【品牌研究】CCRC模式下的优等生——苏州和城有伴社区

唐晓斌2020-08-18 16:32:59来源:昱言养老

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 昱言

  近年来,我国老龄化程度持续加剧,全社会的养老任务也进入了前所未有的繁重艰巨时刻。人们逐渐意识到,仅靠政府有限的力量解决全社会的养老问题确实是远远不够的,传统居家养老及医养分离的机构养老模式,已无法满足人口快速老龄化的需求。自2013年以来,从中央到地方,各级政府通过全面的政策引导,社会力量纷纷向养老及大健康领域聚拢,以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系框架目前虽已基本建立,各种利益组织对于先进养老模式的探索实践也从未停止。

  但据昱言养老长期以来对于行业及典型企业的观察情况来看:目前大量居家养老服务公司仅靠政府补贴维持运转;多数社会化养老企业及项目的盈利模式并不清晰,地产+养老、租房+养老服务、理财+养老等等,模式各异,效果不一,整个行业尚未形成较为完善的发展模式或规律,对于符合中国国情的社会化养老服务模式探索依然任重道远。

 “人间天堂”老龄化趋势严峻

  苏州地处江南腹地,自古便有“人间天堂”的美誉,是江南最富庶的地区之一。这里“小桥、流水、人家”的独特风貌,使得苏州成为了江南地区最有名的水乡城市,苏州虽然仅是一个普通地级市,但它却是江苏省经济最发达、现代化程度最高的城市,其经济总量远超省会南京,在全国普通地级市中经济也是最强的,然而近年来苏州老龄化趋势日益加剧,据苏州市民政局相关统计数据显示:截止2019年末,苏州市60周岁以上老年人已逾178万,超过户籍人口的四分之一;苏州常熟市、太仓市、姑苏区的老龄化程度都已超过30%,已经进入重度老龄化阶段;除苏州工业园区外,其他市区的老龄化程度均超过20%,也已进入中度老龄化社会。严峻的老龄化形势,势必会对苏州经济社会发展的各个方面带来不小的影响,着实令人担忧。

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  苏州和城有伴社区顺势崛起

  在此背景下,以泰康、复星、朗诗、光大、红日、凯健等为代表的一大批康养企业纷纷将目标锁定于此,苏州目前也已成为标杆养老企业布局长三角的重点区域。和城养老·有伴社区作为苏州为数不多的产权式+医养结合型健康养老社区,将机构养老与社区养老有机结合,致力于打造出一个符合大多数苏州老人生活习惯的,集适老化公寓、服务中心、护理中心三大核心板块于一体的CCRC型健康养老社区。由于该项目产权交易+医康养服务符合江南地区传统养老思想,又能最大程度满足老人多元化健康养老需求,使有伴社区成为近年来备受业界瞩目的焦点项目,并逐渐发展成为很多苏州老人梦想中的幸福家园。

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  有伴社区:出享都市繁华 入享时光静逸

  2016年,应国内康养产业趋势推动,苏州知名企业耀盛集团正式涉足康养产业,于同年投资建设有伴社区,并成立了专注于康养社区开发运营服务的子公司——苏州和城养老产业发展有限公司,和城有伴养老社区系该公司成立后投入运营的首个集产权、居家养老、社区养老和机构养老于一体的CCRC型康养社区项目,据和城养老产业发展有限公司副总经理林胜群介绍,有伴社区在投资建设初期,经过广泛市场调研,根据大多数苏州老人不愿改变原有生活习惯,又希望改善退休生活品质的特点,最终决定打造出既符合中国传统老年家庭居家养老观念的,也具备为老人提供高品质、一站式养老服务,同时又具有高性价比的和城有伴社区。

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  有伴社区位于苏州市吴中区石湖越溪,属于苏州城南中心,该项目居住和生活氛围浓厚,周边商业、医疗、教育配套齐全,首开幸福广场、苏州SM城市广场、华城商业街、苏州康立医院、瑞华医院、石湖滨湖风景区、上方山动物世界、苏州大学文正学院均环绕于社区周边,可使老人出享都市丰饶繁华,入享时光静逸祥和。

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 项目火爆:户型多样,已销售过半

  据林总介绍:有伴社区土地系商业性质,项目于2017年底动工,2019年6月投入服务中心运营,有伴社区占地面积1.7万㎡,项目总建筑面积6.4万㎡,规划户数621户,户型多样,阳台、飘窗、类住宅,适老化设计合理,50~54㎡的开间,65~74㎡的一居,83~105㎡的两居,可满足不同老年家庭多层次、一站式养老服务需求;社区同时配备有150张床位(全单人间),面积近6000㎡的社区护理院,计划于2020年9月正式运营。适老化公寓通过产权交易的模式对外销售,售价在参考当地房屋均价的基础上,定价为17000元/㎡左右。由于价格适中,区位优势明显,加之优质的养老及物业服务,有伴社区规划建设的621套公寓,目前已销售过半。

