2013房地产金融论坛暨《中国房地产金融2012年度报告》发布会成功召开

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  刘志峰会长在2013房地产金融论坛上的讲话

  朱中一：2013年房地产政策与市场形势分析

  4月23日，由中国房地产业协会金融专业委员会主办的2013房地产金融论坛暨《中国房地产金融2012年度报告》发布会在京召开。

  本次论坛旨在拓展房地产融资渠道，探索房地产投融资创新模式，提高房地产企业金融能力建设，推动房地产业和金融业交流与合作。同时，由中国房地产业协会主办并且全新改版的《中国房地产金融》杂志与中房协金融专业委员会共同开展的2013房地产基金(中国)峰会城市巡演活动也于当日同期启动。

2013房地产金融论坛现场

  中国房地产研究会、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭主持了本次论坛。中国房地产研究会、中国房地产业协会会长刘志峰、中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如、中国房地产业协会副会长朱中一、国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任陈道富、稳盛投资管理有限公司总经理吴涛、兴业国际信托有限公司房地产信托总部总监陆云等近300位房地产界与金融界代表出席了本次论坛。

  《中国房地产金融2012年度报告》发布

  为促进房地产金融体系研究，反映房地产金融市场情况，中国房地产业协会金融专业委员会于今年3月编写完成《中国房地产金融2012年度报告》。中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如发布了《报告》。这也是中国房地产业协会金融专业委员会首次发布的房地产金融类报告。

中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如发布《报告》

  《报告》内容分为八个部分，侧重分析了2012年度宏观经济发展、金融市场运行、房地产政策、金融政策波、房地产投融资等情况，并对促进房地产业和房地产金融的发展提出了五条建议。同时，《报告》附录分别对境外发达国家和地区房地产金融制度的比较、2012房地产企业融资情况进行了分析，收录了房地产基金创新案例。

  房企高利润时代已过 地产金融服务仍存三不足

  随后，四位房地产界与金融界的专家分别就2013年房地产政策与市场形势，十八大后房地产金融发展以及中国房地产业融资格局等问题发表了主题演讲。

国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任陈道富

  国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任陈道富指出，当前的房地产金融服务，存在三方面不足，首先是政策性房地产金融较为缺失；其次，欠缺专业性房地产金融服务机构；第三，房地产金融的二级市场发展缓慢。陈道富认为，以上问题，首先是房地产市场的特性和发展阶段造成的，房地产项目单位价值高、周期长，结构还不合理；其次，房地产金融是行业管理和宏观调控的重要工具，因此会受到国家楼市调控政策的影响。

中国房地产业协会副会长朱中一

  中国房地产业协会副会长朱中一表示，房地产行业的发展离不开金融的支持，他同时对房价调控目标发表了几点看法。朱中一副会长认为，本次提出的目标相对比较实事求是。尽管百姓对于房价调控目标议论较多，但作为企业来讲，确实应该有一个合理的定价。但从中长期，应该通过完善房地产住房供应政策措施，将实现住有所居作为调控的目标。对于房地产市场走势，朱中一副会长认为从短期看，尤其是市场较热的地区，特别是二手房市场会处于一个观望期。同时，有两个趋势可以肯定。一是房地产市场的发展，肯定由过去的高速发展向平稳过渡；二是房地产的高利润的时代已经过去了。

稳盛投资管理有限公司总经理吴涛

  稳盛投资管理有限公司总经理吴涛认为，从金融具体结构上，需要引进不同形式的产品，从而与资本市场对接起来。目前更多的融资是增发，如何把类似保障房，类似成熟型物业上市交易，以一个合理的价格和管理制度，让老百姓分享到政府和整个社会发展中一些利益，以达到保值增值的目的，这是未来房地产金融应该探索的课题。同时，他建议开发商应积极拓展包括信托、海外融资和房地产基金在内的融资渠道。

兴业国际信托有限公司房地产信托总部总监陆云

  兴业国际信托有限公司房地产信托总部总监陆云表示，从信托来看，主要还是定位私募市场，私募监管相对公募宽松，因此能够提供比公募市场更多的产品来满足整个市场需求。在房地产信托设计上，需要考虑差异化和专业化，在加大融资性业务的基础上，打造投资化、基金型的业务模式。同时，投资业务要差异化经营，要加大对与商业地产经营模式相近的旅游地产、文化地产、物流地产、养老地产和工业地产等新兴产业地产市场的开拓力度。还要加大与优秀开发商的合作力度，基金化产品则通过信托契约型基金和有限合伙基金进行推进，通过标准化、组合投资进行资产管理，从而有效分散非系统性风险。

