孙斌艺：三四线城市房地产潜力测评研究说明

中国房地产测评中心副主任孙斌艺

　　大家下午好。很高兴由我来代表中国房地产测评中心来给大家发布2011中国三四线城市房地产发展潜力的测评研究报告。我这一个报告准备分四个方面来给大家做一个汇报。一是测评的对象和意义；第二，相关的指标体系、方法与榜单；第三，对于三四线城市房地产发展潜力基本状况的分析；第四，测评研究最终的结果。

测评的对象和意义

　　首先，说明一下此次测评基本的研究对象，这一次测评主要涉及到全国的所有建制地级城市，另外再根据房地产市场发展的成熟状况，扣除掉了比较成熟的无锡、苏州和佛山，最终剩下了251座城市。在这个基础上编制了三四线城市房地产发展潜力的测评研究报告以及测评的榜单。

　　通过这一个榜单，我们主要是实现了这么几个目的。一个，希望通过这样一个研究，为城市进行了相关的城市定位。第二，主要协助相关的政府部门进行三四线城市的宏观调控提供一定的依据。第三，帮助相关的投资者，当然包括房地产开发企业，包括一系列的机构，包括个人投资者进行正确地投资规划。最后，当然就是协助相关的一些金融机构判别各类不同城市的投资风险的状况，这个是我们基本研究的目的。

测评的指标体系、方法和榜单

　　对于三四线城市的房地产测评，我们建立了一个很庞大的体系，大致分成三个层次，三个1级指标，9个二级指标，59个3级指标。对于三四线城市整个发展状况，要作出测评准确的判断需要多指标的综合。在这个过程中间，我们采取了一系列比较先进的测评模型，重点我们是运用了结构化分析模型，主要是因为这59个三级指标之间存在着相互之间的关系，我们利用结构化分析模型，把他们之间的因果关系和相关关系充分地体现出来。

　　此外，我们还在具体指标的分析中间，比方说涉及到定量的一些指标，定量的同级的指标，我们运用了主成分分析法，能够反映出各类不同指标它的相对重要性程度。对于一些定型的指标，比方说设计到城市声誉，我们对这些指标进行了分析，最后我们把定性和定量综合起来，最终得出了这样一个测评的总榜单，形成了对251座城市根据它的房地产发展潜力的状况、大小依次排序，得出了这个榜单。

　　烟台、泉州、东莞、放、南通、唐山、直播、危害、包头和东营，这十个城市是此次测评中潜力比较强大的前10强城市。这里面也涉及到一个问题，我顺便说一下。涉及到对于一、二、三、四线城市的划分其实是很模糊的概念，通常来讲，大家比较认同的一个做法就是把北上广深作为一线城市。二线城市基本上扣除几个不是很发达的城市以外，大多数省会城市，全部的直辖市，大概是这样的一个范围。少数的还有一些在长三角地区、珠三角地区房地产发展比较成熟的，比如说苏州，把它也作为二线城市，剩下的全部归入三四线城市。房地产发展成熟程度有一定的差异，但是基本说处于不断发展的发展过程之中。

　　接下来对于整个测评过程中间我们的一些研究分析跟大家做一个汇报。对于测评分析来讲，我们主要从五个方面做一些简要的介绍。报告当中有非常详细的内容。首先，我们来看一下三四线城市的社会经济概况的状况。从规模实力的角度来讲，从我们的研究当中来看，三四线城市的城市化进程的速度应该说越来越快，尤其是在最近5年的时间中间，整个的经济、人口和规模发展速度非常快，规模也非常地大，比方说我们这里列举了一系列的数据，像三四线城市的gdp、人均gdp分别在2009好比gdp超过了20万亿，应该说是非常重要的一个部分。第二，从城市的建设程度来看，有相当一部分的三四线城市它的基本条件尤其是经过最近5年的发展，基本条件比肩一线城市，当然在城建整个水平方面还有一定的空间，因为它的综合配套可能协调问题在我们后面还要做分析，协调问题要差一些。当然有一些单列指标，有一些三四线城市甚至超过二线城市。经济概况方面，我们再来看看第三块，就是城市居民的生活，从收入的水平来讲，尤其最近几年增长的幅度非常明显，大家从图表里面可以明显看到。这是它的综合概况。通过对于前百强三四线城市的一个基本的研究来看，我们可以从六个方面来分析它。

