朱中一：对进一步做好城市更新问题的思考

中国房地产业协会副会长   朱中一

对城市更新这个题目我很感兴趣，我记得五年以前深圳招商地产召开的一次项目更新会议，我就参加了。后来我们房协曾先后分别与西安、郑州、呼和浩特、昆明、南京地方政府一起，召开过5次旧城改造和城中村改造会议。刚才听了佳兆业金总和耿总的发言以后，更加加深了我的认识。下面，我结合对“十八大”报告的学习，谈一下个人对进一步做好城市更新问题的几点思考。

一、 关于城市更新的指导思想问题

改革开放以来，我国城镇化得到快速发展。城镇化的快速发展改善了城市的面貌，其成绩是有目共睹的。但是在前十几年城镇化的快速发展中，也出现了两个问题。一是土地的城镇化快于人口的城镇化。当然这个问题在深圳不存在，因为深圳原先规划几百万人，现在常住人口已到了1400万。但是，在全国不少城市是摊大饼式的发展，而被征地农民和进城的农民工的权益没有得到充分的保证。二是部分城市的城镇化过度依赖土地财政和房地产开发，对工业等实体经济的发展注重不够。因此，十八大报告强调要促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，并强调在推进城镇化中要注重发展实体经济。

在促进“新四化”协调发展中，不少地方面临着土地资源的稀缺和产业结构的调整与升级。所以在此时此地研究城市更新问题是非常必要的，佳兆业作为从收购烂尾楼起家的一个公司，长期从事城市更新，已积累了不少经验，应该好好总结推广。十八大报告的一大亮点是“大力推进生态文明建设”，努力建设美丽中国。其中有这样一段话，就是：“要优化国土空间开发格局。要按照人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一的原则，控制开发强度，调整空间结构，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀，给自然留下更多修复空间，给农业留下更多良田，给子孙后代留下天蓝、地绿、水净的美好家园。”十八大报告的这些内容，为我们今后的新区开发和旧城改造指明了方向。另外，在城市更新中，一定要维护好被拆迁居民的合法权益，有利于和谐社会的建设。

今天我们在深圳开会，在深圳提农业现代化可能不符合实际，因为深圳几乎没有农业了。所以，在深圳这个地方，可能提促进工业化、信息化、城镇化与房地产业的协调发展更现实一些，这里包括信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，房地产业与城镇化的协调及房地产业与相关产业的协调发展。上面讲的问题，涉及到城市更新的指导思想问题。

二、 关于城市更新的目标问题

这也是我个人考虑的几点，仅供大家参考。

第一是新型的工业化、信息化、城镇化水平要明显提高，城市的产业结构布局要更加合理，现代科技手段和信息技术在产业发展、城市规划建设管理中得到广泛的运用，城市的基础设施和公共设施更加完善，综合竞争实力显著增强，辐射带动作用得到充分发挥。

第二是房地产业与相关产业及城镇化协调发展。房地产业关乎国计民生，既是重要的民生行业，又是为各行各业提供生产场所和工作场所的基础性产业，滞后了会影响相关行业的发展，过分超前了，会造成能源的浪费，造成泡沫。而且，在征地和拆迁中，一定要切实保护好被征地的农民与拆迁居民的合法权益。

第三是一定要坚持保护性的开发。这个问题对深圳来说不突出，因为它是一个新型城市，但对全国来说，确实很重要。对于历史文化遗产和风景名胜资源，该保护的要保护。有地方特色、民族特色的一些项目，该保护的要保护。否则，很可能通过更新，造成千城一面的情况。这方面，我们要借鉴欧洲一些国家保护性更新的经验。

第四是生态文明建设得到明显加强。这在我前面的讲话内容中已讲到了，这是十八大报告的一大亮点，既是我们城市更新的指导思想，也是我们要实现的目标。

第五是社会管理能力和公共服务水平要明显提高，包括应对突发事件和自然灾害的能力显著提高。现在，不少城市地下空间开发滞后，基础设施建设老化，下一场大雨就很难疏通，这种情况应尽快改变。

三、 城市更新中需要关注的几个问题

为了把城市更新的事情做好，除了应明确指导思想与目标外，我认为还应关注这样四个问题：

第一，一定要按照上级批准的城市规划来实施。要严格执行城乡规划建设的决策的规则和程序，坚持决策的科学化和民主化原则，重大项目要坚持专家咨询、社会公示和听证制度。涉及到拆迁和征地的，要切实维护和保护好被拆迁者和被征地者的合法权益。这方面，正、反两方面的经验教训不少。这里，我举一个成功的例子，上海黄浦区露香园路地块在制定拆选方案时，多次征求群众意见，加上补偿到位，房源选择多样，虽涉及4100余户居民，118家单位，但大家都比较满意。

第二，像深圳这样的大城市，在更新中要以经济结构的调整、产业结构的优化升级为重点，注重发展新兴产业、现代服务业和物流业。要注重提升城市功能，增强经济实力和竞争能力，增强对经济区域的辐射带动作用。

第三，要科学界定中心城市与边缘城市的功能分工和协作，同时要疏解大城市中心区的人口压力，控制开发强度，调整空间结构，形成布局合理、环境优良的城市发展格局。

像深圳这样的城市，常住人口已有1400万，就这么多土地。今后的更新与发展，就要考虑与香港的关系、与惠州和东莞的关系。深圳的产业结构怎么布局更加合理，使其既能实现功能互补，又能进一步提高竞争力，还能疏散中心区的人口。

第四，坚持以人为本，完善住房供应体系，加强基础设施建设，建设宜业宜居的环境。这里包括完善住房供应体系问题、加强基础设施建设，更新的小区要和公共交通规划相衔接，大城市要先发展公共交通，减少居民的出行成本等问题。同时，要加强小区内的供水、排水、污水处理，供热、供气等公共设施的建设，凡规划确定的住宅小区的公共设施必须与住房同步建设和交付使用，还有改善老年人的居住养老条件和社区养老环境等问题。