朱中一：2013年房地产政策与市场形势分析

中国房地产业协会副会长 朱中一

  2012年我国的房地产政策相对稳定，在坚持原有调控政策不放松的基础上，随着国家宏观经济的稳中求进和货币政策的相对松动，房地产市场也不断向好，最终，商品房销售面积突破11亿平方米，销售额突破6万亿元的业绩，创造了历史的新高。当时业内的人士对2013年的市场普遍比较乐观，我的内心是喜忧参半。喜的是两点：一是房地产市场2012年确实发展良好，2013年的势头也不错；二是十八大报告和中央经济工作会议对2013年乃今后一个时期的改革和发展描绘了一个美好的蓝图。忧的是：房价上涨预期增强，估计可能会出台紧缩性政策，再加上当时对城镇化炒的很热，怕一些地方又出现人为的城镇化。所以，我在1月底的 “2012年房地产市场回顾和2013年房地产市场展望会”上，以“2013谨慎乐观”为题发表了一篇文章，文章中说到了上述的观点。

  从2月20日以后，特别是3月1日以后，新国五条及其实施细则成为社会上高度关注的事情，大家的关注点主要集中在两方面：一是地方如何出台房价调控目标；二是对出售自用的唯一住房按转让所得计征20%的个税问题

  此外，结合本次会议我们也应该认识到，随着今年国家对防止金融风险力度的加大、一些地方对二套房贷首付款的比例和贷款利率的提高以及对公积金贷款门槛的相应提高，这些政策对房地产企业也好，对老百姓也好是有所影响的，我们对这一点也要有所准备。

  我想谈五方面的问题：  

  第一， 关于新国五条出台的背景及本次调控深化的几方面。  

  不管是新国五条也好，还是国务院办公厅的通知(新国五条细则)也好，讲的很清楚，房价上涨预期的增强是国务院出台新国五条的一个背景。大家都知道，从2012年6月到2013年的2月房价连续9个月上涨，特别是去年的11月到今年的2月上涨的城市的个数和上涨的幅度不断地提升。今年2月，根据国家统计局发布的数字，在70个大中城市中，环比上涨是66个城市，有3个是持平的，环比下降仅仅温州一个城市，同比上涨的有62个城市。在环比和同比的上涨当 中，特别是北京、广州、上海这几个城市上涨明显，一线城市在全国是标志性的城市。正因为房价上涨预期的增强，这是国务院出台这个文件最重要的背景。

  客观的说，主要是20%的个税政策，由于没有很好地听取社会各个方面的意见，又没有及时出台细则，反而造成了社会不同的议论，甚至为了遏制房价过快上涨的势头，国务院重申并延伸与深化了2010年以来房地产政策，显然是符合情理的，不足之处是在国务院办公厅出台细则后，有关部门的细则没有及时跟上，反而造成了二手房市场的恐慌和市场预期的不确定性，这点估计是决策者没想到的。这是政府机关要总结的经验。

  我在学习国五条细则后体会到，国五条细则是2010年以来政策的延伸和深化，其延伸和深化的内容主要体现在五个方面。  

  1、继续坚持了双向调控的思路，特别是明确了要将支持自住性的需求和抑制投资投机性的需求，作为房地产调控必须坚持的一项基本政策，并且加大了限购、限价、限贷的力度，包括限购的范围，限购住房的类型，购房资格审查的前移等等。

  2、针对市场差异性的特点，采取了差异性的措施。这是在过去的国务院文件里面很少如此具体的。如这次的文件，一开始就提出来，当前市场的特点之一，是不同地区房地产市场出现分化，之后在稳定房价工作责任制里面也提到各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求，房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品房价格控制目标；在继续严格实施差别化住房信贷政策中又提到，对房价上涨过快的城市，人民银行当地的分支机构可根据城市人民政府对新建商品住房的控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时对存在住房供过于求等情况的城市，也应指示其采取有效措施保持市场稳定。

  3、在继续严格执行限购措施的同时，也强调了要充分发挥税收政策的调节作用。其中包括了征收转让所得20%的个税和扩大房产税试点的问题。政策制定者想通过税收的调节作用，来抑制投资投机性购房和遏制房价的过快上涨。此政策虽未立竿见影，但对今后抑制投机投资肯定是有作用的。

