[中原地产]市中心豪宅遭冷遇 学区房节后涨价预期最强

  距蛇年春节不到半个月，二手房市场价格虽维持稳定，但再继续上涨也显疲态，不同产品处境大相径庭。根据上海中原地产研究咨询部对中原地产在静安、徐汇部分门店调研结果显示：总价千万以上豪宅受冷落，四、五百万中档房源依然保持稳定成交量，学区房价格上行预期最为强烈。但受节日逼近因素影响，中心区客源减少明显。随着市场上留存的客户逐步消化，市面上留存的房源将会出现有价无市的情况。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，时至年底豪宅遭受冷遇有多方面的原因。最主要的一个在于价格，豪宅目前正尝试走出前期的价格低谷，但高端买家对于卖家的价格向上预期并没有表现出追涨意图。一波调整行情已经走完，但目前不管公务员抛盘传言也罢，高端物业的出货压力仍比较明显，跟随普宅快速涨价可能性不大。另一方面，事关实力买家的资产配置，其关注重心正在房产领域离开，因为不管是房产税还是力求拉近城乡落差的“城镇化”，对于高端物业价格的上行阻力在相当时期内都难以消散。此外，目前市场上留存的房源也属“鸡头鸡脚”，挑选余地小，而此类客户对产品要求比较高，没有充分理由不会轻易出手。

  据中原地产汇师分行经理李维寅介绍，徐家汇地理位置优越，是集购物、娱乐、餐饮、商贸等为一体的综合性商业区域。而徐汇区因为高质量的教育资源使得学区房变得更“吃香”，尤其是对口重点小学的优质楼盘小户型房源更稀缺。目前成交均价比本月初略微上涨1-2%，房源供不应求，虽然跳价事情并不多，但议价空间完全被封杀。比如最近成交东方曼哈顿1套3房房源，面积为130平方米，挂牌价645万，买家虽然很有诚意，但和房东多次协商未果，最后还是以原价成交。东方曼哈顿是徐家汇知名小区，楼盘品质高，小区景观较漂亮，物业管理比较严格，服务比较好，加上对口汇师小学，因此房源显得紧俏，房东坚持不降价也有底气。目前该小区的挂牌价单价在52000元/平方米左右，而且100平方米左右的2房市面上很难找到，几乎挂牌一套就成交一套。李经理还介绍，东方曼哈顿只是一个缩影，周边其他楼盘情况也类似。目前对口汇师小学的楼盘均价在45000-47000元/平方米，由于低总价的房源越来越少，所剩房源总价也比较高。预计3月份后学区房置业潮会再形成，房价又会重新开始上涨格局。

  据中原地产静安豪宅部经理宋晓燕介绍，南静安板块是静安的最核心区域，板块内商业、艺术气息都极为浓厚，因此板块内诞生很多豪宅。不过近期静安区豪宅市场已显疲态，总价1000万以上的成交为0，与上月的火热形成鲜明对比。一些代表性楼盘如国际丽都城成交均价在70000元/平方米左右，远中风华园成交均价在80000-90000元/平方米左右，价格虽然和本月初持平，但是客户来访量有20%左右的缩水。不过总价在400-500万的中端住宅市场还维持前2周的活跃状态。比如近期成交武定路一套123平方米的2房房源，挂牌价360万，第二天就有客户看中，就在付定当口，房东改口360万为到手价，差不多涨价5万。此时买家有些犹豫，结果下午就被其他买家买走，尽管也知道涨价的事情，但也默认此价格。买家表示虽然房龄有些大，但地段好，总价也能接受，适合其改善型需求。随着市场库存房源消化殆尽，个别小区出现房源荒，“稀缺”成为房东跳价的理由。宋经理还表示千万豪宅遭冷落，一方面受到跳价影响，另一方面由于临近春节，所以买家交易积极性不高。