救市的春药_中国房地产研究会_中国房地产业协会官方网站

销售遇冷恐慌的观望

春节刚过没几天，杭州率先引领马年楼市降价潮，虽然在当时降价仅为个案，但其反映的问题是局部地区库存居高不下。进入3、4月份，随着北京、上海、广州、深圳、杭州、常州、成都等多地楼盘展开的降价促销，降价大幕正式拉开。

统计局数字显示，一季度各月70个大中城市房价指数出现涨幅回落的趋势。前期房价上涨明显的北京、上海、广州、深圳四个一线城市，3月份同比涨幅已经低于或接近15%左右。环比涨幅方面，除北京外，其他三个一线城市已经退出前5位。一线城市房价涨幅的显著回落，对全国房价的走势具有指标意义。

不得不承认，多地的降价让买涨不买跌的购房人加剧了观望，也让今年春季的楼市有点冷。

据中房研协测评研究中心最新发布的《2014年一季度中国房地产市场研究报告》显示，一季度商品房销售总面积20111万平方米，远低于去年二、三、四等各个季度，也低于去年第一季度，降幅为-3.8%，市场遇冷态势明显，成交低迷。

从库存方面来看，中房研协一季报数据显示，3月末，商品房待售面积达52163万平方米，比去年末增加2868万平方米，其中住宅待售面积增加2262万平方米。杭州、济南、青岛、苏州、沈阳、兰州等城市新建商品住宅库存量同比增幅都在30%以上。无锡、常州、长春、杭州的消化周期分别达到20、18、16和15个月。

对此，中房研协分析认为，部分城市库存显著增长，消化周期已经进入到警示阶段，随着部分三四线城市库存量持续加大，市场需求放缓，未来楼市消化困难较大。

此外，一季度新房市场的低迷从二手房市场可一窥端倪，数据显示，截至3月底，全国70个大中城市中逾14个城市二手房价格出现下跌。其中，一线城市二手房市场普遍降温。

从历史规律来看，以往二手房价格的低迷和下跌会传导至新房市场，并改变着供求关系，从而影响市场价格预期。而随着近来市场“拐点论”、“看空派”的再度崛起以及房地产数据下滑的双重因素叠加，此时的房地产市场似乎以及进入了“恐慌”的观望期。

救市冲动户籍或成突破口

楼市的低迷，企业拿地意愿的下降与宏观经济的不景气，直接导致多数二三线城市的土地收入出现下降趋势。

中房研协提供的数据显示，2014年第一季度，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，远低于去年二、三、四各季度购置面积，环比去年第四季度下降56.1%，同比下降2.3%；土地购置费用2052亿元，大大低于去年二、三、四各季度的购置金额，环比去年第四季度下降49%。

分月看，前两个月开发企业土地购置同比增幅为6.5%，3月份同比则下降16.9%。从区域购置情况看，1-2月份东部和中部地区土地购置面积同比正增长，3月份则出现明显负增长。西部地区一季度各月都呈现负增长态势。中部地区土地购置面积变化剧烈，今年3月份土地购置面积仅426万平方米，较去年同期下跌了34.4%。

由此可见，在二三线城市集中的中西部地区，3月的土地出让收入已经出现明显的下降趋势。此外，自4月下半月以来，多个二线城市土地拍卖迅速遇冷，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，以往的“三高”地块似乎已成绝响。

对此，易居中国执行总裁丁祖昱表示，土地市场可谓春寒料峭。从目前来看，京沪地块依然抢手，相比之下，其他诸多城市的土地市场却就显得异常清冷。丁祖昱认为，土地市场会有一轮调整，除北京、上海等地的稀缺住宅用地之外，其他城市都会处于观望状态，因此，土地市场遇冷也在情理之中。

同时，在地方债务方面，根据国家审计署去年底发布的公告显示，截至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务206988.65亿元，负有担保责任的债务29256.49亿元，可能承担一定救助责任的债务66504.56亿元。

今年4月21日，全国人大常委会三审《预算法》修正草案。据了解，此次《预算法》三审稿拟对地方政府举债“开闸”，经国务院批准的省、自治区、直辖市可发行地方债，但是发行规模将由中央政府进行额度控制。

因此，在土地财政减少、地方债务受控等因素影响下，不少二三线城市打起了救市的主意，其中无锡的表现相对“激进”。

4月22日，无锡市政府下发的《关于无锡市户籍准入登记规定的通知》中规定，2014年5月1日起，无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定，在无锡市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

据了解，无锡的这一举动表现上看虽然与房地产调控并没有直接关系，但却被外界一致认为是政策的“变相松动”，此时市场的心态已经出现微妙变化。而这种变化的背后，是库存日益的激增。

根据无锡官方数据显示，截至2013年末，无锡商品房库存量增加至1727万平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平方米，存量房的去化周期将近3年。而今年一季度无锡商品房成交10716套，同比下降24.12%，成交面积减少22.16%。

无锡之后是天津滨海新区，日前有消称从滨海新区房交会新闻发布会获悉，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。

据克而瑞数据显示，滨海新区在2009年土地成交39幅，此后三年逐年递增。2010年成交59幅，2011年成交62幅，2012年成交61幅。到2013年下滑至40幅。由此可见，2014年降价的寒流也将为此类区域的土地市场消化增加了几分忧虑。

上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为，滨海新区取消限购，与其摊子铺得过大有关。此前滨海新区也频频曝出空城等负面现象。这背后一方面是人口导入速度没有预计的快，另一方面也是楼盘开发过大。

