陈兰：万科中小户型住宅产品线研究

万科集团设计与技术管理部经理  陈兰 

  各位领导、各位来宾，下午好。今天我看了一下会议主题，就像主持人说的，如果要讲产品线研究下午就讲不完，我主要围绕中小户型的主题来讲一下我们研究的方法。

  刚才刘总已经多次提到跟万科的合作，还有他们研究的客户特征，包括市场情况，事实上我们所有产品研究也是来自于客户研究和市场，我们集团的宗旨是为普通人盖好房子，我们从产品上主要是紧紧围绕客户维度和土地属性这几个维度来做产品，从客户维度刚才刘总谈的很详细，主流是首置首改客户，首置首改是万科从全集团来讲的主流产品，占80%以上。在北京这个市场上，占的比例就更大，占到90%以上。

  我是09年底进的万科，刚好是房山长阳这个项目的第一波操作，我刚来北京万科的时候，我看了一下整个公司的产品，房山长阳包括当时有一个昌平万科城，这两个项目是符合集团首次置业、首次改善客户需求的产品。我们另外一个产品线是再次改善和城市TOP系列的，到了今天为止，我们产品线发展到今天，在北京这个市场上我们再次改善的产品 几乎消失了，几乎不见了，我们就剩下就两端的产品，首置首改，还有一种就是城市TOP，甚至城市改造TOP产品，这个我们公司也在做。

  刚才提到的极小户型，这件事也是我本人参与很深的一件事情。在世界超大城市极小的空间利用上都有探索与实例，包括东京、纽约、香港都有这方面的实例，尤其是超大型城市的中心区。我们从土地属性角度，万科拿不到这样住宅的用地，极小户型也不符合我们国家现行的住宅规范。所以我们在做这个实验的产品，从集团角度来讲，深圳、西安等地也有一些实验性产品，但是从土地属性来讲都不是住宅，所以带有公建的性质，北京的项目由我们公司来负责运营。极小户型这从住宅角度来讲，现有的阶段只能作为一个技术性研究，作为市场推广的话，我觉得几乎不可能。

  下面我介绍一下北京万科新青年首置产品的研究方法和纲要，我们北京公司最新的产品线，我先介绍一下我们集团怎么做产品研发，我们分一线公司、区域和集团三级架构，一线公司主要负责产品基础研发，区域是作为综合和推广，集团主要是起到交流的作用。大家很了解，住宅这种产品地域性非常强，几大区域拿过来的户型，肯定是不一样的，我们主要交流研究方法；还有装修地域差别较小，我们公司90%以上产品做精装修，会有一些好的经验交流。

  新青年是北京万科今年年初做的一个升级，我们首先有一个研究背景，城市扩张，五环的时代在北京基本上过去了，现在是六环时代的到来。传统的城市已经扩张到新城中心，紧紧围绕我们的住宅开发，住宅所有的配套这在万科体系内非常重视，正在推行。北京这个市场执行所有的政策是全国最严的，从整个政策上来讲，首次置业和首次改善有了与以往不一样的概念，在没有这些政策之前，大家都有梯级消费的概念，给我们产品要求的时候，还能见到一居室的比例；但实际上这些政策出来之后，首先我们的面积要小，因为总价太高了，但是面积小不意味着我们要牺牲生活的舒适度，所以我们在舒适度角度来研究户型，怎么改进。

  我跟大家解释一下什么叫做首置客户？家庭结构包括年龄结构，基本上是30岁-50岁，这是我们指产品的生命周期。北京人均寿命81.2岁，平均初育年龄29.13，结婚和生育平均是3年时间，我们的客户从准备结婚一直到生育年龄，和家里老人退休的年龄基本吻合，老人同住来照顾孩子的情况十分普遍。所以我们主流户型就是定位在两居和三居。

