冯俊：尊重规则、敬畏市场、稳健发展

  （2022年12月28日在乐居财经活动上的讲话）

  2022年，是中国房地产业发展史上不同寻常的一年，是房地产企业及关联企业最艰难的一年。这一年，房地产市场深度调整，持续时间之长、下行幅度之深，历史上前所未有。新年即临，辞旧迎新。新年之不同，除了岁月更迭，很重要的是我们的思维和行动需要摒弃一些旧的，迎接一些新的。所以，一方面，我们仍然需要坚定房地产业的发展对经济社会发展做出巨大贡献的自信；另一方面，也需要反思房地产业发展存在的问题。这次深度调整，固然有制度性因素，但很重要的是房地产行业的发展模式、房地产企业治理理念的缺陷所导致的。我就房地产企业发展中的一些问题，谈几点看法，供大家参考。

  长期以来，房地产业处于扩张的发展阶段，而这种扩张的助燃剂是杠杆的极致利用，致使大火燃及整个行业。它的影响，不仅仅在于房地产业本身，而影响了宏观经济社会的平稳运行和金融稳定。

  当下，需要做的，一方面是化解流动性风险，稳定市场预期，修复市场主体信心；另一方面，可能更重要的，是痛定思痛，汲取教训，改变发展模式。

  一、要尊重规则。

  房地产市场出现的问题，究其原因，是不少房地产企业无视国家的政策，无视正常的交易规则。

  从2016年起，国家推进供给侧结构性改革，其中一条措施是“去杠杆”，此后，有关部门对房地产企业杠杆过高、金融化倾向严重、风险积累，多次警示。但实际上，央企、大型国企在有关部门的规制下，负债率逐渐降低，而大多数民营房企负债率仍然在上升。在房地产开发领域，似乎形成了一个普遍的氛围，“尽可能借别人的钱”实现超常规扩张。短时期内，不少企业变成销售额超千亿，有的目标是奔万亿。在盲目扩张中，违反金融规则的行为层出不穷，甚至把利用金融规则边缘性缺陷的行为看成了企业家的“创新”。

  国家早就有规定，房地产企业购买土地，必须用自有资金，不得利用银行信贷、不得以债务的形式从非银行金融机构获得资金，但实际上，许多房企创造了一种新的方式，称之为“前融”，冲击了金融监管。预售资金监管，有关部门有明确规定，保证用于预售项目的建设，但不少集团型的房地产企业，利用企业治理机制的缺陷，任意抽调地区公司或项目公司的资金，名义上是提高企业的资金使用效率，实际上形成了项目建设的资金缺口。在与上游企业的交易中，不少企业利用市场强势地位，任意拖欠施工企业、材料供应企业的应付款项，或者强迫交易对象接受难以兑付的商票。

  房地产企业使用的资金中，其构成是银行贷款、公开市场发行的债券、预售款（包括个人住房抵押贷款）、社会融资、占用上游企业的资金，2008年到这次深度调整前，房地产企业的负债率不断上升，即使在去杠杆的政策实施期间，负债率也在不断上升。

  所以，从本质上说，这次深度调整，是长期积累的违反规则的必然结果。业内有些同志将这次深度调整归咎于2020年下半年以来的金融管控政策，这是很片面的，我们今天不是讨论这些政策的实施时机和可能出现的叠加效应，重点是讨论企业行为。如果事后诸葛亮一下，几年前，如果房地产企业的负债率降下来了，风险可控了，后面的局势可能就不会火烧连营。

  深入研究房地产企业的融资特征，有一个普遍的规律，都是短期融资。在市场上升时期，资本为了攫取高额的回报，纷至沓来，不惜违规进入房地产市场；在市场下行时期，资本为了隔离风险，必然釜底抽薪。尤其是那些违规的短期融资，市场稍有风吹草动，往往是惊弓之鸟，跑路比谁都快，加剧房企的流动性风险。

  房地产企业敢于高负债，建立在两个假设的基础上，即房价不断快速上涨、销售是流畅的，房价上涨可以覆盖资金成本、现金流是充足的。前些年，一俊遮百丑，把房企内在的缺陷掩盖起来，大家都津津乐道扩张有方。但当这两个假设不再成立，丑态就充分暴露出来。尤其在需求不足、流动性风险交互作用下，信心受挫，各项指标大幅度负增长难以避免。

  协会的工作，一个重要任务是反映企业诉求，向政府建言献策，为企业发展创造良好的制度、政策环境。但是，绝不是松开一切对企业的束缚，让企业为所欲为。事实上，如果真这样建言，政府也不会采纳，对产业的发展也毫无好处。所以，协会的工作，还有一个很重要的任务，是劝导企业遵守国家的规则，而不是创导“打擦边球”，更不是创导企业违反规则，恣意妄为。房地产企业的发展，要把尊重规则放在首要位置。要坚持创新，但创新绝不是不顾规则。破坏规则，害己害人。

  二、要敬畏市场。

  经过二十多年的发展，城镇居民的住房条件有了很大改善，总体上我们告别了住房大规模短缺的时代。但是，不少房地产企业的思维还是停留在前些年对供需矛盾的判断上，一些企业盲目地以以前的供需状况推演生产安排。供需平衡，是经济活动的一条铁定原理。背离需求的生产一定会自食其果。房地产市场出现的问题，供应与需求失衡是重要的内在因素。在新的发展阶段，有几个趋势性的问题是需要我们认真思考。要顺势而为。

