合作建房的古为今用，洋为中用 | 大话合作建房第7期

  有倾向性的住房短缺是长期存在的，而且不断的加强恶化的。不看住房供应总量，一种更根本的观察方法是——关注住房供求双方的行为模式是否配合，而倾向性住房短缺的主要原因就是供给与需求的错配造成的。

  我们现在不看住房的供应总量，一种更根本的观察方法，怎么来看它的倾向性的住房短缺，更根本的观察方法是关注住房供求双方的行为模式是否配合或者说匹配。如果说这种行为模式是匹配的话，那么我们的住房供给应该是非常顺畅，而且非常令人满意的。但是如果有错配的情况，在很多场合各个房地产业行内的大咖也好、研究专家也好，都在强调什么叫错配。主要就是有倾向性的住房短缺，主要原因就是供给与需求的错配造成的。

  倾向性的住房短缺目前有几种，以开发商为供给主体，供给模式有四种。一种是收益最大、风险最小；第二种是收益较大、风险较小；第三是收益较大、风险较大；第四个是收益最小、风险最大。

  如果你是开发商，会怎么选择？从逐利的角度，几乎所有人都会选择收益最大、风险最小，这是根据企业和人的本性来决定的。收益最大、风险最小对应的客户是中高收入阶层通过房子来投资的，这一类人的特点是对价格不敏感，不一定是自住，有可能是投资，等到升值后再卖出，也有可能是看到租赁市场比较火爆而买来租赁的，对区位、户型、配套也不精确、敏感，因为他不是自住的，而是一次性的，因为他收入高，可以买高价房，或者买一层楼或者一个单元。

  在开发商的角度，这样的需求最好满足了，只要地段好，有投资潜力，产品不管怎么样都能卖得出去，因为投资需求才是这部分客户首先考虑的，之前总在新闻中出现的“温州炒房团”，就是这类客户。

  第二种，收益较大、风险较小。也就是有可能还有一些中低收入的人群也买房子来投资，但是他的匹配度就比上面要稍微低一些，对价格比较不敏感，底线也比较低，因为也是可以转嫁成本的。比如在农村或城中村，农民没有更多的收入，但是可以盖房、可以出租，是同样的道理。在很多二三四线城市，也有人买房投资，然后租赁给做小生意的商贩或者是一些没有办法在本地买房的人。

  第三种是收益较大、风险较大。这类人群对产品本身有明确的要求，因为不论是商品房还是共有产权房或两限房，都是用于自住的。所以这类人群对房子的价格不敏感，但是对户型、区位、配套非常敏感。他们愿意为满意的房子付出高价钱，但是也不一定说所有开发商在同地段开发出的产品都能够卖得好，谁的设计越好，户型更加合理，够引进的教育配套更加优质，那么它就会卖得好。所以对于开发商收益是比较大的，但同时风险也会比较大，因为购房人有权利选择不买你的房子。

  第四种是收益最小、风险最大。也就是刚需和中低收入人群，这类人群的房子不是投资用的，而是自住的，同时他们的收入又不足以支撑高房价，所以这类人对住房的价格非常敏感，底线很高。对于区位、户型、配套也精确敏感，底线也很高，又要看性价比，又要看配套，又要看产品等等，这对开发商的挑战是非常高的。所以真正愿意做这类产品的，我觉得可能真的都是良心开发企业，因为收益最小，但风险最大。

  这就是四种不同的开发模型。对于我们自己来讲，如果我是一个开发商，我是逐利的话，我也选择收益最大、风险最小的第一种。

  对于房企或者是个人来讲，他的逐利本质决定了恶性循环。先看左边这个买买买，需要买房投资的高收入人群把房产转租、转卖给需要房子自住的中低收入人群，收益更大、风险更小，所以这些人购买力和购买欲望都会更强。为了匹配这些需要买房投资的高收入人群的需求，开发商们就为这些人建了更多这样的房子，收益更大、风险更小。市场上的房价就会被这些高收入人群、买房投资的人群抬高。温州炒房团，包括我们之前在十几年前很多人在全球买房，包括美国、加拿大、澳洲、欧洲等等这些地方，很多地方都是因为中国人去了，把当地的房价炒高了。

  买不起房的这些人怎么办呢？就得去租住这些中高收入人群买下来的房产，“屌丝兄弟”没地方住，只能去租，甚至群租房的形式也会出来，中间有这些买办或者类似于帮凶之类的，把一套房子打隔断，两居室能住四五个人，三居室可能能住十个人，这样其实就是恶性的房地产市场错配。

  这种情况特别像我们之前谈到的瑞士的完全市场化的情况，资本家或者有钱的人把这些市场上的红利全部吃尽，然后老百姓没有办法，只能起来造反或者游行示威。

  但在中国有很多宏观调控的手段：

  第一是威逼，就是逼着你在招拍挂过程当中要求开发商配建廉租房。比如我买一块地，本来是利益最高、收益最高、风险最小的，但是开发商被强令要做最后一块的工作——配建廉租房。

