住区整体发展需要技术、市场、政策的三位一体

  1. 规划设计不是住区发展的唯一推力

  从我国几十年的发展历程来看，住区规划设计的发展与住房建设发展相伴而行。居住区规划和住宅设计对居住产品的质量有着举足轻重的作用，因而也成为城市规划和建筑学的一个相对独立门类，也是城市规划和建筑设计产业中最大的一个类型。但是，规划设计绝不是提高住区质量、促进整体发展的唯一推动力。

  之所以提出这一观点，是因为在住区规划设计水平不断提高的同时，有一些现象还需要我们去关注：

  1) 住区规划设计水平仍存在地区差异。这个现象是很明显的，在我国东部地区，经济发展居领先地位，尤其是在经济发达的大城市，住区规划设计水平也最高，存在明显的东西部差距。在大城市与中小城市间这种差距也相当明显。

  2) 住区规划设计水平仍存在贫富差异。在一个城市中，针对不同人群的住区规划设计也存在差距，越是富裕的阶层，其住区和住宅的规划设计质量越高，而中低价位和保障性的住区往往被简单化和低成本化。

  3) 新技术新理念的推行趋于小众化。例如很多规划设计奖项基本上都是由高档楼盘所包揽，当然这也有客观条件的限制，只有高档、高价的项目才有条件做更多的投入，技术进步在某种意义上说是趋于小众化的，这与其示范和推广的意义背道而驰，在示范的同时，大量低质量的住区仍在不停地建设。

  4) 技术进步的同时，也有更多的人遭遇购房难。随着近几年房价大涨，住房越来越不是普通百姓奢望的物品，新建居住区不能为大众所享用，也要求我们担负起社会和历史责任。

  以上所提到的这些现象是不容忽视的。我国每年城镇住房建设量大约维持在6亿平方米的规模，占城镇住房存量 3-4%，而这些新建住宅一般可以使用100年以上，而且大部分都是形成城市新区的主要建设类型，对未来的居住生活和城市品质都将起着长期的作用，我们真正需要的不仅仅是某些亮点，而是需要城市居住整体水平提高。在谈到我国居住区发展时，不能再以某些居住小区物质层面的品质和规划设计水平为衡量标准，而应该以整体发展的技术水平和社会经济作用作为评价标准，这也使我们不得不将关注点从传统的居住区规划设计转向对居住区整体发展的影响因素研究。

  2. 居住区进一步发展将面临的问题

  在居住区的发展过程中，影响其质量提高的因素是多方面的，居住区规划设计、建筑技术等固然是一个重要的因素，但也受多方面影响，技术的进步不一定意味着居住区建设水平的提高，探讨中国居住区发展必须包括技术以外的内容。

  我国是本世纪世界上最活跃的经济体之一，快速的经济发展和城镇化构成了居住区未来发展的大背景，由此带来的一系列社会、经济领域的变化，都将对居住区的长远发展产生深远影响。以下对几个中国住区发展将面临的主要问题，从技术、市场、政策等方面的影响进行初步的探讨：

  2.1 土地使用效率与市场、政策的矛盾

  土地资源短缺问题仍将影响居住区规划设计。这一趋势始于2004年出台的《国务院深化改革严格土地管理的决定》，针对经济运行中的矛盾和问题，严格控制建设用地增量，切实保护耕地。18亿亩的耕地面积底线也基本给定了城镇发展的边界，按照有关测算，未来每年全国建设用地供应为400万亩，其中100万亩用于城市建设，即6.7万公顷，可承载新增城市人口约700万人，而按照目前的城镇化速度，每年1600-1800万人计算，可见土地缺口相当之大，但是土地控制的政策将长期产生影响。已经市场化的居住用地近几年价格大涨就是在这样的背景下产生的。

  要缓解未来居住区建设面临的土地矛盾，需要在城市内部挖潜和提高土地使用效率两个方面下功夫，即向内部、向空中要空间，其中，如何提高土地使用效率是个核心的问题。实际上，居住区高层高密度开发的技术相对成熟，影响土地利用效率主要来自政策和市场两方面的限制。在市场方面，除了经济发达的大城市外，高层住宅的市场却并不大，主要原因是造价高而导致的房价过高，以及交付使用后的物业管理费用较多层住宅高等问题，使得多数中小城市的土地低效能开发现象还很普遍，需要制定新的公共政策，通过补贴优惠使建造成本与居民消费力之间能够有效对接，才能有效利用土地资源。在政策方面，还需要强化土地开发强度的下限控制，适当抑制种地密度开发，避免透支未来的城市发展空间，使有限的土地资源更好地服务社会经济的整体健康发展。

