论道2014_张宏伟：房价上涨仍是主旋律_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

2014年房价上涨仍是主旋律

房地产拉动宏观经济稳中有升的角色将继续扮演: 当前地方政府发布的政策力度相对偏中性，以及十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。; 张宏伟认为，从宏观经济发展的角度而言，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，2014年的经济增长目标仍然不会太高，原因有两个：金融危机之后，通过4万亿投资刺激的宏观经济回升的后遗症仍会发挥其作用，宏观经济“触底”回升需要一个过程，并且会有多次触底反复的过程，当前来讲，宏观经济刚好处于金融危机之后再次“触底”的阶段特征；当前宏观经济坚持“稳中求进、改革创新”，不言而喻，其实，就是为了通过当前的改革阵痛换取未来中长期稳定发展的基础。; 因此，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。; 从房价的角度来说，一线城市仍然会面临“阶段性”快速上涨的压力，二线城市则在2014年呈现出总体上继续回升的迹象，三四线城市则会继续“分化”，经济向好城市房价持续上涨，不好的城市则有可能面临房价停涨或下跌的风险。总体来看，2014年房价上涨仍是主旋律。

“地王”将再现2014

土地市场价格进入持续上涨通道: 在2014年的调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％。因为短期内土地供应量仍然偏少，市场供求关系紧张，预计仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战。; 张宏伟表示，因为一二线城市尤其是一线城市总体供地量偏少，2014年一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场“扔肉”，这对于2013年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。; 此外，从市场的角度来说，这些调控的城市具有市场布局和比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市的布局，因此，对于品牌企业来讲此轮调控对房企来讲也不会影响太大。预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。; 一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。; “土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市‘阶段性’爆发。”张宏伟如是说。

长效调控机制呼之欲出

房地产市场调控将坚持去投资化: 近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，十八届三中全会之后，有关市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等的讨论也见诸报端，这也就意味着十八届三中全会之后中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”。; 张宏伟表示，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更加市场化，坚持“去投资化”，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。; 楼市火热背后带来“阶段性”的政策不确定性，尤其是当前一线城市、部分二线城市房价上涨过快，导致部分热点城市已有“阶段性”救火收紧措施出台。同时，房地产调控长效机制又在酝酿之中，“阶段性”的收紧措施为长效调控机制出台做铺垫，使整个调控呈现出长效调控逐步接棒行政化调控的趋势。; 从调控思路来看，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，极有可能先期形成一个可以操作的简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。

房企“逆袭”将进入“寡头时代”

诸多因素将成为巨无霸房企诞生的催化剂: 毫无疑问，未来几年仍然是房企规模化扩张的阶段，千亿房企的数量仍然会受到市场的关注，尤其是对于2014年及未来谁当龙头老大将显得更加敏感。城镇化的市场基本面与房企内生式增长成为房企跨越10000亿的基础，而并购与合作、房价的上涨等诸多因素将成为10000亿超级巨无霸房企诞生的催化剂，2020年前龙头房企实现10000亿超级巨无霸的业绩值得期待。; 张宏伟指出，从规模的角度来讲，龙头房企反而在楼市“常态化”调控市场背景下“芝麻开花节节高”。伴随着龙头房企的“速度与激情”，未来市场集中度越来来越高，“大者恒大，强者恒强”局面正在持续。; 按照近几年龙头房企销售金额年度增速来看，平均每年30%左右复合增长率是可预期的、合理的，也就是说，按照30%左右的复合增长率，即使按照2013年1700亿元的起点来计算，房企从1700亿元到超过10000亿元也就用7年左右时间，也就是2020年就可以实现10000亿超级巨无霸房企。; 2014年及未来谁当龙头老大其实不重要，谁最先在2020年前实现10000亿元销售业绩也不重要，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题。; 张宏伟建议说，提高利润率首先要通过成本控制管理和融资模式创新从各个环节严格控制项目成本费用成为各大房企的共识；其次，提高资金周转速度，也是提高利润率的方法，对于企业来讲，在当前激烈市场竞争环境下，如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转成为企业谋求快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团“必修课”。