2025年第四季度，中国长租房行业迈入以“提质增效”为核心的高质量发展新阶段。本季度，《住房租赁条例》正式施行，标志着行业法治化与规范化建设取得关键突破；同时，保障性租赁住房的政策红利持续释放，加之公募REITs扩围至市场化租赁住房，为行业提供了长期、稳定的金融工具赋能。在此背景下，行业发展逻辑发生根本性转变：企业主动告别过往粗放式的规模扩张，战略重心全面转向存量资产盘活、精细化运营提升与全面合规化发展。市场正经历一场深刻的格局重构。

  中国房地产业协会基于行业发展情况继续发布《2025年四季度中国长租房发展指数分析报告》，该报告旨在剖析2025年四季度以来住房租赁行业运营情况，为行业内外的观察者和决策者提供具有价值的参考信息。

  一、发展指数综合得分分析

  2025年四季度，长租房行业发展指数综合得分由51.18分升至51.64分，环比提升0.89%，综合得分实现微幅上升，但增幅较前期明显收窄。这一现象源于行业内部的结构性分化：在《住房租赁条例》实施、REITs扩围等重大政策利好驱动下，成长性指标强劲提升，成为拉动综合指数的主要动力；与此同时，受市场传统淡季、供应结构调整及企业战略转向“精耕细作”影响，规模性指标出现显著回调；盈利性指标则在企业聚焦运营效率与成本控制的努力下维持了小幅改善。数据表明长租房市场已明确步入从“规模扩张”向“质量与效率提升”的关键转型阶段，增长动能正在发生根本性转换。

  二、一级指标分析

  成长性：企业成长性指标从上季度的18.76分提升至22.29分，环比增长18.83%，同比增长12.61%；主要原因：一是，政策与金融双重赋能，保租房筹集收官、存量资产盘活提速，叠加保障性住房再贷款、租赁住房REITs扩募等金融支持，推动新增长租房数量、新增储备项目数指标上涨；二是，运营端虽然面临核心城市租金调整压力，但企业通过精细化运营与“以价换量”策略，实现出租率稳定在较高水平，客户续签率也随之提升，共同驱动成长性指标在多维度实现突破。

  规模性：企业规模性指标从上季度的23.33分下降至20.16分，环比下降12.57%，同比下降10.73%。主要源于构成该维度的两项指标呈现分化走势：尽管“开业规模量”在合规项目集中入市带动下环比微增，但“储备规模量”因企业主动进行资产结构优化而大幅收缩。这种“开业微增、储备锐减”的组合，表明行业规模扩张的驱动逻辑已发生根本转变。二是，在《住房租赁条例》实施与公募REITs扩围的政策背景下，企业战略重心已从追求在管与储备房源的总量增长，全面转向“降存量、提质量”。企业正主动清退或改造不符合长期合规与盈利要求的存量储备项目，以集中资源提升既有开业资产的质量与运营效率。因此，规模性指标的下降并非市场收缩的信号，而是行业告别粗放式规模积累、进入以资产质量和运营效益为核心的“精耕细作”发展阶段的关键标志。

  盈利性：企业盈利性指标从上季度的9.09提升至9.18分，环比增长0.96%，同比增长2.11%，在传统市场淡季与租金下行压力中实现环比微增。得益于企业主动的运营策略与市场供给结构的变化共同稳定了核心收入。一方面，为应对春节前后的传统租赁淡季，多数企业未被动等待，而是采取了前瞻性、主动化的客户维系策略。例如，在季度初便针对租约即将到期的客户，推出有吸引力的续约优惠方案有效激励租客提前续租，避免假期后的集中退租潮。另一方面，大量分散的个人房源及老旧“二房东”房源租金下调明显。但头部企业运营的品质化长租房及大量入市的保障性租赁住房，其租金水平因产品标准化、服务配套完善而展现出更强的抗跌性与稳定性。这部分优质房源的租金表现趋稳，有效缓冲了整体市场的租金下滑幅度。

  三、二级指标分析

  （一）成长性

  1.新增长租房数量：四季度行业新增长租房指数得分从上季度的59.85分提升至78.70分，环比增长31.49%，同比增长21.92%。根据样本数据显示四季度，新增房源达7.87万套/间。增长的核心驱动力，在于四季度各地全力推进保租房筹集目标收官，《住房租赁条例》落地规范行业运营，叠加存量商品房、闲置商办楼宇改造等多渠道房源转化提速，为房源新增筑牢政策与供给基础。值得注意的是，样本企业中仍有21家本季度无新增，与31家有新增的企业形成鲜明对比，这反映出市场增长动力的分化，行业告别盲目扩张，转向精准布局，头部及国资企业抢抓政策机遇，稳步拓展优质房源，部分中小主体为控制成本、优化存量，暂缓新增计划。