  2.2 技术与经济发展程度的矛盾

  整体上而言，中国住宅的质量与发达国家相比，差距是相当大的，但是在全球化和信息化背景下，我国住宅和居住区建设的技术并不缺乏，问题在于没有市场的支持。从现象上看，可以说在信息化和全球化浪潮下，我国的技术发展快于经济发展。目前，在节能方面已经有了政策性补贴的先例，节能环保技术得到大力推广，取得了很好的效果，但是对于全面提高居住发展水平还远远不够。技术应用也存在地方差异和使用者差异，例如，在北京上海等经济较发达城市，建筑材料、设备的水平远远高于其他地区，尤其是在高档楼盘中，技术可以达到国际先进的水平，标准化部品、人工环境技术、高端建筑材料等都充分地得到使用。而在其他城市和地区，落后的技术仍在使用，如大量规划建设的多层无电梯住宅，在居住环境方面也是能省则省。因此，技术应用所受到的经济条件限制，也可以解读为受到贫富分化、地区分化的影响。

  在过去30年中，我国的贫富分化在逐渐扩大，社会基尼系数从改革开放前的0.2左右提高到2004年的0.47，到2006年，基尼系数已超过0.497，虽然住房保障迅速发展，但贫富差距对住宅建设的整体技术水平提高仍是一个挑战。此外，住宅量大面广，其每年建设量大约占到所有房屋建设的70%，且属于耐用品，对城市的影响是长期的，而房地产开发是逐利的和短期行为的，社会的长远利益与企业的短期利益形成了矛盾。因而，住区的技术水平的全面提高仍需要强大的政策支持。

  2.3 发展与巨大存量的矛盾

  中国住区发展不仅以新建居住区为代表，也应该体现在既有居住区的更新改造。首先从规模上看，按照2005年城镇房屋概况统计公报，到2005年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，存量巨大。再从承载的人口数量看，按照27平方米/人计算，2005年之前的存量住宅约承担4亿城镇居民，占目前6亿总城镇居民的67%。最后从空间分布看，新建住宅越来越集中在城市外围，既有住宅占据城市的核心地段。由此可以得出结论，在我国居住区的整体质量、居民生活品质、城市环境等方面，既有居住区的影响要远大于新建居住区。

  我国既有住宅存在诸多问题。一是淘汰速度快，居民生活水平快速提高是我国住宅淘汰速度快的根本原因，虽然按照技术标准住宅的物理寿命可以达到50年，但居住者的居住需求快速提高，很快就会难以适应人的居住需要，包括户型设计、建筑设备、居住环境、停车、配套设施、物业服务等因素，实际上使其经济寿命大大缩短，约30-35年。二是在节能减排要求下，既有住宅以其巨大的存量，而扮演者重要的角色。三是城市环境与形象方面，越是老旧的住宅，往往区位条件越好，对城市的整体环境景观的影响也越大。

  这些问题都是亟待解决的，但是直到目前，我们还没有针对既有住宅改造的技术体系、管理体系和制度体系，一些城市所进行的旧住宅区改造也多属于结合大型公共活动或政绩需要的街景整治范畴，相对于百亿平方米规模的既有住宅所存在的问题，这种运动式的改造难以为继，必须纳入到住房保障范畴来考虑。在生活水平不断提高和可持续发展的要求下，既有住区的宜居更新具有非常广阔的市场前景，而技术、政策相对滞后。

  2.4 居住区规划与体制的矛盾

  随着住房市场化、土地招牌挂等制度的变化，对居住区规划设计理论的质疑也越来越多。典型的问题例如：一是在旧城改造和土地出让中，难以保证地块大小适合一个小区的规模，而产生居住小区已经过时的观点；二是配套设施的具体形式在市场经济体制下发生很多变化，按照计划经济模式的配套建设方式难以适应新的市场需求。在诸多的困扰下，居住区规划和建设显得有些混乱和无所适从，居住区规划的效能难以有效发挥，新建的居住区也显出不足而引起多方面的批评，例如规模过大，影响城市交通，以及一些郊区大盘功能单一，生活不便，助长了卧城和钟摆式交通问题。

  从国际上看，居住区规划理论从“邻里单位”开始，始终随着社会经济的发展，不断完善提高，新观念的引进也很及时，然而在我国的社会制度变革过程中，居住区规划多少显得缺位，成为空白地带，居住区建设显得浮躁和表面化，笔者认为主要原因是规划技术、规划管理以及建设模式未能及时更新，而致使理论与实践相脱离。例如在现有体制下如何运用现代居住区规划理论、居住区规划的中国特色在哪里、在新的土地出让机制下如何构造居住区、如何在市场机制下做好居住配套都是时代给我们的命题。

  3. 住区整体发展需要技术、市场、政策的三位一体

  前述的四个问题还不足以涵盖我国住区发展所面临的所有矛盾和难点，但也可以说明珠去发展需要解决的不仅是规划设计或纯技术问题，影响因素来自多个方面，从下表中将上述矛盾的问题症结做一个矩阵对比，可以发现，必须同时具备技术支撑、市场需求、政策保障的三位一体，才能有效解决住区整体发展中的问题。