  舒适度来自于功能空间的改善，这是我们和其他机构合作的一个关于24小时客户行为分析。上边那些老人是每天在家里或者在家门以外的行为。下边这个表，它的颜色月深，就代表在这个时段公共空间使用频率最高。红色的那两个主要是集中在卫生间，卫生间是住宅的主要功能空间，对于中小户型来讲，卫生间不管是两居室还是三居室，如果想控制面积的话，基本很难达到两卫。但是家庭人口，在父母来照顾孩子的阶段，家庭人口也不少，上班高峰时段，包括晚上休息之前的时段，卫生间使用频率非常高。

  市场上的产品也越来越同质化，从90左右面积段产品非常多。城市环境日渐恶化，包括空气、水质。因为城市扩张我们要为郊区客户提供便利配套设施，因为限购政策我们要满足客户更长家庭生命周期需求，因为产品同质，产品需要一些创新，因为环境问题就需要更关注微环境的健康。

  我们产生出一个新青年产品首置的研究方法论，它有三个主题，和谐尊重、健康安心、便利丰盛。每一个主题对应不同的研究方向，核心尊重指户型本身的优化，精装提升、景观提升。健康安心主要是从规划角度和活动场地、装修材料、健康设备、绿色工业化角度来讲健康和安心的问题。便利丰盛是指配套，我们提倡体育公园、社区商业配套、教育配套，这在我们的项目当中都是逐一落实的。这三个方面不一一展开，我今天主要是讲户型优化和精装提升的细节。

  和谐尊重这个主题以下，包括户型优化、精装提升、景观提升三方面，我今天主要讲前两方面。户型优化刚才已经提到了，卫生间是早高峰和晚高峰，大家互相抢卫生间的问题。因为我们是节约面积了，万科是做精装修，有很多固化的卫生间模块，在我们以前卫生间模块当中，基本上考虑小孩洗澡的问题比较少，我们设计部有很多年轻同事有小孩的，他们就发现一个问题，一个人给小孩洗澡是非常困难一件事，这些问题该如何解决；

  我们也借鉴一些国外的经验，日本的户型，它的坐便和淋浴是分室设置，解决了早晚高峰上厕所和洗漱的矛盾，可以同时进行。下边这两张图，解释了一下两个大人怎么在卫生间的空间底下给小孩洗澡，包括淋浴间一个成人带小孩进去，就是在尺度上做了一个研究。左边这个主要指4岁以下的小孩，右边的是6岁的小孩。

  这个表是我们对卫生间的排列组合。卫生间主要是四件东西在里面，面盆、马桶、淋浴和洗衣机，现在开始有太阳能了，太阳能有一些设施有的户型也要固化在卫生间里，这几个东西怎么组合。最后我们进行了类似穷尽法的一个研究，把各种组合方式基本都列了一遍，最后经过大家反复的讨论和研究，得出黄色曲线里面一个核心方式。这样的布置面积增加会比较少，卫生间里有手盆，各方面都比较便利。卫生间有手盆这个方式是借鉴了飞机机舱里的方式，而且非常有意思的是，我最近去芳草地，发现它的公共卫生间也是这么设置的，我不明白是为什么。

  这个就是我们借鉴机舱，在单独马桶这个空间里面可以完成它的过程。我们研究完了以后，它的尺寸，正常来讲我们先研究一个最小尺寸，在最小尺寸基础上，在不同项目当中应用。

  标准户型的一个演进过程，左侧是2011年和2012年比较常用的户型，首置产品有两个系列，一梯2和一梯4，一梯2的户型，红色那个点有一个改进，独立座便间，暗卫变明卫，给孩子洗澡提供空间，改善厨房操作台面，优化各空间的尺寸。

  我们比较常用的一梯4系列，这个系列最近用的比较多，因为我们拿地2.2和2.5以上容积率特别多，这种情况下，尤其是18层以上我们就不太建议用1梯2户型，这是我们的主力系列，我们在2010年和2011年用的比较多的户型。这可以控制在78-90之间都可以，后面是控制在90-110几都没有问题，我们会调整它的进身和面宽，基本户型都这样。

