住区与住宅多元论证体系（4）

2、住宅产品分类与消费群体

住宅产品的多元性保证了不同消费人群的居住需求，只有使各类消费人群混合居住，分制管理，共同分享城市服务资源和自然资源，才能达到社会的和谐和公平。

⑴、住宅产品分类

不同类型的住区对应不同的住宅产品和消费群体，根据住宅楼体形状、朝向、层数，可将住宅产品分为六大类，共20种主要产品类型即：

①、低层拼联住宅；双拼联或4拼联低层住宅(双拼别墅)、短拼联低层住宅(联排别墅)、长拼联低层住宅(联排别墅)。

②、多层复合住宅：4层跃层住宅、5层平层和跃层住宅(花园洋房)、6层平层和跃层住宅。

③、6-11层高层住宅；6-11层南北向板式高层平层住宅、6-11层南北向板式高层跃层住宅、6-11层东西向板式高层平层住宅。

④、12-18层高层住宅；12-18层南北向板式高层平层住宅、12-18层南北向板式高层跃层住宅、12-18层东西向板式高层平层住宅、12-18层独单元塔式高层平层住宅、12-18层塔联板式高层平层住宅。

⑤、19-32层高层住宅；19-32层南北向板式高层平层住宅、19-32层南北向板式高层跃层住宅、19-32层独单元塔式高层平层住宅、19-32层高层塔联板式平层住宅、19-32层塔联塔式高层平层住宅。

⑥、超高层住宅；45层独单元塔式平层住宅(该类住宅不再本课题研究范围之内，本文不进行论述)。

住宅产品、套型面积和梯间套数之间的对应关系见表1.1.3.2。

⑵、消费群体特征分析

不同的住宅产品适用于不同的消费人群。消费群体的划分主要以职业收入作为基础条件，结合收入的稳定性和预期性等相关因素进行划分。消费群体可划分为以下几类，即：获利很高者、获利较高者、高薪收入者、预期高薪者、收入中等而稳定者、收入较低而稳定者。根据社会实态调查的数据分析，各类消费群体的基本信息表述见表1.1.3.3。

⑶、住区类型、住宅产品和消费群体之间的关系。

住区类型、住宅产品和消费群体三者之间存在密切的对应关系，科学地分析三者之间的关系，对于项目开发定位、住区规划条件设定和住宅设计条件设定都会有很大帮助，使项目开发与设计既满足城市规划和建设的要求，又满足居民消费的和项目运营需求。住区类型、住宅产品和消费群体三者之间的对应关系见表1.1.3.4。