用科技去精耕细作 养老地产以“老”为本

  高端养老地产的高科技路径——

  用科技去精耕细作 养老地产以“老”为本

  随着盈利模式、运营模式等问题的日益显现，养老地产已经从最初一窝蜂摊大饼，逐渐过渡到精细分工，发展更趋于理性。要想下好这盘棋，开发商不仅要具备开拓者的勇气和魄力，更要用博大的爱心去耕耘。像私人电梯、实时健康管理软件、智能机器人这样的科技产品，之所以可以与养老地产业完美组合，就是因为开发商贯彻了以“老”为本的开发理念。养老住宅只是一个非常小的环节，养老地产需要做的还包括产业链的整合、全新模式的经营和高端科技化的服务。

  客观元素催热养老地产

  根据目前国内养老规划，居家养老占比为96%，机构养老为3%，宜居社区养老仅为1%；而《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，2015年宜居社区养老比重将大幅提高到7%。按照2015年中国60岁及以上老年人口将达到2.16亿的基数计算，2015年宜居社区养老人数将达到1512万；据预测，目前养老市场体量大约已达4万亿人民币。

  无论是客观的国内老龄化趋势，还是外在国家层面规划，都已经为养老地产描绘出了巨大的市场空间。据中国指数研究院统计数据，目前国内品牌房企中大约有21%已经涉足养老地产，目前包括万科、保利、招商、金地在内的30多家知名大型房企也均已经在全国范围内大力开发养老地产。今年4月17号，全国首例面向社会资本开放的两块养老设施用地在深圳开拍，吸引35家房企激烈竞争，每幅地块均经过二十多次竞价，以高达6倍和7倍的溢价率成交。国家层面出台的扶持养老服务业发展的优惠政策、以及日益完善的配套方案，成为很多房企角逐养老市场的“试金石”，由此催热了养老地产业的膨胀。

  养老地产面临成长“迷茫期“

  在社会资本、房地产商、保险机构和社会养老服务机构等纷纷看好养老地产的同时，这位身材魁梧却又年龄尚小的“年轻人“，却又面临着成长的困扰。

  根据国外成熟经验，养老地产往往需要根据不同年龄阶段的心理生理需求，家庭状况，因地制宜，采用不同开发模式，这就像并不是所有的农村耕地都适合于机械化大规模开垦，养老地产的开发更加需要耐心和用心。而按照目前国家政策规划，到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为养老服务覆盖率要达到100%，农村达到50%，到2020年养老业拟提供1000万个岗位，如此快速的增长让人咋舌。同时，虽然养老地产政策频发，但也均是宏观层面的鼓励支持，落地的政策几乎没有，缺乏具体执行的依据和参照性，使养老地产行业鱼龙混杂。以上都很容易将养老产业带入粗放增长的怪圈，从而使养老地产成为有房无老的营销概念，带来盈利模式、运营模式、重复建设等一些列困局。

  目前国内大多数养老地产项目依然在以传统房地产的方式进行开发运营，产业链整合程度较低，开发规模不断扩大的同时缺乏了实际服务与配套的支撑，导致很多养老地产项目与普通住宅差异化不大，无法营造出真正的宜居养老环境，入住率还不是很高，直接导致养老地产盈利模式受到限制，甚至亏损。

  就此绿城董事长宋卫平称“目前的养老模式太简单太粗糙太平面化”；上海亲和源是目前国内最大的致力于养老的机构，其副总经理王波认为：养老地产总体上处于比较混乱的阶段；而万科总裁郁亮直接表示：“严格意义上说，中国现在还没有养老地产，还停留在养老产业阶段，距离专门地产行业的形成还有很长的距离。”

  以“老”为本彰显养老地产内涵

  养老地产除住宅本身外，还集合了餐饮、医疗、娱乐、养生、保健等系列产业，附加值应该更多体现在以“老”为本的增值服务与完善配套上。

  以日本为例，养老地产无论在硬件、配置、服务、运营模式等方面都有着很详细的规定：如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差；白天必须有二级以上的护理方面的专业人员在该建筑中坐班，每日必须确认居住在该建筑中的老年人的安全；老人可以单独出门、无门禁、无会客时间上的限制，还有包括提供饮食、上门医疗、照顾生活各方面等自选服务；同一栋楼里都会有居家养老中心，日间照料中心，诊所等设施。