  第一，住房的供需可能会在缩小一定规模的基础上实现新的平衡。这次房地产市场的深度调整，销售面积和销售额下跌了差不多30%，这表明市场销售规模无休止扩张不可能。因为供需矛盾已经发生了根本性的变化。供需矛盾的变化，实际上前几年已经很清晰了，但是各方面的原因导致住房供需的“虚胖”，制造了虚假的繁荣。现在该从虚假繁荣的阴影中走出来了。当然，随着住房建设质量的不断提高，投资的收缩比销售规模的收缩会小一点，并且在市场实现新的平衡后，投资可能会增长。那么，房地产企业的生产安排是不是也应该考虑住房建设总规模的缩小？

  第二，不同区域会出现不同的供需平衡的特征。住房的长期需求，取决于人口和收入两个因素。人口规模，就全国范围而言，逐渐会进入稳定甚至负增长的阶段，虽然城镇化的增长速度会逐渐慢一些，但今后相当长的时期内，城镇化仍然是发展趋势。而且，主要表现形式可能是人口向都市圈、经济增长能力强的城市流动，这就会引起这些城市住房需求的增长。而人口净流出的城市，住房数量增长的动力就会减弱。住房是不动产，与可流动商品的生产安排不同，不动产的生产完全受地域特征的影响。这就导出了两个问题，一是人口净流入的城市，住房的供需平衡如何实现；二是人口净流出的城市，住房供需平衡如何实现。它们住房供需平衡的实现方式可能是完全不同的。那么，房地产企业的生产安排是不是也应该完全不同。

  第三，住房需求特征发生趋势性变化。决定住房长期需求的除了人口，还有收入。总的趋势是收入会不断增长。城镇居民对住房数量上的追求，逐渐会演进到对质量的追求，应该说，这一特征现在已经表现出来了。房地产企业就得思考，居民对住房质量的追求，或者说居住消费的升级，其内涵是什么，由此使供应适应需求的升级。居民对住房质量的追求，不仅仅是工程质量，很重要的是表现在对住房空间、功能、舒适度、健康保障能力的追求。同时，住房的供应结构也需要适应需求结构的变化而发生变化。

  当前，房地产市场的突出矛盾是有效需求不足，即有支付能力的需求不足，而有效需求不足的主要原因是经济下行的压力和收入预期的下探。当然也有疫情的影响。影响需求的基本因素，正在发生趋势性的逆转。而疫情的影响，毕竟是暂时性的，真实的需求并不因疫情而消失，被暂时抑制的需求一定会恢复。

  三，要稳健发展。

  通过这次深度调整，我们必须反思房地产企业发展模式存在的问题。

  第一，还是要降杠杆，提高抗风险能力。过去的二十年，房地产企业普遍存在对市场过于乐观的情绪。虽然市场有过几次波动，但波动的时间比较短，波动幅度不太大，渐渐养成了激进的经营策略，不少企业加杠杆、扩规模，就规模论英雄，稳健的反而成了反面教材。现在我们应该认识到，被动地降杠杆不如主动地降杠杆，滚雪球式的负债不可持续，过高的杠杆实际上弱不禁风，最终的损失巨大。房地产企业应该在对市场需求准确判断的基础上，战略上保持乐观，战术上保持审慎。今年以来，中国房地产业协会一直在向国家有关部门反映房地产业面临的困难 ，反映房地产企业面临的困难，情况上达、建言上达，还是起到了重要作用。近期国家有关部门出的政策，对纾解房地产企业的流动性，起到了十分重要的作用。但是，我理解，国家出的政策并不是鼓励房地产企业继续高负债，解决短期的问题并不意味着长期策略的变向。度过这次难关以后，房地产企业应该把有效防范风险作为企业发展谋略的基点，切实降杠杆，改善资本结构，改善融资结构。切忌把纾困当作怂恿。      

  第二，要提高人的素质。企业兴盛、企业衰落，说到底都是人的问题。这些年，房企比较重视人才培养，但人才的定义往往是善于负债、善于扩张。古人早说了，“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域”。而不少企业家和经理人，目光短浅、视野局限。顺境中一味乐观，甚至火上加油，不是好的企业家和职业经理人。要认识房地产市场的周期性，预见波动，预见风险，改善经营策略。其实，近期发生的房企流动性风险，不是没有端倪，不是不能早期防范的，问题就出在企业家和职业经理人，缺乏风险防范意识，或者是利益使然，使风险酿成危机。企业家和职业经理人要善于识别和防范风险，要善于认识和适应新技术发展。技术进步会极大地提高生产力，会极大地提高产品和服务的竞争力，会极大地创造需求。企业家和职业经理人不能是只会算经济账的算盘，而应该是智慧的集成者。

  第三，要改善企业治理。这一段时间出现的企业流动性风险，充分暴露了企业治理机制的缺陷。形式上，房地产企业都建立了股东大会、董事会、监事会的制度，决策流程很清晰，权力制衡有规范，集团公司与子公司也有财务规则。但是，有些企业家和职业经理人，不遗余力地利用制度和交易规则的边缘缺陷；有些企业实控人一个人说了算，“三会”制度形同虚设，而经理人都在起“帮腔”的作用，印证实控人是如此的英明，企业章程所确立的决策机制遭到严重破坏，集团公司与子公司人格混同，公司治理全面失灵，债务窟窿越捅越大，逐步扩大企业风险，破坏了企业信用机制。如果企业的实控人能够理智一点，职业经理人能够多点逆耳忠言，“三会”制度能够有效落实，集团公司与子公司的关系更加规范，出险的概率就可能低一些，风险也不至于酿成危机。

  我们同时也要看到，并不是所有房地产企业都陷入了流动性危机，有些企业杠杆合理，融资规范、规模适度，在市场下行中能够抗压蓄力。

  从现在的情况看，虽然疫情的影响还有多久尚不可知，但房地产市场的底部应该说已经筑定，需求应该会好起来，企业的流动性风险也会逐步得到缓解。在这个时期，更应该总结经验、吸取教训，以期健康发展。