  4、在强调市场监管的基础上，又强调了对房地产市场的预期管理。为什么要强调预期管理呢？一是因为在市场出现分化的情况下，预期管理更为重要。特别是有些地方供不应求，必须要增加普通商品住房及用地供应，来稳定预期；二是住房需求既有消费属性，又有投资属性，老百姓买涨不买落的心理也是客观存在的，所以更要加强预期管理。在这种情况下，我觉得城市人民政府要把组织编制住房发展规划(计划)作为引导预期、调控市场的重要手段。建议住房和城乡建设部也要加强对《全国城镇住房发展规划(2011-2015)》的宣传。

  5、明确了从六个方面加快建立和完善引导市场健康发展的长效机制。  

  第二，关于对房价调控目标和地方实施细则的看法。  

  对这个问题，老百姓和媒体议论的比较多。有的认为地方的细则不细，比如像南京只有100多个字，有的地方还不足100字。如果咱们仔细的看一下国五条细则，它并不是要求每个地方都要出台具体的实施细则，仅仅是要求各直辖市、计划单列市和省会城市，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。文件里面这个是硬要求。为什么有些城市仅仅是100多个字呢？我认为它也是贯彻了这个意见。我看了一下，大多数城市出台的细则，大多提出一个本市新商品住房价格涨幅低于本市城镇居民家庭可支配收入的实际增幅。提的比较细的仅是北京。全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

  对房价调控目标，我的看法是：

  1、这次提出来的目标是比较实事求是的。为什么？因为在土地、劳动力成本上涨的情况下，你一定要让房价降下来，可能有点儿困难。所以，房价合理回归的问题，从去年的中央经济工作会以后，这句话基本上没有再提。当然，有泡沫的地方，你不说它自然也会降，如温州和鄂尔多斯。

  2、不少购房者仍然觉得地方政策不过瘾，或者房价确实还是高。这也有一定的道理。我也看了各方面的议论。为什么说有点儿道理？如果一、两年的时间房价的涨幅低于老百姓可支配收入的涨幅，特别是在房价比较高的地区，像北京现在的房价确实是够可以的了。如果在这个基础上再涨5%，那一套房子要涨多少钱？而老百姓当年收入就算涨6、7%，涨的还是抵不住房价涨的钱。我看了一些专家的评论，认为在房价比较高的城市，只有长时期的保持城镇居民的可支配收入的增幅大于新建商品住房价格的涨幅，老百姓在心理上才能达到平衡，否则的话确实是个问题。

  3、调控房价确有难度。房价不是就房价而房价，房价只是一个最终的表现形式，而它的背后有供求关系问题，有土地、劳动力成本上升的问题，有流动性过剩的问题，有地方政府土地财政问题，有中央政府与地方政府财权、事权匹配问题，还有老百姓投资渠道狭窄的问题。  

  4、随着中长期制度的不断完善，今后的调控也将更多采用经济、法律的手段，但这有一个过程。  

  第三，对出售自有住房按转让所得20%计征个税的看法  

  这个问题在北京的细则出台以后，可以说已经解决了。按理论上来讲，或者说如果仔细的琢磨一下国五条细则中的这句话，其意图就是要坚决遏制投机投资性购房需求。再一个，它是这么说的，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，怎么按规定，以前有规定；其中通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20% 计税。从文字来说，面应该比较宽，这段话里面不足的是对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房免征个人所得税，及对改善性住房能否优惠，没有提。另外，从常理讲，国务院办公厅的通知出台以后，应该是国家税务部门马上应该出台一个细则，把这些问题说清楚，哪些是征20%的？20%具体是怎么征的？自住性、改善性怎么处理？如果把这些问题都说清楚了，大家的意见就少了。

  根据我的理解，北京市的版本，基本上体现了国家税务局的原意。北京市版本里面唯独有一点，按北京市的情况就是按照国家税务局2006年的规定，纳税人不能提供房屋原值相应凭证，税务机关也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格的1—3%来征收，北京是1%。另外，4月12日我参加了《证券时报》举办的专家会座谈会，《人民日报》的有关领导也参加了，贾康也参加了。多数专家的意见，是在开征持有税的同时，减轻流转环节的税收，让有多套房的人将多余的住房推向二手房市场和租赁市场。大家认为，这种思路可能更好些。

