李莹：金地中小户型产业线研究

金地集团华北区总工程师   李莹

  今天给的题目，咱们是想讨论一下小户型，大家也在小户型这上面有一些问题，也有很多好的方法。

  我大概介绍一下金地的研究体系思路，我们研究比万科要晚一些，产品系列到目前为止有6个产品系列，但这6个产品系列里，每个产品系列还有一些子系列，会有约12个产品类型能够用得到。

  在这个产品系列的整个研究过程中，从2011年开始，我们碰到了房地产业不是特别好的市场情况，在这个时候集团也是比较快的给了一个方向，我们会较比集中在把我们产品系列研究放在适合于首置、首改户型研究。所谓的首置首改，刚才这位老总也谈了这个问题，我说一下我们公司和我个人作为从开发商的角度，怎么去理解首置首改。

  我们在大兴和房山的这个项目，我们是走的首置+首改，首改范围会大一些。我们今年正在销售通州的这个项目是纯粹的首置。我们怎么理解这个产品？从开发商角度来说，把我们的产品放在这个位置去做一个定位，我们定位就想知道打算把产品卖给谁，也就是目标客户。我们会将目标客户进行研究。房地产在研究的层面上，思路没有什么太大差异，因为我们是开发商，一定是从客户的角度、市场的维度出发来看待产品特征和特性，这就是客户的需求。我们从这个需求总结出来我们应该在这个不同的需求上给不同的产品。

  例如金地房山朗悦有90多平米的，有100多平米，有80多平米的，我们刚刚推盘的时候卖的不好，我们也有犹豫，那个地方环境还是蛮好，有很宽的绿化地，小清河公园很大，没有其他的楼盘，销售这边和市场也犹豫过，是不是可以把户型搞得稍微大一点。但是从市场反映上来看，我们第一期推出的盘，都是80-90多，也是卖的非常好，所以后面这几期就没有改，现在总体销售速度还是比较顺畅的。

  金地格林。格林，这个产品在蓄客的时候反响就特别好，这个项目很小，只有十几万，基于这个情况我们的销售对整个周边市场供应调研出来以后，确认我们通州格林。格林这个项目应以小户型、首置为主，所以我们做出来的户型是八十多平米、七十多平米、最小的是五十多平米，这三个类型的产品。

  所以我们就结合这样一个产品，做了通州的这个项目，目前来说市场反映相当不错，第一批推盘在4月底5月初，拿出四百多套房子，三个小时就卖完了。当时报名的人有三千多，卖完以后，我们是上周推了第二批房，推了一千多套，也是很快就卖完了，第一次集的客户还没有买到，接着等。这个项目8月份可能开第三批，第三批还是四百多套，之后就没有了。

  我是说从这个现象来看，目前这种小户型还是好一点，因为市场是第一位的，我的产品也还不错，我们销售认为是产品给他做了20%的贡献，我的产品做的好，导致他有20%的升值空间，是由于设计的努力做成了，我已经很高兴了。其他的我认为，第一销售定位定的准，第二市场现在的需求看准了，我觉得这个非常重要，我们产品有一定的配合。

  整个集团在首置首改上面敏感度还是可以的，我们集团在2011年的时候就开始做首置首改户型标准化，这一年研究的小户型是70平米-120平米，它定义的这个面积段，就是认为的首置首改的面积段，就是我们集团认为我们在这一年里这一段时间内要推的是70平米-120平米这样一个户型，就算我首改我也不会给到150。

  50-60不是我们首推的，从60-80，最后到120这是我们的首置首改段。现在给大家展示的是华北区域，对每个区域有一定的微调，根据我们华北区域的情况，整个地区的地域特点，把它的面积段有一个调整。

  我们一房一卫是50-60，也分经济和舒适。两房是60-80，80-90，我们根据它的要求，做出华北区域的标准化户型。

  这个研究完了之后，同期做通州这个项目。标准化户型的使用率并不是最高，因为我们做了一个50平米的，集团虽然说一居室可以有五、六十平米，但是我们金地一直坚信自己是属于中端产品，不让做出一梯六户和一梯八户的产品，最多让做一梯四户。

  对于我们通州项目来说，我们做的是一梯四的产品，在更加细化的产品做的项目上，我们就有另外一些在整个项目产品上的想法。通州这个项目在管理上，我们可能没有碰到的就是75%的节能，太阳能我们是上了，太阳能上了以后增加了一些管线进来。

  我大概介绍一下我们这个项目，这个项目它的周边情况，这个地块本来就不大，还很乱，不是一个规整的地块。一个大区域的变电站，有高压线，还有一块地是一个学校的用地，每块地所有指标都在自己的一块地里面去平衡，不能整个项目去平衡。

  我们这个项目最后的一个情况，这个项目我们公司定义的，这是我们的格林系列，格林系列也分两种，这个属于格林系列的二档，本来格林系列在这几个档里面，六大产品系列里面格林系列是给首置首改客户用的系列，这个系列里面又分两个档次，一个是格林典雅，一个是格林现代，我们这个是格林现代，格林典雅给的指标会更好一些，这个服务的客群偏年轻一些。

  我们整个规划方案，因为它有60米的限高，平衡下来以后，我们做的都是18层，18层之下整个结构成本和其他成本都比较好。我们这个项目卖的好，一个是定位好，价格也还是很合适的，我们在这个项目的成本控制做的还是可以的，做好客户关注的重点，这个项目全部都是高层，都是18层的房子。

