【深度研究】19个城屯地200万，泰康的CCRC布局野心

  2020年1月16日，泰康正式拿下位于郑州市郑东新区白沙园区生命科学园的一块占地约200亩的土地并正式命名为“豫园”对外公布。

  该地成交价74500万元，折合每亩地价361万元，楼面价2842元/平米，溢价率为0。

  在正式拿地之前，泰康经过了多次与政府的沟通和努力，最终如愿以偿。10年间，泰康落地19个城，总拿地面积约200万㎡，拿地成本超过80亿，成为险资企业布局养老社区实至名归的带头大哥。这“攻城略地”的背后究竟隐藏着怎样的思考？

  截止目前，泰康已经实现在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、杭州、南昌、厦门、长沙、南宁、宁波、合肥、深圳、重庆、南京、郑州的布局。从2011年12月16日拿下位于北京昌平的燕园地块至今的10年时间里，泰康落地19个城，总拿地面积约200万㎡，规划总建设面积逾300万㎡，拿地成本超过80亿。

  01-从项目布局看

  泰康之家首选一线城市，之后逐渐向省会城市和资源优质城市发展，这与养老社区发展的基本条件相符合。

  一线城市和省会城市是老年人口和高收入人口集中的地方，也是区域内的人口和资源净流入去，无论是目标客户群体还是经济承受能力都颇具优势。

  资源优质城市，如三亚、苏州、厦门等都是旅游资源丰富的城市，存在旅居养老发展的基础。

  02-从项目土地的受让单位看

  除了北京燕园和苏州吴园是与其他公司联合拿地外，其余均为泰康人寿或其旗下的全资子公司或项目公司拿地。

  北京燕园地块为泰康之家(北京)投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体拿地，苏州吴园为泰康人寿保险股份有限公司和中国嘉德国际拍卖有限公司联合拿地。

  虽然政策规定保险资金投资养老不动产时，不受“保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。”但是泰康从项目布局和土地受让单位还是遵循了保险资金投资不动产的整体要求。

  03-从拿地时间看

  2011年-2017年，泰康拿地策略一直比较稳健，每年都会控制在2块地以内。

  2018年开始，泰康开始进入快速扩张期，仅这一年就迅速出手拿下项目鹭园二期、南宁桂园、宁波甬园、合肥徽园、长沙湘园和沈阳沈园共6块地。

  2019年一直到12月初泰康都未有拿地消息，就在大家感叹是否调整策略时，12月16日泰康再下一城，拿到深圳鹏园地块，31日更是一举拿下南京苏园和重庆渝园的地块。

  2020年伊始，泰康拿下郑州豫园地块，实现19城布局。

  年前年后是泰康集中拿地的时间，目前19个项目拿到的22块地（上海申园、广州粤园和厦门鹭园分两期拿地）中，至少有13块地是在1月和12月取得的。

  2018年与养老社区入住资格挂钩的幸福有约计划销售超2.1万单，据说幸福有约销售量超过7万单，高客数量迅速积累，目前为止泰康养老社区规划总户数仅2万有余。泰康近几年快速扩张亦是为了满足未来快速增长的客户需求。

  虽然泰康之家的项目是养老社区，但是其土地性质却以使用年限为40年的商业用地和商服用地为主，仅有鹭园两块土地明确标注为营利性养老设施用地，甬园为医卫慈善用地，苏园为A6社会福利用地。众多地块中，涉及到住宅用地的仅有燕园、赣园两块地。仅吴园的土地在交易信息中提到部分可以分割销售。

  目前为止泰康之家的养老社区的AAC部分的去化模式全部为保险模式或者乐泰卡模式，不管是有住宅用地的燕园还是可部分分割销售的吴园。除了用地性质的限制，国家对于保险资金投资不动产的规定也限制了泰康养老社区的分割销售。

  在2010年国家颁布了《中国保监会关于印发<保险资金投资不动产暂行办法>的通知》（保监发〔2010〕80号）中明确指出，“保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产……投资养老不动产、购置自用性不动产必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。”

  与幸福有约挂钩的入住资格并不对应实际的入住房间，因此，险资养老社区的销售量远超其所能承载的客户容量。这种超售快速聚拢了巨额的资金，是险资养老社区的天然优势。祸兮福所倚，福兮祸所伏，未来也将成为其最大的隐患。

  泰康之家的入住客户年龄限制是男性年满60岁，女性年满55岁，为了解决现期幸福有约客户尚不足入住年龄，转化率不高，养老社区空置的问题，泰康同时推出了乐泰卡的销售模式。在可预见的未来，泰康之家极有可能陷入现有客户长期入住，幸福有约客户只能排着队拿着入住预约牌却无法兑付的尴尬境地。因此，未来泰康仍会大手笔在全国范围内拿地，甚至有可能会由目前单一布局CCRC转向CCRC、活力老年公寓、养老机构等多业务线全面开花的局面。