  2.新增储备项目数：四季度，长租房市场的新增储备项目数指数得分从上季度的44.13分提升至90.82分，环比增长105.82%，同比增长155.04%。对应样本数据，从三季度到四季度，新增储备项目数从4.41万套/间增长至9.08万套/间。这一数据与同期行业整体储备规模下降、外部融资零新增看似矛盾，实则揭示了行业在政策与市场双重驱动下，正在进行“结构性换仓”。随着《住房租赁条例》于2025年9月正式施行以及公募REITs扩围至市场化租赁住房，行业的投资标准与资产偏好发生了根本性转变。企业正主动清退或改造存量中不符合新规要求或回报欠佳的旧项目，同时将资源集中投向符合长期合规要求、具备稳定现金流的优质新增项目，以构建能够满足公募REITs发行标准的优质资产包，为对接长期权益性资本、迈向可持续发展进行的关键性资产储备与布局优化。

  3.租金增长率：四季度行业租金增长率得分为-13.21分，直观反映了在市场传统淡季及深刻转型期，行业整体租金水平面临下行压力的现实。其核心原因在于供需关系的结构性调整与行业竞争策略的主动转变：一方面，今年二手房市场表现低迷，部分房源由售转租，同时叠加“十四五”期末保障性租赁住房的持续大规模入市，显著增加了市场有效供给，对租金形成抑制作用。另一方面，租客受收入预期影响支付意愿趋于保守，对租金更为敏感，企业为巩固出租率、降低空置损耗，主动采取温和调价、推出续租优惠等策略，放弃租金上浮空间以换取稳定出租收益。

  4.客户续签率情况：四季度长租房行业客户续签率得分稳定在 70 分，环比提升4.39%、同比增长2.74%，行业平均续签率从三季度57.56%升至60.09%，样本内超半数企业续签率集中在60%—69%区间，个别企业续签率突破80%，整体续签水平稳步上行，这一积极变化主要得益于行业运营重心向“客户留存”的深刻转变。随着《住房租赁条例》施行推动市场规范化，以及行业战略从“规模扩张”全面转向“产品与运营驱动”，企业显著加大了在存量客户维护、居住体验优化与精准续租激励上的投入。同时四季度进入传统租赁淡季，毕业季、求职潮等带来的短期流动租客占比下降，长期稳定居住的租客群体占比提升，叠加各地人才安居、租房落户等配套政策持续落地，进一步增强了租客的长期居住意愿，多重利好共同推动行业客户续签率实现稳步增长，也让行业续签率得分保持在稳定区间并实现小幅提升。

  5.外部融资规模情况分析：四季度外部融资规模情况本季度无新增。这一现象并非市场遇冷的信号，而是行业发展逻辑发生深刻转变的集中体现。随着《住房租赁条例》正式施行和公募REITs向市场化租赁住房明确扩容，行业的增长引擎正从依赖外部资本驱动的规模扩张，全面转向依赖存量资产优化与内生现金流创造的高质量发展。企业战略重心已不再是获取资金以储备或收购新项目，而是集中资源用于提升存量资产合规标准、运营效率与现金流表现，以夯实资产价值，为通过公募REITs实现资产证券化这一更长期、更主流的退出与融资路径做关键准备。因此，融资“静默期”实质上是行业告别粗放融资扩张模式、进入以运营效率和资产质量赢得长期资本认可的新阶段的必然过程与明确标志。

  （二）规模性

  1.行业开业规模量：四季度，长租房行业开业规模量指标得分从上季度的59.81分提升至61.16分，环比增长2.26%，同比增长8.71%。根据样本数据，四季度开业总规模达到122.32万套/间，相较上季度增长了2.7万套/间。这一温和增长是在行业储备规模同比大幅收缩约30%的背景下实现的，表明增长动力并非来自新增储备，而是源于存量储备项目的加速转化与开业。其核心驱动在于：随着《住房租赁条例》于2025年9月正式施行，企业对既有储备项目进行了集中化的合规改造与品质升级，以符合新规要求后集中推向市场；同时，行业战略全面转向“精耕细作”，企业更倾向于将资源聚焦于已具备开业条件的高质量项目，追求“开一个、成一个”，而非盲目扩张。这一“储备下降、开业微增”的组合，清晰印证了行业正从追求规模速度向提升资产质量和运营效率的高质量发展阶段深化。