　　首先，在百强城市当中，它的区域分布状况。可以这样讲，基本的特点就在于东部区域在整个百强当中占了非常大的比重，在我们测评研究得出的百强中间，其中东部区域总共有49个城市，基本上占了一半。另外从整个省份的分布来看，浙江、山东、江苏，这三个省份占的比重尤其比较大，其中山东有9个市进入了前50强，应该说是发展非常迅猛的一个省份。第二块，我们从城市的规模状况来看，整体上来讲我们做了一个比较，大家可以看一下这张图会发现，10强的均值、20强均值、50强均值、全部三四线城市的均值我们做了一个比较，大家可以明显看到，在百强城市中间，相比较整体的三四线城市来说应该处于一个比较优势的地位。第三块，桐城市发展环境来讲，我们根据研究的结果，把百强城市分了三大梯队。其中前20强作为第一梯队，21—50是第二梯队，剩下的50强是属于第三梯队。从我们分析的结果上来看，整体上来讲，20强城市的发展环境非常地好，应该说它能够在未来的房地产业的发展中间占据优势的地位。这是从城市的发展环境来讲的，相关的数据大家也可以从每平方公里固定资产投资的额度可以看到他们之间的相互关系。接下来我们从居民生活水平的状况来看，其中比较突出的是三四线城市的十强城市，它的整个生活水平、消费能力都是非常强的，因此从发展潜力的角度来讲，未来的房地产的改善性需求的潜力非常充足，会对未来房地产业的发展起到非常强的推动作用。当然在这个情况下，在百强城市中间其中的十强，由于它相关的土地资源要比其他的一些城市还要优厚一些，这样它也有发展的余地。进一步我们还从土地出让状况的角度做了一些分析，从整个的情况来看，百强的财政状况比较平稳，规模也比较大，整个的土地出让的速度大致处于趋同的状态。比方说2009年百强城市的财政收入整个平均达到了70亿，是整个三四线城市城市均值的1.5倍，50强、20强和10强水平更高，比如说20强要达到134亿元，是一个非常高的水平。另外，我们可以从它的财政预算内的收入和支出的状况做分析。大家从这个图形中间也可以看到，相关的十强的城市它的一个财政收入支出比是比较正常的，当然其他的有一些，比如说最上面这一条线代表的是全部的三四线城市，它的一个比值在2009年已经超过了3倍，也就是说它的整体的负债水平是比较高的，我们前百强的城市总体状况要好一些，城市的负债水平、负债规模、未来的偿债能力是比较好的，但是剩下来的150多个城市这个问题比较严重，也可能是市场以后发展过程当中的一个隐患。从整个市场发展情况来看，我们得出了这样一个基本分析，十强城市整个的房产投资占先，量价波动源自政策影响。整个市场发展状况，整个百强城市排名越靠前的发展状况越好，整个出现的一些市场的起伏波动，很大程度上来自于政策的波动性的状况，都是和政策的一些拐点联系在一起的。我们剔除政策影响的负面效应，可以看到尤其是排位靠前的十强城市未来居于十分重要的地位。

三四线城市房地产发展潜力基本状况的分析

　　第三块我们简单介绍一下房地产发展潜力的分析。从整体上来看，一个是从规模速度的表现。可以这样说，市场整体规模的差距是比较明显，三四线城市和一二线城市很明显，但是现在三四线城市发展随着很快，大家也可以从下面这张图中间可以看到，三四线城市的商品房的均价的上涨率、住宅销售面积的增长率、开发投资三年的增长率和35个大中城市的比较，从这里面大家能够看到三四线城市整体的表现是比较好的。

　　第二，从协调的发展程度来说，整体上来看，排位比较靠前的三四线城市，它的房地产业的发展和城市的发展基本上是协调的。但是有一些三四线城市它的增长速度可能过快，其中隐藏着比较大的风险，大家也可以从这些图的对比中间看到。

　　第三，从土地的发展潜力来看，近年来三四线城市土地的出让面积占比相对偏大一些，未来发展在有一些城市中间可能有较强的发展潜力。当然也蕴藏着一定的风险，因为整个消化、吸纳的能力毕竟要远远弱于一二线城市这种情况下可能造成后续吸纳速度放慢，带来市场发展的隐患。

　　接下来我们再简单地介绍一下我们不同区域房地产发展潜力的分析。这个区域分布我们是按照统计局在2011年的6月13日发布的新的对于中国整个经济区域的分类，分为4个大区，把东北区单独列出来，然后东部城市、西部城市和中部城市也基本划分的很我们以前差不多，为了相对比较方便，我们也做了一个分类。在这里面，我们基本上得出的是这样几个结论。从东北区域上来看，吉林的整个城市发展在区域发展中间处于领先的地位，商品房的均价比较平稳，销量比较低，相对来说吉林这个城市的发展潜力更加好一些。从东部城市来讲，我们在新闻稿中间曾经用了一句话，东部区域是整个房地产发展的一片热土，可以说整个发展的速度也大幅度领先，房产市场的领头效应非常地明显。这个大家可以从区域的人均gdp的对比、区域市场的整体表现中间充分地发现。从中部城市来讲，相对而言山西的整个经济经济要好一些，城市的基础设施的建设等等处于中部区域的比较领先的地位，未来房地产发展也有一定的潜力。从西部城市来看，它的整体发展状况要显著地弱于其他三个大区，但是近一些年由于受到政策的影响相对来说比较小，有一些政策还有一定的倾斜，未来可能这一些区域房地产市场会呈现一个相对快速地发展。这是一个区域的分布。