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  畅销背后的三类客群:本地老年家庭、养老储备家庭、投资客

  据昱言养老观察,购买有伴社区公寓的客户大致可分为三类:第一类是具有领先养老意识、追求高品质退休生活的本地老年客户,这个群体在购买完公寓后,短期内入住意愿强烈;第二类是为父母或自己提前储备养老居所、提前抢占优质养老资源的中年客群,较为看重医疗配套和健康管理;第三类为投资型客户,认为该项目地理位置优越,产品稀缺,良好的口碑和服务能带动物业升值,这类客户倾向购买完成后,委托和城养老公司出租给有养老需求的长者,短期内也可以获得较为稳定的租金回报,但这类客户占比较低。
总体来看,有伴社区的主要客群以本地老年家庭为主,今年受疫情影响, 2、3月份有伴社区销售虽短暂遇阻,但就目前来看,公寓销售进度符合其公司总体预期,因此也并未在更大的范围内做产品营销推广。

       有伴社区主要通过产权销售及运营收入获利,目前尚未正式开业,计划代租产品收益全部给到业主,目前所有购房客户均支付9万元入会费(获得会员资格)。

  业主会员权益包括:

       1.产权购买时享受优惠价格,缴交会员服务费使用服务期间,免缴物业费

  2.入会费可享三年服务权益

  3.锁定正式运营后五年内服务费不涨价

  4.五年内不启用会员服务,所赠送的三年服务全额退

  5.如果五年内使用服务时间不满三年,依比例退还入会费

  销售模式如图所示:

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 功能规划:居住板块+公共服务板块+医养板块

  根据功能规划,有伴社区共分为居住板块+公共服务板块+医养板块三大板块,居住板块主要指适老化公寓部分;公共服务板块分布有服务大堂、高品质餐厅、超市、休闲阅览室、书画教室、多功能厅、会客室、水疗泳池、健身运动室等娱乐休闲设施空间,面积约3000㎡,如果加上每栋公寓首层公共空间部分,社区的公共活动空间可达4000-5000㎡;医养板块拥有面积约5800㎡的社区护理院。据林总介绍,有伴社区护理院于2018年取得苏州卫计委批准设置。

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      据了解,有伴社区护理院共6层,一楼涵盖了有伴社区所有的医疗配套,包括门诊、检验中心、DR、B超室、药房、阶梯教室、医疗中心、康复中心等;2-6楼属于照护区,采用单元照护的模式,依据入住的对象(重症卧床、中风康复、衰老养护、认知症等)进行分类照护。每一层的服务对象不同,各自形成独立照护单元(设有居住区、活动区、用餐区)。

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  民以食为天,值得一提的是,有伴社区的餐饮服务广受外界认可,面积逾1000㎡的超大餐饮区中,可同时提供500人的用餐服务,该区域包含着两个颇具特色的用餐空间,一个为自由随意的自助餐区域,另一个为适合家庭聚会的包桌区域。由于该餐厅丰富的菜品种类,质优价廉的价格(套餐费10元左右/人)。

  服务体系:八大专业团队+五大服务板块+101服务品牌

  都说服务无止境,有伴社区更是如此。有伴社区服务团队主要由苏州本地具有6年以上养老服务经验的本地工作人员、与实操经验丰富的台湾养老服务团队骨干组合而成,在兼顾苏州老人生活习惯的同时,又有台湾一些领先的服务理念渗透其中,像是四全照护理念,以全人、全队、全家及全程的服务模式,以长者为中心,由医生、护士、社工师、营养师、康复师等八大专业团队,提供一站式跨专业整合照护;在搭建有伴社区服务体系时,和城养老根据入住老人实际情况和生活特点,最终形成了以“尊享圈层、快乐活动、生活照料、健康保健、时间银行及保障服务”为核心的五大服务板块,12种服务类型,共101项基础服务;细致入微的服务内容,使入住老人无论在身体上还是心理上,都时刻处于极度舒适状态。
林总表示,有伴社区作为和城养老自主运营的首个项目,在不断提高入住老人生活品质的基础上,也希望通过持续性的服务优化升级,最终形成具有广泛影响力的和城养老服务品牌。

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  企业战略:蓄力品牌形象 打造综合型现代化养老服务企业

  对于企业未来发展规划,林总表示:目前,和城养老在上海、江苏等地均有介入项目,并在有序推进中。与目前市场上很常见的险资企业及其他养老公司投资策略不同的是,未来,和城养老将以“城市养老”为导向,以“地产+养老服务”作为其企业投资康养产业的重点模式。和城养老以“有伴社区”作为基地,通过有伴社区持续发展优化企业经营模式,积累养老投资经验,计划通过5年左右的时间,形成具有一定品牌价值影响 “和城养老服务”品牌,最终将和城养老打造成为一家以服务为核心,涵盖养老产业投资、养老地产开发、健康医疗、康养社区运营、长照学院、产业研发、咨询于一体的全产业链体系性、综合型、现代化的养老产业发展公司。

企业信用
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