今晚，楼市政策的另一只“靴子”终于落地，这让大家都心中踏实了。虽然多数细则按照《国五条》的精神细化，让业界觉得并不意外，但北京细则中对本市成年单身限购一套房、进一步降低自住型、改善型商品住房的价格依旧被看成是新亮点。

  房价：调控目标落实被看好 

  政策力度：★★★★

   影响房源：新建住宅

  北京细则中，第一条就是明确了房价调控的目标为：“2013年新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格”。伟业我爱我家胡景晖分析认为，这次明显剔除了保障性住房对价格的影响，使得调控目标更加明确和严格。

  链家地产副总裁林倩认为，本次出台背景与2010年、2011年的两轮调控完全不同。2010年调控前市场的投资比重大约在30%左右，但两轮调控后目前不足10%，自住性需求占到九成以上。从目前对新房市场的调控来看，中小户型的住宅供应将明显加强，并且逐步加入限价房序列管理。从土地供应上开始，也能够稳定未来的房价预期。同时，对价格管制也比较严厉。对于价格的稳定将起到比较明显的效果。

  多位业内人士认为，由于细则中明确规定了对于定价过高的商品房可以不发预售证或不办理现房销售备案，以及在2013年土地出让环节多采取“限房价，竞地价”的方式，因此调控目标是可行的。

  中原地产市场总监张大伟更是指出，2011年出现过的房山限价商品房为例，中铁建国际城项目限房价竞地价，超过2000套房源供应，仅12500的售价，低于同地段商品房均价20%，影响到当时整个区域的价格预期。他判断，如果全市逐渐增加试点，这一政策对新建住宅的利空将甚至超过二手房个税的影响。

  限购：京籍单身限购一套

  政策力度：★★

  影响房源：总价500万以上物业

  胡景晖分析表示，这一政策使得限购本身更加细化，也就是说拥有配偶和子女的家庭应该比单身人士可以多持有一套房产，这样的考虑比较人性化，也比较符合现实状况。张大伟则认为，这一政策并不能影响部分利用离婚等手段购买多套物业的人士。因为一般为了购房而选择离婚的，大部分会选择将所有房产转移到夫妻另外一方，从而享受第一套购房待遇。这一政策象征意义大于实际意义。张大伟提醒，可能影响了部分多套投资客户，同时对一些豪宅项目成交将有一定影响。

  信贷：二套房首付提高成定局

  政策力度：★★★★

  影响房源：单价2.5万以上新建住宅。总价300万以上二手房

  本次细则中，重提要严格执行差别化信贷政策，提高二套房的贷款首付款比例。虽然没有明确上浮比例和利率具体内容。但业内普遍预测，二套房首付款比例有可能上浮到7成，利率上涨到基准的1.3倍，使得信贷政策严厉程度创历史记录。

  值得关注的是，从贷款利率增加角度看，贷款20年，100万的总利息差距在13万左右。我爱我家、中原地产等多家中介机构认为，这个对很多改善性需求来说影响将非常大，政策一旦落地执行，预计北京的改善型需求将急剧萎缩。刚需难以改善的情况下，一定程度上也会导致刚需市场无房可买。此外，由于受到公积金认房又认贷影响，部分以前计划用公积金贷款买房的人将失去贷款资格。

  税收：个税按照20%征收，出售满五年唯一住宅免征

  政策力度：★★★★★

  影响房源：二手房5年以内、所有非唯一住房。新建住宅再出让依然受个税影响

  20%的个税，被业内看成是所有政策出最为严厉的一条，因为二手房市场的主要房源大都为多套房业主所有。

  以一套目前总价200万普通二手房计算(非5年内唯一住房)之前个税为2万元，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。相当于房屋总价的14%。张大伟判断，这必然将影响成交量将明显下调，在细则执行后，成交量必然将萎缩，成交量可能会回到2012年年中平均水平。

  业内分析人士认为，由于北京多数房改房年代较远，其住房信息仍为纸质档案，很难查询到原值，所以税务局按成交价1%征税是成本较低的现实选择。但整体而言，稍欠公平。21世纪不动产分析师张磊认为，京沪细则有关个税的规定，在出台前已征求财政部国税总局的可能性很大。因为，地方没有制定税则的权力，在相关部门没有就此出台操作细则的情况下，敢于为房改房或类似政策性住房开一个口子，应该是得到了中央政府部门的默认或认可。细则对市场的影响，由于前期已有一个月的时间进行了消化，恐慌情绪逐渐归于平静，而且实际按20%征收的单位也有所收窄，所以，再经过2至3个月以后，二手房市场将逐步走出观望，慢慢恢复成交。不过，由于国务院要求2014年以前必须建立全国统一的不动产登记制度，这被理解成在为征收房产税作准备，部分拥有多套房的业主，将会提前出货。

  链家地产总裁林倩认为，从优惠政策上看，2010年开始就取消了1年购房退税的政策，一直并未恢复。但当前以自住需求为主的市场背景与当年投资需求较多有了很大不同。而且存在税费转嫁的情况，因此个税的调整更多的会作用到购房者的层面，刚需及改善需求也会受到较大影响。林倩透露，一旦税费政策落地，区域市场的走势也会出现分化的情况。“如5年内的次新房集中的区域，将大范围的受到高营业税和高个税的影响，如常营、百子湾、以及通州、大兴等一些五环外的近郊区域。这些高税房集中的区域，要么会出现业主出售意愿很低，房源比较稀缺税费转嫁给购房者的情况；要么出现业主降价出售。”这也取决于买卖双方的博弈，短期内很难判断后市的走势。”

  预售监管：新建住宅限价

  政策力度：★★

  影响房源：新建住宅

  张大伟认为，对高于之前预售的项目和高于周围价格的项目将限制预售一旦执行，将影响开发商加快取得预售证，小涨多期开盘。增加供应，也将明显抑制房价上涨幅度。对高于区域均价的部分豪宅明显不利。

  骗购：虚假提供购房资料、骗购，依法处罚且5年内不得购房。

  政策力度：★★

  影响房源：整体市场

  虽然北京之前限购政策已经非常严格，虚假资格基本绝迹。但本次重申政策，对市场之前出现的恐慌性需求有明显的威慑力。

  整体市场反应：京城楼市 “虎头蛇尾”

  对于政策执行后的市场反应，胡景晖认为：由于从国五条出台到细则出台一个月的时间内已经释放了大量需求，因此细则出台后，首先是6个月左右的交易量下滑，新房、二手房都是如此；价格应该会先趋于稳定，下半年应该会稳中有降。第四季度开始，市场整体会趋于稳定。