回暖或者是销售火爆,能够使得上市房企的周转率都有小幅上升。另外,房企的存货大幅扩充,这个存货和存量是两个概念,和中国房地产的库存更是完全不同的概念。现在存货超过1千亿的企业有13家,这13家企业的存货合计数占整个上市公司的合计数48%。

  从社会责任上来讲,最基本的社会责任就是交税,房企的交税还是行业当中最多的,特别是上市房企的税定得最高,所有的税都干干净净的,非常透明。光是对社会税收的贡献,实际上把社会责任都履行完了,再讲房企是“心是黑的”是不讲道理的,因为税收的数量远超过房企的利润。上市房企2016年纳税的均值是10.09亿元,同比增长8.15%。

  从创新能力上来看,2016年很多的房企都构建全了新的业务体系,各方面的业务都在推进过程当中,特别是一些表现更加突出的房企,这个可能也和大家对未来的中国新房市场的判断有一定的关联,包括我们最近看到的租房的比例上升,很多房企进入到长租的领域,包括现在很多的办公是要持有,今天全国要搞特色小镇,所以今天很多的房企进入到各个特色小镇当中。这一切都是和市场的变化是有关联的。另外在轻资产方面,比如社区服务、物业管理、商业运行等等,包括教育,房企也都有涉足。所以应该讲今天房企已经进入到和住房消费相关联的各个领域里,基本上要把他全面覆盖。

III、未来行业发展预判

  从政策角度上来说, 热点城市从“买不到”到“买不了”仍将持续。限价、摇号、限购、限贷、限售等政策之下,限购让部分人没资格买,限贷让部分人二套高比例首付,首套房贷不出钱,没有能力买;而限售又让一部分人没有机会炒。

  从行业的走势上来说,政策的力度不会放松,这一两年很难会有放松。今年的成交规模也会受政策的影响出现一些调整,成交规模将弱于2016。当然调整的幅度不会特别大,去年销售面积是创造历史最高点15.73亿,今年在13-14亿应该没有太大的问题,再加上今年1—4月份销售面积还增长了20%,三四线城市非常火爆,即使下半年全国成交面积开始回落也不会太多。成交金额去年是16.7万亿是一个高点,今年应该是11万亿左右。前4个月增长了25%,前4个月的增量抵消掉后面的回落,所以今年总地来说不会宏观数据上面出现特别差的状况,更不会看到所谓的雪崩式地下滑,无论是成交还是后面要讲的房价。

  土地市场现在由于热度还是不减,特别是媒体报道的热度还是不减,可能还是会有更多政策的出台。有的地方也不搞政策,但是没有新住宅用地推出。总之,目前各个地方都有不同的调控土地的方式,最终还是要让地价能够有回落。

  从企业的角度来说,今年至少有15家的千亿企业,乐观一点是18家千亿企业。1—4月份300亿以上的销售已经有18家公司了,1—4月份等于过了1/3,300亿只要后面表现正常,很有可能都能够实现千亿的规模,千亿企业的队伍也会越来越大。

  市场的集中度方面,会越来越高。预计前15、16强千亿公司全部算进去要今年占整个中国的市场份额40%左右,所以整个的市场份额会提升的幅度比较快。到2018年,我相信千亿公司一定会超过50%的市场占有。等到万亿公司出现以后,我估计在2020年,那个时候千亿以上公司会占到整个中国60%的市场,那个时候主流市场就是千亿公司,剩下的房企完全可以做区域市场或者是做专业领域。对于一般的房企,包括上市房企,还是按照原有的操作思路,未来可能不能很好地发展。