[申银万国]房地产行业1月月报：强者恒强

  12月板块跑赢大盘3.4%，主要系投资者对股市重拾信心和房地产市场持续量价齐升。12月，沪深300指数上涨17.9%，申万房地产指数上涨21.3%，房地产板块跑赢大盘3.4%，相对收益明显，表现完全符合我们上月月报提出的，房地产板块将在较长一段时间内有相对收益的观点。板块跑赢大盘的主要原因是：1)投资者对股市重拾信心，股市走出09年7月以来单月最高涨幅，支撑房地产板块再创新高；2)房地产市场销售继续呈现暖冬现象，一线城市量价齐升，部分二线城市成交也保持在高位，开发商资金面和盈利改善明显；3)中央对于房地产的政策并未明显收紧。

  12月主要城市销售面积略有增长，一线城市成交热度明显高于二三线，我们预计1月销售淡季来临，加之年末冲量结束，销量将有所回落。申万跟踪的31大城市销售面积12月销售面积合计为2202万平方米，环比上升3.5%，基本符合我们的预期，其中一二线城市增长更为明显，12月一线城市销售面积为508万平方米，环比上升6.8%，二线城市销售面积为1202万方，环比上升13.7%。从中原地产监控的情况看，主要城市的推盘量较11月有8%左右回落，但成交率从上月的平均48%回升到周均52%左右的水平。从四大龙头开发商的销售来看，12月销售额达到316亿元左右，较11月的323亿元下降2.2%，略有下降主要因为今年销售任务完成较好，推盘意愿有所减弱，但销售情况依然较好。

  土地市场持续升温，全国成交环比上升明显，单月溢价率达13%。全年土地累计成交面积为12.3亿方，成交金额为1.5万亿元，累计同比增速分别-12%和-13%，较此前增速继续收窄；12月单月成交16347万方，较11月10023万方环比上升63%。我们认为土地市场成交活跃一方面因开发商预期改善明显，单月溢价率达到13%，较上月8.8%上升明显；另一方面地方政府加大推地力度以完成全年土地出让目标。

  楼市渐进淡季，短期风险因素较少，地产股表现仍将好于大势。我们在12月月报中明确提出，由于楼市暖冬，地产股的相对收益较为明确，12月以来的行情演绎符合我们此前预期。我们认为伴随楼市进入淡季，短期风险因素较少，地产股表现仍将好于大势，板块将继续演绎强者恒强，建议投资者继续关注我们此前提到的两类投资机会：1)基本面持续改善带来的趋势性机会，产品适销、追求周转的公司有望逆市扩张，盈利向好，包括：保利地产、万科A、招商地产、荣盛发展、中南建设；2)土地改革、城镇化政策带来的主题性机会，模式清晰、预收款多、销售快速、符合新型城市化方向的公司将有表现，包括：华夏幸福(工业地产)、南国置业(商业地产)、金科股份(中西部三四线)、苏宁环球(东部卫星城)、铁岭新城(土地一级开发)、华侨城(旅游地产)。我们核心假设的风险是：中央出台全面的房产调控政策、大盘出现持续大幅下行。