  政策环境造就历史机遇 房地产基金或有丰厚回报

  在本次论坛的互动对话环节中，稳盛投资管理有限公司总经理吴涛、北京嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥、上海中城联盟投资管理有限公司总裁路林、戴德梁行大中华区高级董事陈家辉、嘉实房地产基金副总裁陈文杰、长富汇银基金总裁张宝国分别对房地产金融和房地产基金募集、投资、管理以及今后几年中国房地产市场趋势的判断发表了看法。

2013房地产金融论坛互动对话环节

  北京嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥表示，房地产大的环境政策仍然看紧。在银行总体信贷规模仍然紧缩，各路资金对开发商而言相对较缺的情况下，反而对房地产股权投资基金的发展创造了历史的机遇。所以抓住这样一个时机，在房地产金融方面多做一些创新，多有一些新的延伸产品或者资产证券化产品，将会是房地产金融所面临的一个非常重大的机遇。

  上海中城联盟投资管理有限公司总裁路林表示，去年4.7万亿房地产资产总额中有7000亿左右的房地产信托，房地产基金在1000亿左右，8000亿资金与15.8万亿的社会融资总额相比，算是小微金融行业，而与任何一家银行金融机构几万亿、几千亿相比也算小微企业。在这么一个小微金融行业，仍有这么多同行的关注，也有这么多部门，和行业协会最高领导倾听我们的声音，这是一件非常可喜可贺的事情，也预示着小微金融行业，小微金融企业会有一个良好的发展。

  稳盛投资管理有限公司总经理吴涛表示，一个成熟的房地产基金管理公司，所应该具备的基本能力是设计产品的能力、募集能力、投资能力，这些能力的建设是任何一个资产管理公司和基金管理公司必须具备的。

  戴德梁行大中华区高级董事陈家辉表示，房地产基金越来越成熟，相信未来的发展会借鉴海外发展基金的轨迹。房地产行业是资金密集的行业，如何打造更好的产品在资本市场运作，这是基金本身必不可少的发展方向。而海外的投资工具中，包括房地产公司IPO、资产证券化以及收租物业的发行，最终都是为房地产提供很好的融资渠道，也是与社会资源更好的连接。

  嘉实房地产基金副总裁陈文杰认为，房地产基金慢慢会发展成为一个长期趋势，目前对于中国的基金公司来讲是非常好的机遇。如果碰到一些挑战的话，来自于中国的房地产调控的频率太频繁。新国五条出台后，希望需求量都集中到市场来，希望国家对新的改革有更大的力度，这是我们未来要面临的挑战。一旦有改革和政策的介入，对投资波动也会更大。该选择什么样的项目，投什么样的类别，这是未来投资经理需要关注的挑战。而基金本身怎么发展，还是要回到投资人的需求，要开拓投资人的资金，帮他们做投资。未来不只是帮助开发商做融资，更重要的是要和他成为合作伙伴。

  长富汇银基金总裁张宝国表示，国五条核心有三方面：一是控需求；二是增供应；三是制规则。从对投资性需求的控制，加上对保障房和普通住宅土地的供应，对问责规则的制定来讲，从宏观环境来讲，为房地产基金这个行业提供了非常稳定的发展空间。城镇化、城市化需要大量的房地产商的加入，大量的房地产商加入的机会同样也是房地产基金所面临的。目前房地产基金跟开发商所实施的交易方式是债权的方式，随着行业的逐步完善，包括行业的发展，主渠道必将慢慢过渡到纯股权的交易结构方式上。从房地产基金这个行业来看，如果从纯股权的交易方式来讲，伴随这个行业持续稳定的发展，可能为房地产基金这个行业带来更大更优厚的回报。

中国房地产研究会、中国房地产业协会刘志峰会长做重要讲话

  本次论坛最后，中国房地产研究会、中国房地产业协会刘志峰会长做了重要讲话。刘会长首先对与会嘉宾的精彩发言表示感谢，他同时指出，促进房地产金融创新和发展，对房地产业和金融业来说都有着积极地意义，这也是金融专业委员会的首要任务和工作。金融是经济的血液，金融也是房地产经济的血液，实际上金融是为房地产经济发展输入血液，为房地产企业提供营养，促进房地产业的繁荣和发展。

  他指出，我国的房地产金融是随着房地产业的发展和金融体制改革的深入逐步发展起来。特别是房改以来，商业性和自住性消费住宅贷款快速增加，开发贷款和个人住房贷款占全部金融贷款比重也在不断地提高，近20年的改革探索，房地产与金融业互相促进，共同繁荣，目前建立起了以银行信贷为主，包括债券、信托、股权基金等多种融资方式在内的房地产金融体系。房地产金融的发展为促进房地产开发、房地产产品的流通、满足老百姓住房消费的需求等方面做出了重要贡献。本次论坛也在刘志峰会长的精彩发言中圆满落幕！