[今日评论]TOP50系列之三：房企深耕区域城市

  TOP50系列之三：房企深耕区域城市，合作开发应对风险

  (评论员/ TOP50课题组)2012年房企的城市布局策略趋于保守，侧重深耕已有区域及城市，单城市、单项目的产能获得提升；在项目开发上，为了面对不可预测的市场行情，各家房企积极合作，共同开发降低风险，合作方式不仅停留在拿地方面，更延伸到企业运营，成立区域性的合资公司。

  房企深耕——单城市、单项目产能提升

  通过分析全年榜单，我们发现房企的单城贡献持续增强，销售额top5企业的单城贡献平均数为22.68亿，top10的平均数约为18亿左右，top20中除去宏立城、华夏幸福，平均数也在18亿上下，由于宏立城只专注于贵阳，华夏幸福只专注于京郊及廊坊区域，所以两家企业的城市集中度很高。单城贡献较高的典型企业万科平均单城销售额为27.8亿、中海为29.2亿、保利地产23.1亿，其中融创的单城市贡献最为突出，按照其全年356亿的销售额，平均单城的销售额达35.6亿元，为所有标杆企业中最高；从城市集中度看，北京项目占融创销售额31.42%，天津占比为29.64%，其目前深耕的苏南地区无锡占比也达13.96%。从单个项目的贡献率看，融创单项目产能也相当突出，西山壹号院是融创2012年销售占比高的项目，其单个项目销售占比达18.88%，其它一些项目，如重庆奥林匹克花园、亚奥金茂悦、融创·天鹅湖其销售占比也排名靠前。

  房企合作频繁，合作领域向纵深发展

  2012年是房企频繁合作的一年，从拿地方面看，融创与保利分别在北京大兴亦庄宅地、森兰？外高桥南部国际社区抱团拿地，同时首开与保利、越秀与保利、万科与首开、绿地与五矿都有联合拿地的情况。企业联合拿地表明企业在市场预期转好，资金压力趋缓的情况下，为未来的布局与开发储备土地。

  除了拿地上的合作，企业之间的合作也开始向纵深发展，2012年中最为著名的双赢合作当属融创与绿城，双方共同出资20亿元成立合资公司，在这笔交易中绿城获得了33.72亿的“救命钱”，而融创则得到了绿城9个项目的股权，其中融创更是直接收购绿城上海玫瑰园的50%股权；从合作项目的分布看，天津、无锡、苏州的项目顺应融创深耕城市的战略，常州、上海的项目则是填补了融创在城市进入上的空白，尤其是上海项目对融创意义重大，可视为其进入上海的战略第一步，这次收入囊中的黄浦湾和玫瑰园，一个属于稀缺江景，一个属于低密度豪宅，都是不可多得的好资源。

  在2012年不确定的市场环境下，企业的合作不仅降低了资金成本，也减少了企业独自面对政策、市场的风险。同时对一些企业来说，也是其学习成长的好机会。