  在标准户型情况下延展做了调整，下面的户型是一个最小户型，它的面积做到78，后面是控制在90出头。我们研究的每一个空间它基本上是合理的最小尺寸，住宅舒适度有一定的要求，这些空间都做了合理调整。大家看这个卫生间的位置，包括餐厅和分离卫生间的设置，这对家庭的行为会有一定的帮助。

  我们把户型调到最小之后，要让这个系列有一定的延展基础，这是我们目前在做几个项目都在用的户型。

  万科90%的房子都是精装修，刚才讲那么多研究主要得益于精装修的研究，没有精装修的配合我们是做不到这个程度。我给大家看一下90平米的户型装修情况，刚才童会长也提到了，北欧家庭的衣服也很多，衣服很厚，一个房子的大小，它的功能主要取决于功能空间合理，再一个是收纳系统，如果收纳系统做的合理，它能装下更多的东西，提升居住品质。

  我们从这些方面做了很多研究，包括玄关的位置，玄关、卫生间、厨房。从比较大的收纳一直细小到阅读，包括插座的位置，都要有一定的探讨。

  首先玄关是有一个多功能玄关柜，这个功能大家都有生活经验，一进家门，如果有一个玄关柜生活会方便很多，而且解决了家里一定的收纳。这边的童车也是我们一个新的改进，有很多父母推小行出去，童车回来以后没有地方放，我们结合这个柜子放了一个折叠童车的位置。结合穿衣镜和椅子做了一个悬挂的，扶手是考虑到老年人的方便程度，这是一个细节的处理。我们集团做过一个家庭收纳研究，研究完了以后，收纳相当于几十个180升冰箱的容纳量，这个非常有意思。

  关于橱柜的一个详细研究，如果有一个非常合理的橱柜，大家的空间就可以节省很多。在小型的电器上也会有一些提升客户舒适度的，在玄关这个地方做一个总开关，我们借鉴杭州公司的经验，做了一个出门的总开关。有些东西是永远不需要关的，比如冰箱，这和总开关就没有关系，其他的就是一些插座。

  起居室我们也做了一个关于空调和空间比例的研究，我们发现现在研究的中小户型，所有的空间，包括起居室，现有市场上的壁挂机就足以带动最大空间制冷，以前我们还经常纠结到底做上机位还是柜机，研究过后我们就统一做上机位。顺应现在的市场发展，有USB的插座，就很方便，不用大家来回找插头。

  卧室也是有一个小夜灯，这个基本上是受酒店的启发，晚上起来的时候比较方便。精装经常会碰到几个插座或者是面板在一起，工人一赶工就有高低不平的状况，我们做了一个联合的，这样就避免美观的问题。这有一个应急照明，平时就插在插座上，一旦停电，它会自动开启，这个作用其实挺明显的，你不用到处找手电了。

  卧室的收纳柜，这跟玄关柜是一个道理，增加一些柜体的照明。我们会考虑阅读灯的位置，主要是对眼睛有好处。

  厨房是家里最重要的功能空间，我们通过动线的分析，把厨房最重要的三件摆在一个三角的位置上，方便大家操作，也节省空间。对厨房高度的研究，什么东西放在哪儿。它的核心价值就在于增加了中柜，大幅度提高日常用品储藏量和取放的方便程度。进深也不太大，方便拿东西。

  我们公司也一直推行绿色垃圾分类，尤其是厨余垃圾设备处理，我们在厨房给大家配置了厨余垃圾分类的蓝筐。增加一些重点照明，方便操作。这个跟刚才总开关的意思一样，方便大家使用。

  关于抽油烟机的设计和橱柜一体设计，对市场上油烟机的研究，最后做了选型。

  卫生间也做同样的多功能柜的研究，在手盆的上方。刚才说过新的卫生间研究。还有无障碍的设施，包括小的置物架，方便大家放手机。我们一些附加的设备，在一些比较好的装修上，会增加一些设备，这对生活的舒适度影响是很大的。

  我们通过系统的精细化研究与产品设计，希望可以令客户生活更舒适；

  谢谢大家。