上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法

各区、县物价局(委)房管局,各有关单位:

　　为规范本市商品房物业管理服务收费行为,维护收费秩序,促进物业管理健康发展,现将《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》(以下简称《暂行办法》)发给你们,请你们抓紧组织贯彻实施,并就有关问题通知如下:

一、商品房物业管理是近几年的住房商品化过程中出现的新行业,目前尚处在探索和发展阶段,竞争机制尚未真正形成,物业管理市场仍需培育、完善.鉴于此,各区、县物价、房管部门要密切配合,共同做好《暂行办法》的实施工作。

二、各区、县物价部门在核定普通内销商品房物业管理服务收费标准时,要按照《暂行办法》的有关规定,注意从紧掌握。

三、对本《暂行办法》发布前已在运作的物业管理服务收费在听取房屋所有人反映后,要逐步予以规范。要坚决纠正和克服收费现象,促使物业管理市场体系的建立和完善。

附:《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》

一九九六年五月十五日

上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法

　　第一条（目的和依据）

　　为加强对本市商品住宅物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护国家利益和物业管理单位、房屋所有人的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，依据《中华人民共和国价格管理条例》和国家计划委员会、建设部关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及国家与本市的有关法律法规和规定，特制定本暂行办法。

　　第二条（适用范围）

　　本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对本市商品住宅以及物业管理区域范围内的非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。

　　前款所指的商品住宅是指在本市范围内个人和单位购买的内销商品住宅和外销商品住宅。

　　公有住房和已向个人出售的公有住宅（含平价房、解困房、安居工程），不适用本暂行办法。

　　第三条（主管部门）

　　市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。

　　区、县物价局（委）是本辖区物业管理服务收费的主管机关，业务上受市物价局的领导。

　　第四条（价格形式）

　　物业管理向房屋所有人或使用人收取的公共性服务收费和为公众代办性质的服务收费实行政府指导价。

　　物业管理单位为房屋所有人或使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准者外，其服务收费实行经营者定价。

　　外销商品住宅、非居住用房的服务收费由物业管理单位与业主管委会在业主代表协商确定，协商不成的，由房屋所在地物价部门裁定。

　　第五条（定价程序）

　　实行政府指导价的物业管理服务收费标准，由各区县物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度，征求物业管理行政主管部门意见后，发布中准价及浮动幅度，物业管理单位与业主管委会在规定的幅度内协商确定具体收费标准，填列备案表，报所在区、县物价局（委）备案。业主管委会未成立的，由物业管理单位在规定的幅度内确定具体收费标准并报所在区、县物价局（委）审核。

　　实行经营者定价的物业管理收费项目和标准由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定，并填列备案表，向所在地物价部门备案。

　　第六条（收费原则）

　　物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人经济承受能力相适应的原则，并按照物业档次和服务标准实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。

　　第七条（物业管理服务收费用语含义）

　　收费用语在本办法中的含义：

　　（一）公共性的服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用。

　　（二）公众代办性质（不包括安装申请代办）的服务费是指为房屋所有人、使用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等费用。

　　（三）特约服务是为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等。

　　（四）装修保证金是指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理单位预交的抵押金，应在签订装修合同后收取。

　　（五）修缮基金是指用于新建住宅保修期满后，房屋共用部位和共用设备的养护、维修和更新的费用。

　　第八条（公共性服务收费标准的计算和收取）

　　物业管理公共性服务收费的费用由以下部分构成：

　　（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

　　（二）楼内公用设施维修及保养费；

　　（三）绿化管理费；

　　（四）清洁卫生费；

　　（五）保安费；

　　（六）办公费；

　　（七）物业管理单位固定资产折旧费；

　　（八）法定税费。

　　本条第（二）项至第（六）项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率不这15％。

　　本条各项费用由房屋所有人支付。房屋租赁人除缴房租外，同时缴付本条第（四）项、第（五）项费用。

　　第九条（物业管理服务费的分摊）

　　物业管理的公共服务费应按物业管理范围内各业主（住户）所占房屋建筑面积或按户分摊。

　　第十条（代办服务费收取）

　　房屋所有人、使用人委托物业管理单位代缴的，可适当收取代办服务费，不委托不得收费。公用事业（包括煤气、电话）的安装申请代办，每项收费不超过100元。

　　公用事业、环卫、治安等部门委托物业管理单位收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋所有人或使用人收取。

　　第十一条（装修保证金收取）

　　物业管理单位可向物业产权人收取装修保证金每户1000元－1500元，住户装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金应如数退还。

　　第十二条（内销商品房房屋修缮基金筹集）

　　内销商品住宅均应建立房屋修缮基金并按下列规定筹集：

　　（一）房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3％，高层房屋建筑面积成本价的4％缴纳房屋修缮基金。

　　（二）购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2％，高层房屋建筑面积成本价的3％缴纳房屋修缮基金。

　　（三）开发单位自用或出租的房屋，应根据自用、出租房屋的建筑面积按本款第（一）项、第（二）项规定缴纳。

　　以上所称的成本价均为当时房改年度出售的公有住房的成本价。

　　第十三条（房屋修缮基金管理）

　　房屋修缮基金在签订房屋买卖合同时缴纳，以业主管委会名义存入金融机构，按不低于城乡居民存款利率计息。

　　房屋修缮基金由业主管委会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。

　　房屋修缮基金不足时，由业主管委会委托物业管理单位向房屋所有人计收。

　　业主管委会成立前，房屋修缮基金由区、县房管局存入银行。业主管委会成立后，移交管委会管理。

　　第十四条（高层住宅电梯和水泵运行费收取）

　　高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间、按实结算，单独列帐，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。

　　第十五条（物业收费合同签订）

　　物业管理单位必须与房屋所有人签订物业管理收费合同。

　　经物价部门同意的或由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。

　　房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。

　　第十六条（物业收费行为规范）

　　（一）物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布。

　　（二）物业管理单位不得收取与自身管理或服务无关的前期开发费用，房地产开发商应在商品房销售时，向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目和标准。

　　（三）物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预收期不得超过6个月。

　　（四）物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，接受业主管理委员会和房屋所有人的监督。

　　依法成立的业主管委会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理单位的收费项目和标准，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交费用。

　　第十七条（纠纷处理）

　　物业管理单位与房屋所有人之间发生收费争议，业主管委会应予协调，协调不成的，由物价部门裁定。

　　第十八条（物业收费的禁止行为）

　　物业管理单位向实施物业管理区域范围内的房屋所有人或使用人收取公共性服务费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

　　第十九条（法律责任）

　　凡有下列违反本办法行为之一者，物价检查机关依照国家有关规定予以处罚。

　　（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

　　（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

　　（三）不按规定实行明码标价的；

　　（四）提供服务质价不符的；

　　（五）只收费不服务或多收费少服务的；

　　（六）其它违反本办法的行为。

　　第二十条（解释权）本暂行办法由市物价局负责解释。

　　第二十一条（施行日期）本暂行办法自1996年6月10日起施行。本暂行规定施行前发布的有关规定与本暂行办法有抵触的，以本暂行办法为准。