东方城置地高级副总裁殷嵘发言

  接受中房协的邀请跟大家一起分享新形势下企业的走势我很兴奋，也非常憧憬跟大家一起分享，因为我本人第一次来北京跟行业内的朋友，特别是跟朱会长、顾会长请教，以前我都在上海做项目、做企业。今年我们加入了东方园林旗下的公司，第一次到北京跟各位一起交流。新政出来这两个月，我一直在上海跟行业内的朋友交流，上周也参加了中欧房地产论坛活动，3月底跟华远的任总，跟100多位行业内房地产企业各位领导参加了一个培训班，当时在一个星期的交流当中，跟很多业内的朋友做了很多交流，这次正好回来以后新政出台，3月份的成交量暴涨，其实大家有很多的观察，行业同行之间也有很多的心得。今天借这个机会跟大家谈一谈心得。

  本身我们自己公司还在拿项目，没有存在销售问题，所以谈不上具体的营销策略。作为老地产人，针对这个命题企业应怎么看待，开发走向和应对措施如何。

  涉及到这次新政出台以后，包括未来的成交量、未来的走势，我们认为应该一分为二的谈问题。涉及到两个差别的问题，一个是供应的差别问题，一个是地区差别的问题，同时包括结构差别的问题。我关注到一季度市场土地的供应量，一季度公布的数据是309个城市土地的总成交额5939亿元，虽然比去年同期上涨了84%，但是环比下降了22%。这是309个城市的总体平均数，但是我们关注到核心数据会发现，北京一季度一共成交了52宗，从成交金额是479亿元，一季度成交数据已经占了全年供地计划的70%几，超过2/3的量。今天有关数据给我发来短信，今天国土部公布了今年全年住宅供地计划是15.08万公顷，这个数据比去年下降了2.18万公顷，降低的比例是12.6%，实际上供地计划已经比去年减少。其中商品房的供地计划是10.92万公顷，商品房也下降了10.7%，从今年的土地供应情况来看，这个供应量同比减少了，这个减少一方面是这三年下来整体计划性的制定问题，同时也显示出开发商对拿地的积极性、迫切性有区别对待的问题。我们关注到一季度北京市场土地的成交量状况非常踊跃，我本人也监控上海市场，上海从1月份开始到4月份，到上周成交地块出现新的地王，从去年年底土地的溢价率从零溢价到1月份平均10%的溢价率，2、3、4月份稳步提高，在上周的(汤镇)地块出现之前，被浦东发展公司拿到，溢价率达到60%。我想谈一个观点，实际上在整个土地总体供应量下降情况下，已经发现了地区差别结构化的转向。

  针对这次新政出来以后，大家都在交流，有一个很明显的想法就是大家一定是随行就市，不会刻意捂盘，因为在今天的时点，价格不是企业单方面能制定的，这个价格已经是房产局在制定了。不给你发预收证，你根本没有办法备案，如果刻意的捂盘，没有现金流的流入，而且有可能多交增值税的问题。所以未来高周转率，增加刚性产品的供应，成为开发商的主流。大量的开发商会像现在的万科、龙湖、融创、恒大这类的模式靠拢。

  现在根据开发商未来的开发节奏，未来一定会存在产品结构的调整，包括更加专业化的分工。目前因为涉及到土地的溢价率，特别是在一线、二线城市当中，对一批开发商来说，一定会被分化，被市场所分流，他们会转向商业地产，我们认为向更加专业细分化的市场会出现，包括养老地产、旅游地产、文化地产、养生渡假地产、健康产业地产，一定会有细分市场，甚至商业地产当中专门做专业的批发市场。

  未来在评价一个企业的开发能力，开发水平当中，传统的所谓评估公司的开发费用当中，建安费用、成本管控措施已经不是主流因素。为什么这么说？因为目前在整个全行业的招投标采购、成本测算情况下，这类的费用应该已经趋于透明，未来考核和比拼开发企业的关键因素，主要体现在土地费用的管控，土地的竞价的测算，财务费用，财务杠杆的使用，除了银行信贷以外，对基金、信托、股权融资、债务融资方面财务费用的管控，包括税收筹划，这三类未来的管控措施成为企业之间比拼的关键，也是企业核心竞争力的关键。

  同时，企业在这几项费用管控当中的盈利能力、操作能力、核心资产周转率的速度强化能力，是未来企业能够胜出的关键。我们也看到，这几年下来，通过土地价格的逐渐上涨，很多核心企业内部资产收益率是在逐渐下降，也就是说，去年中海被行业内推崇，中海企业同样的销售规模，但是净资产回报率达到了25%以上，但是大部分企业都在20%以下。去年年底行业内有一家著名的公司拼命开始挖中海人，这是一个因素。类似这样的现象，未来一定还会发生，行业内的兼并，行业内优秀的规范化的管理和管控所措施和盈利能力水平会更加聚焦，出现强者更强的局面。

  行业内有一个观点，一季度基本上是一手房和二手房成交量暴涨，基本上环比出现了2倍、3倍的成交关系，根据全连市场供应量和消耗量的比例关系，二、三季度我们认为是正常的回稳，会降低。这个数据并不可怕，按照全年的成交量，二、三季度是正常的数据，我们认为上周上海会上有一个嘉宾有一个观点，他比较乐观，认为整个四季度一手房市场会重新走向上升台阶，甚至连价格都会上升。对此，我的观点不是很看好四季度价格会上涨，我认为全年的价格是稳定上浮当中，不可能再出现政府对价格的调控措施，特别是对今年下半年大部分供应量平稳的情况下，在三、四季度成交量一定会爆发出来，但是价格涉及到资金回款的因素，包括支付各项工程款的因素，价格只是稳定，不会存在暴涨的趋势。从全连的价格走势来看，从国五条新政下来以后，从各地出台的细则来看，各地只是控制价格涨幅，从这个话外音可以看得出来，全面是稳定增长的过程。

  (注：本稿由现场速记稿整理)