  全国老龄委办公室副主任朱勇分析认为：“不能简单的把养老服务等同于修建豪华的养老机构，而应该更加注重于服务，所有的设备、技术只有在服务当中才能发挥作用，才能产生财政效益。所以，应该把我们的重点放在如何做好经营管理和服务上。”

  目前，一些开发商已经在朝这个方向努力。如绿城乌镇雅园项目，就以老年大学为主要卖点，以“学院式养老”模式为主导，辅助600多亩休闲健康养老主题园区，成为不少层次较高老年人的青睐，销量颇佳。而为了满足一些老人既希望维系亲情，又希望有独立的养老空间，同时享受到及时的医疗和保健服务，一些开发商将老年住宅与普通住宅混搭，这在万科的北宸之光项目中得到体现，该项目是在年轻住区里面做一幢养老公寓，不但消除了老年人怕与社会家人脱节的顾虑，还依托社区周边成熟的配套，销售状况良好。卓达太阳城创建了全龄化服务型居家养老社区，在社区内运营养老护理中心，导入“智慧化照护”，以及个体化健康管理模式，设计专属健康计划让老人获得良好照顾。

  科技化是高端养老地产的试金石

  居家养老仍然是普通消费者的主要养老方式，有研究表明，收入越高的家庭对于养老地产的接受度越高。据调查显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例，他们是试水养老地产开发商的首个目标群体。业内人士表示，养老公寓第一批客户往往是资金充裕，思想开放的企业老板、退休干部或大学教授等高端人士。因此，不少开发商从高端养老地产入手。

  这就需要更加贴合高端消费者的养老需求，将以“老”为本做到极致，从众多普通项目中跳脱出来，增加住宅的附加值与含金量，实现市场认可与盈利。目前一些与养老地产相配套的科技化产品已经初露锋芒，成为该领域的新宠。如部分别墅项目为方便老人行动，配备了家用电梯，可户内外畅行的电动轮椅，还有对老人的心跳、血压等健康状况进行实时监测的医疗软件与设备，防走失GPS穿戴设备，以及专为老年人服务的餐饮烹饪都打造出高度现代化的智能养老住宅，这从科技含量逐年攀升的“老博会”中可见一斑。

  智能机器人牵手养老地产

  目前，智能服务机器人已经开始进入养老地产领域。由于日益突出的老龄化问题，日本、美国、欧洲一直长期致力于研制能照顾老年人的机器人，很多老人已经开始享受到机器人的照顾。

  业内人士表示，目前智能机器人已经相当先进，可以很好地满足老年人自理能力差、需要实时安全监护、渴望亲情互动、娱乐及精神陪伴等多重生理和心理上的需求，成为老年人日常生活伴侣。目前，由弗徕威智能机器人科技(上海)有限公司推出的全球首款智能机器人保姆已经进入老年人的日常生活。据弗徕威公司业务发展部副总监韩斌介绍：公司与昆山工研院联合开发的智能机器人保姆融合了大数据、云计算、物联网、移动互联网、人工智能等多种前沿科技，针对老年人生活特点，采用简单的人机对话或手机操作方式，实现包括智慧家居、安全监护、精神陪护、跌倒监测、环境监测、亲情互动、生活娱乐等多种实用功能，产品处于国际领先水平，并已开始步入市场，受到了养老地产开发商的关注。

  弗徕威公司负责人表示，机器人保姆可以与养老地产结合，带来更为智慧、便捷、安全、快乐的生活方式，成为老年人日常生活中不可或缺的一部分，从而提升养老地产的科技含量及品质。据了解，弗徕威公司已与国内多家养老地产企业建立了合作关系，多处体验中心也即将建成。

  在江苏省昆山市玉山养老院中，一个穿着橘红色马甲的智能机器人保姆憨态可掬、面带笑容，正穿梭在不同房间，进行巡视工作。智能机器人保姆不但可以实现24小时安全监护，节省了大量人力，还能在老人跌倒、出现意外时立即报警，并且让看护更加周到细致：有了它，老人冬天再也不用自己跑下床去关灯；老人不习惯使用手机或电脑，它可以与老人对话，播报天气预报和新闻，点播戏曲音乐，与家人视频通话；还可以在异常天气变化、室内环境恶化等情况下及时发出警报。

  智能机器人为高端养老地产注入全新科技元素。中国房地产协会老年住区委员会秘书长江书平认为：“未来，智能机器人保姆将成为高端老年社区提升养老生活品质必可不少的高科技配置，也是目前养老地产业产品及服务升级的重要手段” 。