太原市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

太原市人民政府办公厅

关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

  各县（市、区）人民政府，综改示范区、不锈钢园区管委会，市直各委、局、办，各有关单位：

  为加快培育和发展住房租赁市场，促进住房租赁市场持续健康发展，根据国务院和省政府关于加快培育和发展住房租赁市场的有关文件精神，结合我市实际，经市人民政府同意，提出本实施意见。

  一、总体要求

  认真落实国务院、省政府关于培育和发展住房租赁市场的决策部署，以建立购租并举的住房制度为主要方向，坚持市场主导，加强宏观调控，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动城镇居民住有所居目标实现。

  二、重点任务

  （一）培育住房租赁市场供应主体

  1.扶持专业化住房租赁企业。充分发挥市场作用，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，向规模化、集约化、专业化方向发展，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。市国资委要鼓励市属国有企业充分发挥综合优势，利用其拥有产权或经营管理权的房屋、收购或长期租赁库存商品房发展租赁业务。按照《山西省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施方案》（晋政办发〔2016〕53号）规定，住房租赁企业享受生活性服务业相关支持政策。房产行政主管部门应根据企业申报和在住房租赁市场管理中采集的住房租赁企业信息，将住房租赁企业纳入名录管理，同时将专业化住房租赁企业信息在房屋租赁信息服务平台上公布。

  责任单位：市国资委、市房产局

  2.支持房地产开发企业改变经营方式，从单一开发销售向租售并举模式转变，鼓励房地产开发企业将持有的存量房源依法向社会出租。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化运作模式。

  责任单位：市房产局、市住建委

  3.引导中介机构提供优质居间服务。充分发挥中介机构作用，规范住房居间服务行为。加强从业人员业务培训，建立行业自律规范。鼓励中介机构做大做强。建立住房租赁中介机构和从业人员信用档案。实行执业信用情况收集和报备制度。各房地产经纪机构定期将机构基本情况、人员信息、业绩信息及是否有投诉、纠纷处理情况等报送市房管部门。

  责任单位：市房产局、市工商局

  4.鼓励个人出租住房。鼓励个人依法出租自有住房，落实个人出租住房税收优惠政策。引导个人出租住房当事人签订住房租赁合同，并办理房屋租赁备案，规范租赁行为。支持个人委托住房租赁企业或中介机构出租住房，也可与住房租赁企业合作，采取统一运营形式对外出租。

  责任单位：市地税局、市国税局、各县（市、区）房管（住建）局

  5.支持物业服务企业开展住房租赁经营。充分发挥物业服务企业在住房租赁信息采集和租赁服务方面的作用，有条件的物业服务企业可依法开展住房租赁经营，并采集、上报住房租赁信息。

  责任单位：各县(市、区）人民政府、市房产局

  （二）鼓励住房租赁消费

  6.完善住房租赁支持政策。制定支持住房租赁消费优惠政策，引导城镇居民通过租房解决居住问题。公安机关按照相关规定签发居住证，持有人按规定在居住地享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。公积金管理部门按照相关规定，落实提取住房公积金支付房租政策。教育管理部门按照相关政策，保障符合政策条件的进城务工人员随迁子女在其居住地接受义务教育。

  责任单位：市公安局、市教育局、市卫生计生委、市公积金中心

  7.健全住房租赁合同管理制度。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。出租人与承租人签订规范的住房租赁合同，并及时向所在地住房租赁主管部门登记备案。房屋租赁当事人经登记备案取得的房屋租赁登记备案证明，视为承租人合法稳定住所（生产经营场所）证明。

  责任单位：市房产局、各县(市、区）房管（住建）局

  （三）完善公共租赁住房保障制度

  8.推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴，完善租赁补贴制度，合理确定租赁补贴标准。

  责任单位：市房产局

  9.提高公租房运营保障能力。政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和专业技术人员等，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，逐步纳入公租房保障范围。

  责任单位：市房产局

  （四）支持租赁住房建设

  10.鼓励新建租赁住房。在制定住房发展规划时，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。制定出台相关补贴奖励政策，积极支持企业投资新建租赁住房建设。

  责任单位：市发改委、市城乡规划局、市住建委、市国土局、市财政局

  11.允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。商业用房和现有住房改作租赁住房需要办理相关手续的，各有关部门给予积极支持，加快办理。

  责任单位：市城乡规划局、市国土局、市发改委、市公安消防支队

  （五）加大政策支持力度

  12.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，激活存量住房租赁市场。个人出租住房的，由按5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税；个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；一般纳税人出租在2016年4月30日实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按5%的征收率计算缴纳增值税；个人出租住房所得，减半征收个人所得税；个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，落实有关费用扣除政策。按照《关于进一步支持小型微型企业健康发展措施的通知》（晋政办发〔2015〕70号）规定，住房租赁企业享受小型微型企业税收优惠政策。

  责任单位：市国税局、市地税局

  13.提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道。

  责任单位：市金融办

  14.完善供地方式。精准投放租赁住房用地，盘活各类存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的相关内容。

  责任单位：市国土局

  （六）加强住房租赁监管

  15.健全法规制度

  （1）严格落实《城市房地产管理法》、住建部《商品房屋租赁管理办法》和省、市相关规定，积极配合国家、省做好住房租赁有关法律法规修订工作，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。

  （2）租赁当事人不得出租属于违法建筑的，被鉴定为危险房屋的，违反规定、改变房屋使用性质的，法律、法规、规章规定不得出租的房屋。出租住房的，以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，每个房间居住人数不得超过2人，人均居住面积不得低于5平方米（有法定赡养抚养义务关系的除外）。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。出租成套住房，可以按不动产权证书（房屋所有权证）记载建筑面积的0.5倍折算居住面积。出租非成套住房，可以按照不动产权证书（房屋所有权证）记载建筑面积的0.75倍折算居住面积。出租房屋应符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件，不得危及承租人人身安全。租赁当事人和房地产经纪机构应当配合执法检查。

  责任单位：市城乡规划局、市房产局、市工商局

  16.明确租赁双方权利义务。推行使用住房租赁合同指导文本，建立稳定的租赁关系。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

  责任单位：市房产局、各县(市、区）房管（住建）部门

  17.加强行业管理。房管（住建）部门负责住房租赁市场管理协调工作，会同公安、工商等部门加强住房租赁市场监管。完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，对严重失信主体实施联合惩戒。

  责任单位：各县(市、区）房管（住建）局、市房产局公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和住房租赁当事人居住登记。街道办、居民(村民)委员会、物业服务企业等管理单位及房屋出租人协助做好出租房屋安全防范和租赁当事人居住登记工作。

  责任单位：市公安局

  工商行政主管部门负责中介服务活动监督管理，查处利用出租房屋进行无照经营等违法行为。

  责任单位：市工商局

  发改、财政、国土、税务、金融管理和城市管理综合执法等部门按照各自职责出台相应配套实施细则，做好相应管理工作。

  责任单位：市发改委、市财政局、市国土局、市国税局、市地税局、市金融办、市城乡管委等

  三、工作要求

  （一）提高认识。各县（市、区）、各部门要认真组织学习，充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义，积极支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

  （二）落实责任。各县(市、区）人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。应建立房管（住建）、公安、工商等多部门联合监管体制，明确职责分工，加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享；充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理，切实做好本辖区内住房租赁基本信息登记工作。

  （三）优化环境。各县（市、区）、各有关部门要优化办事流程，提高办事效率，为培育和发展住房租赁市场创造良好环境。同时，充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体做好宣传引导，为推动全市房屋租赁市场发展营造良好舆论环境。

太原市人民政府办公厅

2017年9月25日