  第四，抓紧完善房地产市场调控的政策体系和健全房地产市场稳定健康发展的长效机制。  

  今年“政府工作报告”里面有这样一段话，“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展的长效机制。”我想，不管对国五条及其细则怎么理解，上述这段话是经过了全国人大将近3000名代表和全国政协委员2000多人讨论的，这肯定是今年调控房地产市场中要抓的最主要工作，也是“两会”后国务院有关部门正在抓紧细化落实的重要工作。从改革来说，将来肯定是市场化的改革方向，更多的要采取经济的、法律的手段来调控，但是目前还是维持现在的状况；在经济手段的调节里面，将来更多的是要通过税收的调节，税收的调节本身就是调节利益关系，所以我说调控也好，调节也好，将来涉及到更多利益的调整，改革的路也不是那么平坦的。

  这次中长期制度提出从六方面建立：包括完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架、推进房地产税收改革、完善住房金融体系、住房用地的供应机制、推进住宅产业化。  

  这六方面的工作在部去年9月份印发的《全国城镇住房发展规划(2011-2015)》里面也提到了。但解决问题还需要一个过程，因为这里面涉及到大量基础性的工作，包括抓紧完成全国住房信息的联网或住房的普查等工作，这些基础性工作跟不上，数据不精准，就很难达到政策的精准性。另外，如何借鉴境外、国外的成功经验，特别是亚洲和东南亚华人较多的国家和港澳台的经验，也是将来要考虑的问题。

  第五，房地产市场走势问题。

  我刚才讲了，市场走势等一下几位专家都会讲到，尤其是企业的负责人更清楚一点。我想讲两个基本的观点：  

  预测市场走势是一个比较困难的题目，我也只能说几点个人看法。但是我想在讲2013年走势的时候，有必要回顾一下一季度市场的基本情况。根据国家统计局发布的报告，一季度全国商品房销售面积同比增长37.1%，商品房销售额同比增长61.3%，住宅销售面积同比增长41.2%，住宅销售额同比增长69%，应该说销售情况是良好的，但同时价格涨的也是过快的，再加上国家统计局公布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住房环比上涨是68个城市，比2月份增加了2个，环比下降的仅是温州一个城市，涨幅最高是上海，环比增长3.2%，同比增长是67个城市，比2月份增加了5个，涨幅最高的是北京是11.2%，二手房价格环比上涨的有66个城市，与2月份持平，涨幅最高的是北京是3.1%，同比上涨的是59个城市，比2月份增加了10个，涨幅最高的还是北京，涨幅是9.1%。说明一季度在市场销售较好的同时房价上涨的压力依然存在，这是第一个问题。第二个问题，一季度土地的销售面积同比下降了22%，房屋新开工面积同比下降了2.7%，说明增加土地和商品房的有效供给仍是今年的重要任务。第三个问题，市场的差异性依然存在；第四个问题，骨干企业普遍增长，行业的集中度进一步提高。从短期来看，尤其是市场比较热点的地区，房地产市场特别是二手房市场有一个观望时期，主要二手房市场3月份集中释放了，以后肯定要平淡一点。观望的时期有多长，取决于三个因素，一是宏观经济的情况，因为房地产一头连着经济，一头连着民生，这两个基本的特征不会变。二是地方政府对国五条细则的执行力；三是中长期制度跟进的情况。我想这些问题明朗以后，市场肯定是朝着健康平稳方向发展的。

  二是从中长期来看，由于城镇化发展的需求，再加上政策环境将来肯定会更加健全、更加完善，今后的市场也肯定会平稳健康发展。  

  与其相关有两个趋势可以确定：一是房地产市场有房不愁卖的时代过去了，由过去的快速发展时代将转为平稳发展时代；二是房地产高利润的时代也已经过去了。为什么？政府肯定要把稳定房价这个机制进一步完善，另一方面地价、劳动力成本的上升，利润肯定要收窄。这种情况下，企业除了要关心市场以外，应以更大的精力抓精细化管理与经营，通过提高产品的性价比来提高市场的占有率。