  2.行业储备规模情况（在管项目含储备项目）：四季度行业储备规模得分52.87分，同比与环比均大幅下降约30%。这一显著收缩，并非市场衰退的信号，而是行业在政策环境深刻变革与经营模式转型关键期的战略性、结构性调整结果。其核心原因在于，随着《住房租赁条例》施行和公募REITs向市场化租赁住房明确扩容，行业发展逻辑正从追求外延式规模扩张，全面转向注重内涵式资产质量和运营效率。企业战略重心已从储备大量新项目，转为集中资源提升存量项目的合规标准、运营绩效与资产价值，以契合REITs等长期资本对资产回报率与稳定性的更高要求。同时，大规模保障性租赁住房的持续入市也在一定程度上改变了市场增量结构。因此，储备规模的大幅下调，实质上是行业告别“规模至上”、迈向高质量发展与精细化管理阶段的明确标志。

  （三）盈利性

  1.租金收入：四季度行业租金收入得分34.15分，较上季度环比提升2.42%，同比提升2.40%。核心源于市场供需关系优化、租金走势结构性修复，叠加出租率提升的直接拉动与政策端的精准支撑，多重因素共同推动了租金收入的温和增长。

  2.其他营业收入（多元增值收入）：四季度其他营业收入得分1.19分，环比微降1.2%，同比则因去年同期基数较低而呈现巨幅增长。这一表现是行业增值服务发展处于进阶阶段的典型体现，既反映出多元增值收入已成为行业营收重要补充且发展基础持续夯实，也体现出四季度市场阶段性特征对增值服务短期营收的小幅影响。从同比维度看，行业正从单一的空间租赁向生活方式运营全面升级，精细化、多元化的增值服务成为行业转型核心方向。

  3.出租率：本季度行业出租率得分保持满分100分，与上季度持平，但从实际出租率的绝对值来看，行业平均出租率从三季度的89.35%，提升至91.72%，环比提升2.65%，同比提升0.94%。在传统淡季逆势提升主要受益于《住房租赁条例》施行后市场规范化程度提高，增强了租客对合规房源的信任与选择；同时市场化租赁企业主动优化运营策略，通过适度调整租金、提升服务品质、丰富房源配套等方式平衡出租率与运营效益，部分项目还借助存量资产整合与扩募完成后的运营磨合，实现出租率稳步回升，叠加各地人才安居政策升级、公积金租房支持优化等需求端政策落地，有效激活了合规租赁需求，进一步降低房源空置率；二是，部分企业审慎控制新增供应规模，使需求更集中于存量优质房源，共同推动了出租率在规模指标调整期实现优化，行业运营重心从“房源获取”向“客户留存”的高质量发展阶段深化。

4.运营成本：本季度运营成本得分为33.74分，较上季度提高0.59分，环比提升1.79%，同比增长3.87%。原因分析：一是行业精细化运营优化了能源管理与运维效率，同时多渠道新媒体获客渠道的结构性转变，让单房获客成本显著下降，直接降低了营销与人力相关运营成本；二是保租房项目成为市场供给主力，这类项目依托地方政策补贴与规模化运营优势，且部分保租房 REITs完成扩募后资产整合初见成效，规模效应进一步摊薄了单位运营成本，成为行业运营成本管理能力提升的重要支撑；三是行业主动从规模扩张转向存量优化，摒弃了此前高进低出、盲目收房的高成本运营模式，同时通过长短租结合等策略提升出租率、降低空置损失，减少了空置成本对运营端的消耗，叠加企业在成本管控上的精细化操作，共同推动本季度运营成本指标得分实现稳步提升。

  本期长租房行业发展指数成分企业名单

  排序按照参编顺序排列

  数据说明：

  1.数据统计时间为2025年10月1日至2025年12月31日。

  2.本报告中的数据来源为数据提报合格的住房租赁企业提供，中国房地产业协会会同上海克而瑞信息技术有限公司通过多途径数据监测，包括现场项目调研，对住房租赁企业提供数据进行验证。

  3.本报告分数计算方法详见《关于印发编制长租房发展指数的通知》（中国房协〔2023〕201号）内容。

  主要研究成员：

  张其光  王 毅  赵晓英  王 伟  王俊林  刘 颖  肖 晓 辛晓惠  王秋亚 

  联系方式：

  中国房地产业协会长租房分会

  地址：北京市海淀区首体南路9号主语国际中心4号楼10层 

  邮箱：fangxieczffh@163.com

  报告说明：

  本报告是由中国房地产业协会长租房分会出品的《中国长租房行业发展指数分析报告》系列报告之季度报告，旨在准确反映住房租赁市场的发展状况，推动行业健康发展，促进建立租购并举的住房制度。更多行业信息，请关注中房网长租房分会 （http://www.fangchan.com/zt/czf/index.html）和长租房分会微信公众号。

  由于指数信息公开时间和部分统计口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形。则最终以政府部门权威数据为准。

  报告内容仅供参考，不构成投资和决策建议，投资者据此操作，风险自担。

  本报告版权归中国房地产业协会长租房分会所有，本单位对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本单位同意引用、刊发的，须注明出处为“中国房协 长租房分会”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。