　　第五个内容，我们简单地从类型的角度，主要是同市场规模、成交均价、发展动因、发展阶段做一定的分析。从市场规模来看，我们得出来的基本结果是这样的。整个的三四线城市251座城市中间，大概有7成的规模年销售的规模大概在200万以下，中西部销售面积相对来说要小得多。比如说我们这里列举了09年商品房销售面积达到200万方的17座城市。我们分了4个规模，通过这4组的分析大家可以看到相关的特点。这个报告中间有完整的介绍。第二个内容，从价格的角度来看，各地的成交的价格差异比较显著的，当然价格比较领先的主要集中在江浙粤群这四个成分，我们对于各个不同类型新馆的特点都做了深入地分析，大家可以参考一下报告。然后我们这一个报告中间，根据研究的状况，我们从两个大的角度对三四线城市做了一些分析，其中一个是从发展的动因，就是什么样的因素驱动了这些三四线城市房地产业的发展，其中我们就分为四个角度，从需求导向、资源导向、投资导向和均衡导向这四个角度做了一些分析。其中我们来看一下，需求导向，其中主要涉及到如果是由整个的区域的消费者的需求来驱动这一个市场的发展，一般来讲这种市场发展的市场是比较稳定的，未来是可持续的，其中我们这里面列出了20个城市。第二块，资源导向型，一般来讲从它的城市所具有的资源和拥有的能力，城市发展的基本条件上，也就是说未来这一些基础设施能够提供房地产业发展的一个基本的条件，我们也列出了20个城市，未来发展可能有比较好的势头。第三，投资导向。主要从投资价值这样一个概念，它对于相关的投资性需求有较强的吸引力，这种类型的三四线城市来讲，它在一段时间内有较快发展，通常来讲这一类城市它的风险也比较大，它的投资性需求的波动往往要比一般的基本需求来讲，投资性的需求相对来说波动比较大，受政策的影响也比较大。这一类的城市它在一段时间内有较快发展，但是可能会受到政策的冲击，会比较比较大的波动。第四种类型，有一些城市的发展导向不像前面三类这样，往往是多因素的结果比如说像安徽的芜湖，这样几个城市呈现多种因素交织作用最后形成了这样的格局。

　　另外一块，我们还根据251个城市所处的发展阶段的状况，我们做了一个分类的分析。基本上我们划分为4个阶段。第一，市场萌芽阶段。第二，发展启动阶段。第三，快速增长阶段。第四，相对成熟阶段。按照这四个阶段，把251个城市做了一个归类。比方说，下面一个甘肃嘉峪关，这些城市基本上处于市场刚刚起步刚刚萌芽的阶段，各个方面的发展速度是比较慢的，有待于未来的进一步发展，它发展比较慢可能未来5—10年以后才会形成一个具有较强发展潜力的地区目前来看可能是增长会受到很多的限制。第二，发展启动阶段，有一些城市它的城市基础设施建设、房地产投资水平、增长率等等都明显地快于当地的gdp的增长，处于一个启动的阶段。可能在未来的3—5年中间存在一定的发展机会。第三，快速增长阶段，往往投资增长的速度比较快，商品房的销售面积大幅增长，销售价格也持续上涨，在这样的情况下，这些城市可能是未来2—3年是潜力比较大的城市，也是值得我 关注的城市。第四，相对成熟的阶段。他们整体上有一些像东莞这些城市，它和二线城市相比差别不大，它在某几个方面可能接近于二线城市，已经属于发展很成熟，未来在它的发展过程中间，它的竞争要比其他的三四线城市激烈得多，在这种情况下，可能对于房地产开发企业来讲，某一些领域会有一定的机会，但是整体上来讲这个机会不是特别地多，这是一个从发展阶段的角度来讲。

测评结论

　　最后一个部分，我给大家简单地介绍一下我们得出来几个测评的结论。一个是从发展特点，我们总结了这么三句话。第一，三四线城市整体实力明显增强，房产市场总体状况向好。第二，整个市场的类型有很大的差异，发展格局表现有比较大的差异。第三，发展阶段参差不一，驱动因素强弱有别。不同领域不同城市，它的驱动因素可能会有很大的差别。对于相关的企业、投资者，要进入某一个城市可能需要更充分地考虑这一类城市主导的因素，这是它的特点。

　　从趋势上来讲，我们也提出了这么三个趋势。第一，我们发现整个的未来的发展仍然按照一二三四线城市的顺序发展，整体市场规模未来仍然会不断扩大。第二，东部城市的优势非常明显，在这里面产业辐射驱动作用对城市整个的发展有非常大的影响。也就是说我们从研究中间发现，凡是产业有依托的这些城市，它的房地产业的发展也是比较地成熟，也是比较快速的。也就是说它有一定的产业支撑才会吸引人口，有一定人口支撑才能促进房地产业的发展，因此我们从未来发展趋势的角度来看，产业和城市的整体发展有依托的话未来城市发展应该是比较快的。第三，城市发展进程不断加快，三四线潜力城市由于它有各种相关的优势条件，可能在未来会成为市场发展的引擎。

　　在报告当中，有更加详细的解释，时间关系我就不给大家很详细地介绍了，谢谢大家。

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