9月21日，由中国房地产业协会长租房分会主办的租赁住房 REITs 盘活存量资产专题研讨会顺利召开。本次会议汇聚行业协会领导、政策研究专家、咨询机构、公募基金管理人、住房租赁运营企业代表及地产、金融机构业务负责人50余人，围绕保租房 REITs 发展、公改租、商改租、存量资产盘活、项目申报实操等行业热点难点开展深度研讨。

  会上，中国房地产业协会长租房分会秘书长赵晓英表示，当前政策明确鼓励收购存量商品房转化为保障性租赁住房，782号文进一步拓宽保租房 REITs 发行边界。面对行业租金承压的现实挑战，企业应当着力提升项目现金流质量，夯实运营管理核心能力。同时，长租房分会秉持持续推进行业基础建设工作为核心，推动住房租赁品质评价标准编制，搭建行业指数监测平台，积极筹建全国住房租赁服务管理平台，以平台化、标准化助力行业高质量发展。

  国内公募REITs资深政策专家表示，我国保租房公募 REITs 已实现从试点破冰到常态化扩容，形成 “上市一批、扩募一批、储备一批”的梯次格局，二级市场呈现出分红稳定、波动温和、抗周期能力突出的特征，成为机构青睐的稳健底仓资产。

  商改租、工改租项目虽受政策鼓励，但仍受土地性质与收益期限、合规手续、改造成本、成本投入高、收益水平与整合难度等因素制约，落地难度较高。可喜的是，政策层面已在积极回应这些困难。随着土地续期等配套制度逐步完善，存量改造资产申报条件将进一步优化。

  根据2026年的最新数据，国内租房人口规模接近 2.6亿，占全国总人口的 18%—20%左右。租房观念的转变，导致保租房公募REITs的市场潜力很大。需求与供给，决定了保租房REITs的成长空间。

  2026年8月，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持租赁住房和城市更新项目发行公募REITs或扩募，并提出优化租赁住房发行人监管及派息率要求。在监管政策引导下，除新建外，期待商改租、工改租存量改造项目有望实现规模化申报，同时引导引导具备资质、运营能力突出的民营住房租赁企业参与，平衡民生保障与商业回报，助力房地产发展新模式构建。

  中国国际工程咨询有限公司资本业务创新咨询中心主任徐成彬，从资本视角解读保障性租赁住房 REITs 发行实务与资产估值逻辑。徐成彬介绍，保租房 REITs 市场认购热度高，战略配置价值突出，房企可借助 REITs 工具实现权益融资，完成“轻重资产分离”，从开发商走向运营商。在资产估值环节，行业普遍采用收益折现法，折现率、租金水平、资产期限是三大核心参数，各指标变动将对估值结果产生显著敏感性影响，是项目研判需要重点把控的要素。期待保障性租赁住房 REITs现金流真实，运营可复制，扩募有节奏，沟通常态化。

  建信基金不动产基金管理部总经理卜蕊立足基金管理人视角，分享存量工改租、商改租改造长租公寓以及保租房公募 REITs 申报实操建议。卜蕊表示，非居住建筑转为保障性租赁住房是一项双向命题，结合汇添富上海地产等实践案例可以看到，资产证券化能够有效缩短项目资金回收期。企业开展 REITs 申报需要闯过合规关、现金流关、经济账关三道核心门槛；建议企业以终为始筛选适配资产，精细核算三本账目，做到合规工作前置，做好全过程数据留痕，为申报工作筑牢基础。

  租赁企业代表，万科泊寓首席研究员姚静韬结合头部集中式长租公寓运营实践，分享租赁住房市场趋势与 REITs 盘活存量的落地经验。姚静韬判断，租赁住房总体需求总量有所下行，但存量租客留存稳定性提升，行业供给高峰已经过去，后续市场有望进入平稳上行周期，在会上通过大量泊寓各地的实际案例，为大家进行深入剖析讲解。

  另一家租赁企业代表自如寓（北京）住房租赁有限公司总经理孟月提出当前住房租赁市场存在城市间供需错配、产品品质错配带来的发展机遇。自如依托规模化运营体系与数字化工具赋能投资研判，以北京石景山“星耀如景”旗舰项目为例，借助找房热力图精准识别片区租赁需求，通过定制化产品打磨，实现存量资产盘活与资产溢价退出。

  中国房地产业协会会长、党支部书记陈宜明高度肯定本次专题研讨会的价值，陈宜明表示 REITs 工具赋能存量资产盘活事业，起点艰难、前景可期。我国住房租赁市场发展基础复杂，存在人均住房面积、区域发展不均衡的客观现状。想要做好存量资产盘活，关键要抓住“三好” 原则：资产好、模式好、管理好。一方面筛选优质房源项目，从新建供给、存量改造双向探索可行商业模式；另一方面做好租户服务与项目运营管理。同时行业要加强分类研究，沉淀优秀实践经验，形成可复制推广的模式向全行业输出。

  本次专题研讨会，从政策导向、资本估值、基金申报、企业市场运营、数字化资管多个维度，系统剖析租赁住房 REITs 盘活存量资产的机遇与挑战，直面公改租、商改租现实痛点，输出大量实操思路与标杆案例，为行业机构推进保租房项目储备、申报、运营工作提供重要参考。未来，中国房地产业协会长租房分会将持续搭建交流平台，凝聚各方力量，助力住房租赁行业行稳致远。