导读
胡志刚：2013年房地产市场趋稳、微涨
2012年比较曲折，可用“寒冬、回暖、升温”这六个字来形容。2013年房地产市场趋稳微涨，目前的刚需不可能支持2013年房价暴涨。对于中小开发商，要想度过寒冬只有抱团取暖，此外，新兴地产将大有可为。
嘉宾介绍
胡志刚，中国房地产研究会副会长、新华社特约经济分析师、南京房地产学会会长、研究员、中国房地产资深估价师。
2012年比较曲折，简单的讲就是“寒冬、回暖、升温”这六个字。如果复杂的讲就是四跳：保持蛙跳、偶有鸡跳、秒杀猴跳、期待龟跳，希望房地产调控进入长效机制，像乌龟一样缓缓的往上走，不要暴涨暴跌，这是经济的最好模式。这里也充满了市场和调控的博弈。
印象最深刻的公司是万达。我觉得其代表了中国房地产的旗帜和品牌。还有万科也是这样，因为他们早在若干年前就意识到了今天的结局，在新型城镇化之前就已经向新兴地产发展。
万科、万达，早在五、六年前，就已经把目光转向中小城市，像万科在一线城市的盘子都不小，现转向二三线城市去做去了。万达拿地主要在三四线城市，就是大城市拿地也是地市商圈。“春江水暖鸭先知”，这些中国房地产界泰斗型的企业，最先感知中国经济的发展方向，他们早在多少年前已经预感到了，已经去做了，这就是为什么我印象最深的就是万达、万科，两个“万”。
印象最深刻的房地产人物是王健林。这个人的思路不简单，有超前意识、战略意识、及时转型的意识、创新的意识，敢为人先。他做的是长线投资，此外，文化地产和旅游地产的盈利也将带来新的盈利增长点。
道路决定命运，空谈误国，实干兴邦。要实现中华民族的的伟大复兴，就需要选择改革创新的道路。对房地产领域和城市发展来说，就是新型城镇化。过去我们的城市化是倒三角形的，只注重大城市的“摊大饼”，由于土地的局限、人口的聚集、资源的错配和过度开发，得了一些大城市病，而且我们的潜力不能得到最大的发挥；同时，越往下走，其它城市发展都有很大的局限，因为资源都聚集在大城市，所以在下一步中央看到的潜力就是通过发展新型城镇化来获得中国下一轮经济的红利。现在寻找新的红利就是新型城镇化，而城镇化是既包括城市也包括镇，从一线城市到二线城市到城镇，大中小城市协调发展，重视发展城市群。这样来讲，一方面大城市发挥引用作用的同时，还着重发展中小城市、县域经济、政域经济和社会主义新农村。
城镇化给房地产带来的机会就是发展新兴地产。传统地产以住宅为主，即使做商业、旅游等非住宅类地产，也都将主题元素孤立起来，不能形成一个成熟的新型业态。现在强调新型城镇化，要求从传统的地产转为新兴的地产。新兴地产包括商业地产、旅游地产、文化地产、老年地产、教育地产、体育地产、产业地产，各种地产的最高形态就是复合地产，这些地产有取之不尽、用之不竭的财源，潜力远远超过住宅。
目前，做新兴地产还存在很多问题。比如说，商业地产由过去短线投资转为长线投资，无论持有物业、经营品牌，都需要资金实力，直到三五年甚至十来年之后才有长期的效益。同时，还需要很多品牌商、设计。所以，传统开发商要做商业地产一定要老老实实的拜万科、万达为师，吸收经验。商业地产难做，但是做好了很不简单，要有强大的品牌、团队、资金实力，形成管理模式、不断地进行休整、不断地培育市场。做好商业地产很复杂，但是做好以后，就是一个取之不尽、用之不竭的财源。
机遇就是新兴地产。保障房建到那么偏远的地方，将来人口聚集，商业地产就有很大的潜力。
做任何项目要用心去做，否则就会有风险。如果“依葫芦画瓢”，“做得好就吃馅饼，做不好就掉陷阱”。
在十八大召开之前，很多人期待房地产调控取消，或者担心很多新的政策就要出台。实际上我在2012年下半年就强调了，根据前面党的各届代表大会显示，凡是中央出台大政策都要在第二年年底，所以，预计2013年一年仍坚持宏观调控，而且我的预判基本上实现了。
曾经任志强说房价要暴涨，因为土地供应少，产品供应少，流入的库存数减少，流入的价格就要增长。我不赞同他的观点，土地增加量是在减少，但是开发商手上还有很多土地存量，目前的刚需不可能支持2013年房价暴涨。2012年年底房价开始回暖，这是开发商和各地政府“放水”造成的，包括政策松动、购买手续作假等。这么做只能迎来更严厉的调控，现在事实也证明了。所以，我认为2013年房地产市场还是趋稳、微涨，大涨或大跌都不可能，不具备条件。
明年房地产市场，作为住宅这一块要开发新品种，精装修房。而且老百姓对住宅的要求是和新兴地产结合起来，所以将来对住房的要求就是小康，过去“小康不小康，关键看住房”，“现在衡量小康，要看幸福指数”，这里的“幸福指数”就是指物质生活与文化生活满意度。这就要求开发商有实力，作为一个新盘子，最好和新兴地产结合起来做。
作为长线投资，下一步应该去投资新兴地产，像商业地产、旅游地产、文化地产等。当然，投资必须看开发商实力，尤其是商业地产，必须看是否持有一半的物业，能够有信心有实力把商业地产培育好，能够使你的租金有回报。像商业地产做烂的盘子，搞包租、反租，这样的情况，早就不允许，并且有欺诈性。新兴地产不是不能做出泡沫，关键看怎么做。
如果是大企业，就得有大手笔，应该转新兴地产，城镇化是最大的红利所在，也是开发商的红利所在，要认真分析中央的新型城镇化的思路，从中寻找商机。要做新兴地产，要发挥大企业有实力有资金、有团队有品牌的优势。而且，前面做新兴地产的，很多人做失败了，项目不行了，大的开发商可以低价收购。
对于中小开发商，要想度过寒冬只有抱团取暖，大家联合起来，增加资金实力，否则小企业就得等死。
2013年市场总体趋稳、微升。