除无锡和天津滨海新区外，温州、杭州在本次降价行动中的表现也尤为激进。

公开数据显示，温州房价已经连跌了32个月，而且房价相比最高点下跌了31%。此前有消息称，温州松绑限购的方案已经上报省里。与温州情况差不多的杭州率先引领降价，伴随着土地市场的降温，以及库存压力加剧，购房者观望情绪浓厚，供求关系迫使开发企业不得不降价销售。

除温州、杭州两地外，福建也曾放出救市的风声。据传福建省此前已经在省内口头传达10项促进房地产市场健康发展的措施，除了限购期限缩短、首套房贷优惠外，明确指出，“当地户籍居民”按“本省户籍居民家庭”界定；“非当地户籍居民家庭”按“非本省户籍居民家庭”界定；“限购住房类型”不包括二手住房等等。虽然该传言最后被福建相关部门否认，但在业内人士看来，这是地方政府在放风试探。

选择在“救”与“不救”之间

今年以来，部分城市的个别楼盘价格出现跳水，同时库存量过大、消化周期过长，供应问题又特别突出。目前市场整体已经出现了明显需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。

从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线城市市场风险确实存在，拐点论在这些城市的兴起并非偶然。

另据CRIC研究中心提供的数据显示，在此前部分传言调控有所松动的城市中，多数城市一季度商品住宅成交量与成交均价几乎全部处于下跌态势。这种现象也给地方“救市”带来充分的“理由”。在即将过渡到不以GDP论英雄的年代，房地产做为地方财政收入的重要来源依然不言而喻。

楼市的“不景气”，也导致了救市的呼声越来越多。特别是在“放权地方政府、对不同城市实行分类指导”的思路下，某些地方已经是多方试探。比如被各界公认的高风险三四线城市——辽宁营口市，据报道相关主管部门已出台政策，在4月1日-30日期间个人购买商品房，经各区财政部门房交会现场认证，给予购房者契税全额返还政策；同时，在这一时段购房，办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。此外，一些中东部二线城市也多次传出了将对公积金政策、减免税费、购房入户等方面进行刺激型调整。

这一幕，与2008年各地的救市政策似乎如出一辙。当时各地的救市内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，就是减免税费或直接给予财政补贴等政策。这也是使得“地方救市路径或再重演2008年版本”的传言愈演愈烈。

短期看，救市政策对稳定当地楼市有一定帮助，但从长期来看，房地产市场的发展最终还是要交给市场。如果像此前那样突然的救市和放松，为了政绩的亮丽，虽然短期内能促进楼市繁华，但这就如春药，在短暂的高潮之后，必然是繁华昙花一现，市场只能再次重现无序和疲软，过往一味地刺激经济就是前车之鉴。

因此，越来越多的有识之士建议，对于行政性的调控政策可以逐渐取消，但刺激型的托市和救市政策不要再重来。

“今年经济增长的最大压力无疑是楼市的调整，但政府不能采取老办法‘托市’，使楼市调整再次夭折。”国家行政学院研究员王小广就如是表示。

国家信息中心首席经济师范剑平也强调，国务院此前对房地产提出“分类施策、分层施策”非常正确，地方政府除了要因地制宜地出台房地产调控政策外，最好不要再出台刺激政策，应当交给市场自己来调节。

在中国房地产业协会副会长朱中一看来，一季度的房地产市场属于正常回归。考虑到房地产一头连着经济，一头连着民生，既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖，又要防止房地产较快下滑对经济的伤害。当前房地产市场处于增速换挡期、结构调整期、政策完善期“三期叠加”的关键时期，要促进房地产市场平稳健康发展，必须保持定力，争取主动。他建议，在明显供大于求的城市，可以考虑放宽或取消限购措施。

不少分析人士也相信，从调控政策趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早会退出。在市场成交量走低的市场背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台。不过，从以往房地产调控政策的经验来看，短期内“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策近期应该不会改变。[详细]

吃药不如强身

在房地产市场开始步入市场化调整后，过去调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露，错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验。而坚持正确的调控措施，取消不合理的行政手段，建立长效调控机制，是让房地产自身强身健体的最好方法。但一味的托市和救市，只顾眼前的短期利益，将给未来经济发展带来巨大隐患，如果这样，这种“春药”不吃也罢。

部分城市放松限购

南宁官方正式下文松绑限购

4月28日晚间，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。[详细]

无锡购房出新政 60平方米可落户

无锡推出购房新政：从5月1日起，在无锡市购商品房(含二手房)达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前“购房70平方米落户”的规定减少了10平方米。

无锡从2003年开始进行住房户籍制度改革。当时外地人购房落户政策是100平方米。2012年元旦，无锡市调整户口准入政策，外地人购房落户门槛降至70平方米。在苏南地区，无锡购房落户政策标准为中等水平。无锡周边城市购房落户的相关政策标准为：苏州75平方米，南京60平方米，常州50平方米。[详细]

传天津滨海欲松绑救市:将实施差别化限购

继取消“蓝印”后，天津楼市引起了关注。近日有媒体从滨海新区房交会新闻发布会获知，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。[详细]

消息称杭州五一后松绑限购

自杭州酝酿松绑限购后，一则“杭州将在5月1号之后松绑限购”的消息亦在市场流传。“来自多方面的信号都显示，杭州的限购将在五一开放，已经有楼盘意欲五一后涨价，这在杭州房地产市场已不是秘密。”

据了解，和3月初因座谈会引发的“杭州救市”说不同，此次杭州的限购放松，原则上已获取浙江省层面的认可。[详细]