  从总图布置上来说，我个人认为，还是以集中绿地为主，我们金地对于每个产品系列都有一些要求，客户关注点，为什么会出现这样的产品系列，这个系列怎么去定义，从客户调研的情况都出来以后，认为这样的客户它的关注点是什么。比如说我们认为这样的客户它的关注点是在户型，它可能不是特别关注档次，在整个项目的布局上考虑，都是从这些方面考虑。包括我们在整个项目上去节约成本，或者我们在合理运用成本的同时，在所有使力的方向也都是很清晰的，会在什么方位上把钱花到这个位置。

  真出来的比例，75平米占的是最多的，两端的是55平米和90平米，80平米两居室很少，因为布不下了，出现80平米的户型。最大的比例是在75段上，从销售上来看，75是50%，55%是17%，80是5%，90米是26%。

  说一下户型。我们户型有及格线、标准线、标杆线，所谓标杆线是比较经济的户型，我们要求在这个项目上它户型一定要做成标杆，做成最好。

  公司在做标准化和户型设计的时候，有一点很重要。要把体型系数做小，对节能好，这是将来消费者得利的，对我们成本也有节省，体型系数做小，最直观的方法就是我们的房子较比规整，这就牵扯到一个问题，这个房子都是大板了，不好看，会出现这个问题。所以你看怎么去理解，我们集团在做标准化户型的时候，第一给了你面积，还给很多条件，我们必须体型系数在多少，多大面积体型系数一定要有多少。所以总的来说，都还是很平的，这是必须的。只有这样的话，体型系数下来以后，对面积就是得房率也有好处。

  在一栋楼上来说，这个房子他不经济，一栋楼要在300平米以上才较比好，为什么说300平米？这是一个公摊的事。如果这个平面做到300平米以下，它的经济率就会下降，就很差。当我们这个项目肯定在300平米以下，2个75，加一个90，再加一个50，这样它的公摊就上去了。我们一定要减少外墙的面积，这样的话也是减少公摊，体型系数小就减少它外墙长度，这样的话，对它的公摊也有好处。

  对于这个项目来说，大家多关注的一件事叫得房率，但是我们另外倡导的一件事是户内使用率要提高，希望各个开发商能够从这个角度，户内的使用率要提高。面积本来小，总共就50平米，再弄上两个走廊，那个屋子就不能用了。再减去公摊，变成40多平米，再加上两个走廊，这还有什么可用的地，还要加上厨房、卫生间，所以这个事一定要讨论。在我们50平米户型里头，第一做到南北通透，第二要有灵活空间，没有一点交通面积，这就是我的户型，这个地方看是交通面积，但这个地方放的是餐桌，因为这个地方是我的客厅，这个地方是厨房，有卫生间，所以看到的交通面积就是这一部分，但这个部分可以放餐桌，因为它是一居室，考虑到两到三口人来吃饭，所以我们样板间做出来以后效果是非常好的。而且这个房子做成这样的时候，我这个房子是有一定发展眼光的，刚才讲到生命周期这是必须要考虑的，一个房子的生命周期，你打算把房子卖给他，让他用几年，这是要考虑的。

  如果大，给的生命周期是给一辈子，就算人家买50平米的，你也不能让人家用三年两年，所以生命周期也是要考虑的。不管你在多大户型里面都要考虑生命周期，生命周期就是我在这个户型里，凹进来一点的是可以做卧室，这个户型还真得益于我们的年龄。童会长肯定清楚，之前咱们分房子的时候有一居半，放一张单人床，国家给的分房住宅做的标准图，有一居半、两居半，就是在家庭人口有变化的时候也要让孩子分室，就给搞到半的里面，小走廊式的，当时我们做住宅研究都考虑到了。

  其实这个住宅在中国，我们之前这些老前辈都是很了解的，他们对这个房屋使用空间尺度都是有研究的，只是后来有一段时间我认为这样住宅的设计产生了一些误区，就特别的大，现在往小回就不会了，不知道我们的需求是什么，所以做出来户型不是最优秀的。

  所有的这些东西都要考虑大，我们所有的东西，这样的户型虽然比较小，没有一点公共走廊，非常少。这个户型只有这一小块，对面还放了一个洗衣机的位置，一定要在小户型里头提高户内使用率，这是最重要的。这个户型最后做出来样板间，摆好以后，把家具使用功能都放进去之后，看着还是很好用的。

  首置首改我们认为外立面不是标杆，一般标准就行，不会在这种项目上挂很多的石材，所以做出来就是这样一个，适合于年轻人的产品。

  对于这样的首置产品来说，我们认为景观和外部空间很重要，因为房子很小，在院里面有足够的活动空间，我们认为景观的外部环境还是要做好，所以这个是在我们项目里面是有标杆线，要达到标杆线。我们有一个标准，对于这类产品公司也会有一些要求，就是景观里头我们一定要配给人家的东西是什么。第一我们一定要有跑步径，对于年轻人好使用，这个路都是结合跑步径来做的。第二我们一定要有儿童活动场地，第三我们要有读书角，大家在外头呆着能看看书的地，对于这样的产品，哪个部分是我们要关注到的，出来的就是这样一个情况。

  这个项目的大致情况我就介绍完了，下面就给大家看一下，我们希望的一个情况，包括精装。我们这个项目有精装，在前两天卖的1000多套里面有精装。

  总之，小户型是要通过精细化的产品研究，为客户创造出更多实用的空间，满足这部分人群的需要，这是我们的目标。