  第二是利诱，用一块配套一般的或一些其他低价的土地，承诺补贴或者土地平衡，来诱导开发商来做刚需房。

  第三是围堵，通过五限：限价、限购、限售……手段，这是一种围堵的手段。开发商拿到了再好的土地，通过限价无法实现高价，只能做最后一种的开发模式，开发商必须在产品、配套上下工夫，能够满足刚需人群和中低收入人群的需求。

  但这些手段真的起作用了吗？可能不是次次都起作用，中国的房地产市场随着宏观调控一轮又一轮，还是没有完全解决这个问题。因为仅有开发商为市场提供产品，各种政策都是针对开发商而出台。如果对于各种需求的客户都能够精准地配对，这样才能够实现完美的结合，才能够解决有倾向性的住房短缺。

  只要开发商是盈利的，就会想方设法做到收益最大化、风险最小化，这是政府宏观调控政策、各地的法规等都堵不住的。

  上个世纪80年代的时候，国家和企业统一的建房分房，走的是新加坡模式。90年代初开始的鼓励群众自建房，一直到目前仍在进行的农村宅基地的自建房，都比较好的顾及了刚需层面的需求。那个时代苹果就是可以吃的，房子就是用来住的，完全符合了房住不炒的基调。那个时候房子不是流通品，这个模式其实我们要拿来借鉴，为真正自住需求提供定制化的产品。但同时考虑到国家财政如果还按照新加坡模式，是不可持续的，一定要把这个加以改造，我们把这个称为“古为今用”。

  第二条规律，随着经济和城市发展，贫富差距加大，不断提高非营利性住房（合作建房/住房合作）的市场占有率；且私人非营利性建房者（合作建房/住房合作）扮演的角色将越来越重要。

  首先在瑞士，1907年，苏黎世市市场上非营利性住房近0，且开始主要由政府建设公租房。2007年，苏黎世市非营利性住房的市场占有率已达1/4。2011年的最新政策是，2050年市场要继续提高到1/3，其中主要由以住房合作社为主的私人非营利性建房者建造。不只在苏黎世市，从瑞士联邦整体看，非营利性住房的市场占有率也在稳步上升。

  在英国，1910年，住房市场只有0.5%是非营利性住房，其中大部分由政府建设，几乎没有由私人众筹建设的非营利性住房。1945年，英国非营利性住房的市场占有率上升到12%。1956年，上升到23%。1960年，上升到27%。1970年上升到31%，其中很多由Housing associations众筹建造。

  在荷兰，1910年，住房市场只有1%是非营利性住房。1956年，荷兰非营利性住房的市场占有率上升到24%。1970年，上升到30%。1975年，上升到41％，其中大部分由住房合作社众筹建造。荷兰的住房合作社在这个过程中，还经历了从营利性到非营利性的蜕变。一开始住房合作社是营利性的，建设非营利性住房甚至不合法。后来荷兰政府确认了非营利性的住房合作社的合法性，系统支援其建设非营利性住房，同时取缔营利性的住房合作社。

  英国、荷兰、德国为什么要逐年提高非营利性的住房比例，而且私人的非营利性的建房者的作用越来越大？他们的实践经验证明了推进非营利性的住房建设就是保护自由商业和市场经济。

  总书记在2017年10月18日在中国共产党第十九次全国代表大会上向大会作的报告《决胜全面建成小康社会，夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》中说：“学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居” 。

  我国也在积极的做各方面的尝试，2004年在时任总理朱镕基与德国总理施罗德的关照和过问下，成立了中国首家住房储蓄银行，叫中德住房储蓄银行。它是由建设银行和欧洲最大的住房储蓄专业银行德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资设立的，它不但凝聚着中德两国政府、中德双方股东、高层领导人的心血和期望，引入这个银行的意义与普通的经济项目不同，体现两国政府在国民经济和社会保障体系领域见得合作。中德银行也是委员会的成员单位，正是由于中德住房储蓄银行的专营业务住房储蓄产品，能够给合作建房以及住房合作提供强有力的支撑。

  此外国际住房合作社联盟也是住房领域世界范围的组织，总部在比利时的首都布鲁塞尔。在这张地图上标红的都是有住房合作社的国家和地区。国际住房合作社是一个大家庭，全球有66个国家和地区都有其成员分布。国际住房合作社联盟作为一个公益性的组织，给各国的住房合作组织提供了非常多的支持、经验。

  中国人善于总结和学习，随着时代变迁，被证明是精华的应大力提倡！国外百年历史证明是正确的方法，应积极学习！不是照搬，而是结合目前的时代加以修改，整合，方为“古为今用，洋为中用”。