一、案例评语

  该案例是河北省房地产向银发经济转型的标杆，以“政企银协同”突破传统开发瓶颈，创新打造“医康养融合+全周期服务”生态，通过三重模式重塑激活存量资产，既精准承接北京养老外溢需求，又为全省地产转型、养老金融创新提供可落地的实践范式，切实推动“老有颐养”目标从政策走向现实。

天保京北健康城医疗、康复、养老健康栖息地

  二、基本情况

  本案例实施主体为怀来天保康养服务有限公司，2023年7月成立，是中国天保集团（股票代码：1427.HK）旗下专注医养结合康养产业的核心子公司，核心项目为怀来·天保京北健康城。

  项目聚焦银发经济中“机构养老+医康养融合”细分领域，直面两大核心问题：一是京津冀老龄化矛盾突出，2023年北京常住老年人达494.8万，本地养老资源供需失衡，功能外溢需求迫切；二是传统房地产“重开发、轻运营”模式难以为继，亟需向康养等新领域转型以寻找增长新动能。依托河北近京区位、低成本运营及政策支持优势，项目成为京津冀养老协同发展的关键实践载体。

颐养公寓活力长者安全、舒适、温馨的港湾

  三、主要做法

  （一）政企协同打通转型“快速通道”

  省市县三级政府形成联动支持机制：省发改委、省医药行业协会等省级部门组织5次座谈与实地考察，靶向解决项目融资、建设难题；张家口市委书记、怀来县委县政府主要领导多次调研并召开专题推进会，统筹资源破局。审批、民政、住建等部门高效联动，完成资产转让税收减免、项目备案变更，在不调整容积率、绿地率等核心指标的前提下，沿用原手续实现建设验收无缝衔接，短时间便为企业办妥不动产权证，彻底打破转型审批壁垒。

  （二）金融创新注入转型“关键活水”

  河北建行精准落实金融为民要求，创新养老金融服务模式，仅5个月就完成8亿元养老专项融资贷款审批，创下省内同类项目审批速度记录；在省发改委环京协同养老项目招商推介会上，协助企业与省建行签署14.7亿元金融支持合作协议，构建长期资金保障体系。怀来县主动搭桥，在全市银行业座谈会上将项目作为重点案例推介，协调市建行向省行争跑推动贷款落地，有效填补项目13亿元已投基础上的资金缺口。

  （三）三重重塑实现地产“基因蜕变”

  天保集团彻底打破传统地产逻辑：一是物业用途重塑，将存量地产项目改造为CCRC老年持续照护社区，让闲置资产转化为服务老年群体的“民生空间”；二是业务模式重塑，从“卖房变现”转向“养老租赁运营”，摆脱对“快周转”的依赖，构建“租金+服务”的长期稳定盈利模式；三是发展方向重塑，坚决“去地产化、去金融化”，聚焦“养老化、服务化、产业化”，将核心资源投入养老服务品质提升，组建专业护理、健康管理团队。

  （四）专业合作构建服务“生态闭环”

  医疗端强化资源链接，依托怀来县与北大人民医院前期合作基础，达成京北医院托管共识并签署框架协议，重点打造国医堂、康复医学中心等特色科室，计划引入北京三甲医院专家团队与核心技术；运营端引入专业力量，与燕达国际健康城管理有限公司签约，由其负责康养项目全流程运营，涵盖照护标准制定、服务团队培训等，解决转型期专业能力不足问题。

  （五）分期建设打造产业“完整链条”

  项目按“医养先行、产业跟进”思路分三期推进：一期已建成京北医院（二级综合资质，试运行中）、200余张床位的养护中心（9月正式运营）及724套颐养公寓（已接待1500余位北京老人）；二期推进31栋CCRC养老社区建设，规划3056套居所、7000张床位，配套老年大学、营养膳食中心等设施；三期规划健康城产业区，建设养老护理员培训学校、养老辅具研发中心等，形成“医养服务—人才培养—产业支撑”的完整闭环。

护理中心提供介助、介护、安宁疗护养老服务

  四、经验效果

  （一）破解行业痛点，树立转型标杆

  成功打破房地产转型康养的“审批难、融资难、运营难”三大痛点，为全省传统地产企业提供可复制的“天保方案”，被纳入河北省“京津冀协同发展”重点工程，填补环京地区高端医康养融合项目空白，成为“环京医养融合新标杆”。中国人民大学、国家康复辅具研究中心等10余家机构先后实地调研，其转型经验已被省发改委纳入《河北省房地产转型康养产业指导案例》。

  （二）承接外溢需求，释放民生效益

  一期项目已服务1500余位北京老人，解决其“离家近、医疗有保障”的养老诉求；全部建成后将提供450张就医床位、8500张养老床位，可容纳8000余人，能承接北京有外迁意愿的老年人口，有效缓解北京养老资源紧张压力。通过“医、养、康、护、智、膳、娱、居”八大功能，提供介助、介护、安宁疗护等多样化服务，助力河北“老有颐养”目标落地，项目长者满意度达98%以上。

老年大学，银龄学堂，长者的精神家园

  （三）带动产业升级，创造经济价值

  以康养产业为核心，直接带动医疗、物业、餐饮等关联产业发展，预计可提供超2000个就业岗位，其中专业护理岗位占比达60%。三期产业区建成后，将形成“养老辅具研发—生产—销售”产业链，预计年营收可达5亿元，推动怀来县从“地产依赖型”经济向“康养驱动型”经济转型，为地方培育新的经济增长点，实现民生改善与经济发展“双向共赢”。

  （四）创新服务模式，引领品质养老新范式

  天保京北健康城通过构建智慧化、人性化、专业化的服务体系，为银发群体打造了全周期、高品质的养老生活场景，其价值远超单一项目本身。

  从行业层面看，智慧养老信息平台的搭建与“乐、学、修、为”文化养老理念的实践，打破了传统养老“重照护、轻体验”的局限，为康养产业树立了“科技赋能+精神关怀”双轮驱动的服务新标准，推动行业从基础生存保障向高品质生活服务升级。

  从区域协同层面，15分钟医疗服务响应与100%照护服务达标，不仅切实解决了北京外溢老年群体对“医疗便捷性、服务可靠性”的核心诉求，更深化了京津冀养老资源协同互补，为跨区域康养服务一体化提供了可复制的服务模板。

  从社会价值层面，该模式重新定义了老年生活价值，通过多元化活动与精细化服务，让老年人从“被动接受照料”转向“主动享受生活”，助力“积极老龄化”理念落地，为实现“老有颐养、老有乐享”的社会目标提供了坚实实践支撑，对提升全龄友好社会建设质量具有重要示范意义。

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