三四线城市房地产发展潜力分析

　　1、规模速度表现：市场整体规模差距明显，发展速度不逊于一二线

　　三四线城市和35个大中城市在房地产发展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地产市场的发展重心绝大部分都落在了一二线城市。

　　从人均居住面积、房地产开发投资额、需求、均价等各个层面的分析来看，三四线城市房地产市场规模与大城市差距明显，但上升势头显著。商品房均价固然低于大城市，但均价增速却与大城市同步，可见市场波动日益趋同的态势。

　　2、协调发展程度：房地产与城市发展协调，增长速度过高暗藏风险

　　目前，三四线城市房地产投资额占固定资产投资额的比例为11.58%，不到35大中城市值的一半（24.59%）。但房地产投资增长率与GDP增速的比率达到了2.40，35大中城市该比率为1.25。房地产投资增长率与固定资产投资增长率的比率为1.28，35大中城市该比率为0.90。

　　对比显示，就当前而言，房地产投资仍未占据三四线城市投资的重心，这与当地城市的发展阶段和需求层次是协调的。而三四线城市房地产增长速度极快，在固定资产投资中的占比增长意味着房地产正逐渐成为投资的重点，而与GDP增速的比率大幅领先于大中城市，这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险，一是这波快速增长在长期来看必将转缓；二是如果这种大幅领先于GDP增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。

 　　3、土地发展潜力：出让面积占比相对偏大，土地持续发展潜力可期

　　作为房地产市场的源头，土地市场可作为分析房地产市场发展潜力的一个风向标。三四线城市2008年土地出让面积平均值为423万平方米，同期35大中城市平均出让面积为1346万平方米。但相对于城区面积而言，三四线城市土地出让面积占比为2.59%，而35大中城市为1.58%。由于三四线城市城区面积占全市土地面积比率相对较低，因此尽管三四线城市年出让土地面积绝对量明显低于一二线城市，但其土地出让规模比率实际上要高于一二线城市。

　　三四线城市2008年土地出让金均值为16.9亿元，35大中城市平均为147.1亿元。而土地出让收入与财政收入的比重三年均值为分别为50.84%和59.88%。相对而言，三四线城市推地量占比相对较大，但三四线城市对土地出让收入的依赖度略弱于35大中城市，差距不甚明显。如果考虑到大中城市在创造税源方面的能力远高于三四线城市，三四线城市地方政府对土地市场的依赖可能并不低于大中城市。

　　总体而言，三四线城市土地出让面积占比偏大，但这可能与三四线城市城区面积占比较一二线城市小有关；另一方面，由于三四线城市土地财政依赖度与一二线城市差距不大，因此，三四线城市在整体而言，暂未出现出于土地财政依赖为动力的土地过度开发出让。随着城市化进程的推进，三四线城市土地方面具有一定的发展潜力。 

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