关键词来源：3月4日，两会召开，面对记者有关房价问题的提问，全国政协委员、住建部副部长齐骥透露了房地产市场“双向调控”的政策信号。一时间，“双向调控”成为一个“四字谜”，引发业界热烈讨论。

政策解读：对于“双向调控”的具体思路，各方人士给出了多种解读，但大致不外乎三个方面的内容：其一，2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。 综观2014年的楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，2014年的中国楼市逐渐进入“新常态”。

关键词来源：3月末，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》。规划提出，未来，我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。

政策解读：新型城镇化是一个“组合拳”，绝不是单纯搞房地产化投资拉动。过去，单纯靠房地产拉动的“歪经”已经不能再念了。住建部政策研究中心主任秦虹认为，未来只有城市的发展，城市产业带动人口增长的发展，才会给房地产业带来实质性的发展。房地产业发展最关键的是要做好新型城镇化这篇大文章，脱离了城镇化是徒劳的，甚至是有风险的。在稳增长的背景下，新型城镇化投资加快，将有利于对冲房地产投资下滑所带来的经济下滑。在当前经济下行压力不断加大的背景下，新型城镇化对楼市来说是个巨大的利好，那是一定的。

关键词来源：3月初至28日，绿地集团、中茵股份、天保基建等多房地产企业的股票再融资申请获得通过，冰封四年的房企再融资宣告解冻。

政策解读：回顾房企融资历程，再融资禁令发布已长达3年有余。今年3月，停止了3年的再融资全面放开趋势明朗化。分析认为，房企再融资瓶颈被突破，将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本，提升房企盈利能力。不过，多位房地产业内人士直言，整体而言，优先股、再融资等政策的试行主要集中在优质企业，大部分中小地产尚难很快实现。长远来看，房企再融资仍将是结构性开闸，这意味着行业分化将进一步加大，不过，再融资开闸将有利于整个行业整合。

关键词来源：今年5月，国土部正式挂牌成立不动产登记局，不动产登记工作整合归一，此后各项工作进展迅速。6月，不动产登记信息平台建设的研究和设计工作正式启动……目前，各个省份的不动产统一登记工作已在密集展开。近日更有消息称，不动产登记条例正式发布已进入倒计时，很可能于年内出台，并于2015年3月1日起施行。

政策解读：不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单地理解为房屋登记。新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记会引起少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。

关键词来源：5月23日，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。目前，仍有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性尚在执行限购政策。未来一年，一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。

政策解读：事实上，早在2014年年初，就有个别城市悄悄放开限购了。待到5月官方消息出台之后，加入取消限购大军的城市更是络绎不绝。到了9月底，除北上广深以外，几乎所有曾经限购的城市，都已经取消限购了。限购政策曾经挡住了不少购房者的脚步，但当这个政策取消的时候，却没能重燃大家的购房热情，市场依旧不愠不火。究其原因，主要还是因为市场变了，房子的投资价值小了。

关键词来源：9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策。其中的细则内容主要包括以下几点：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

政策解读：此次央行新政的主要受益对象为改善型需求，他们恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。因此，曾有业内人士预测，这一政策起码可以增加30%的可购房人群，对楼市的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。后来的事实证明，30%增量的预测有点过于乐观。之所以效果打折，一是因为最低7折的利率实际落不到实处，二是因为当前楼市已经发生根本性变化，多数住房已经失去投资价值。不过“930新政”仍不失为2014年各种松绑政策中影响最大的一个，对市场信心的恢复和成交量的提升都起到了不可忽视的作用。

关键词来源：10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），通知要求各地降低公积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认等，而最重要的是表态支持二次使用公积金。

政策解读：公积金新政对职场新人、刚需购房者来说无疑是一个利好，公积金贷款缴存时间限制的缩短能对这一部分需求起到一定的刺激作用，引导原本资金不足的购房者成为新的购买力。此次三部门针对公积金贷款政策的联合发文涉及缴存期限缩短、贷款额度适当调高、推进公积金异地贷款业务等一些放松条件。对于部分打算使用公积金贷款的客户来说是一个利好消息。不过，总体来看，公积金贷款新政给楼市带来的影响不如商业贷款新政的大，因为其覆盖范围有限。

关键词来源：11月21日晚间，中国人民银行宣布：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

政策解读：降低房贷利息，无论是对购房者还是对开发商，都是实打实的利好消息。对购房者来说，此次降息相当于给房贷打了9.4折的优惠，优惠力度可观。对开发商来说，降息也降低了融资成本，可以缓解其资金链紧张的局面。因此，业内人士普遍认为，此次降息是继“930房贷新政”后，进一步刺激住房消费的又一大利好。从政策发布后的一个多月来看，不少购房者因此打消了观望情绪，楼市的确有所升温。当然，和其他刺激政策一样，降息只能帮助楼市释放部分先前被压抑了的需求，而不大可能从根本上改变当前楼市不愠不火的局面。