[中原地产]写字楼销售持续火热 租赁略显平淡

  1月，随着春节假期临近，写字楼租赁活动有所降温，主要城市写字楼租金以平稳和小幅下跌为主。销售市场，受供应增加和住宅市场成交活跃的影响，写字楼成交持续保持高位。在土地市场，商办用地供应继续大幅减少，而成交量则仍保持相对活跃。预计2013年写字楼市场供求将稳中有升，写字楼租金上升空间则相对有限。

  租赁市场：租金多数下滑 空置升降各异

  ■租金多数下滑 北京小幅上升

  受春节假期临近的影响，写字楼租赁行情平淡，多数城市写字楼租金出现下滑。广州、杭州、重庆1月甲级写字楼租金环比持平；上海、深圳、成都环比均出现下跌；仅北京的甲级写字楼租金出现0.87%的小幅上升。

  ■空置升降各异 整体保持平稳

  1月，写字楼空置率有升有降，除北京和上海外，整体保持平稳。其中，北京本月空置率继续下滑，甲级、准甲级写字楼的空置率分别仅为3.80%、2.54%，存量空间十分有限；而上海本月空置率则明显上升，这也是其租金下滑的主要原因。

  销售市场：买卖持续火热 沪大宗交易频繁

  ■供应高位回落  销售持续火热

  1月，北、上、广、深四大城市写字楼供应继续回落，环比减少36%。其中，深圳写字楼供应虽然环比减少50%，为10万平方米，但依然是近年来的供应高位。受供应回落的影响，本月写字楼销售环比也出现下跌，但依然保持在高位，四大城市写字楼总计成交61.19万平方米，环比下降7%。

  ■价格涨跌不一  整体变化不大

  1月，根据中原二手写字楼价格监测系统显示，各大城市表现不一。其中，广州、成都、杭州写字楼价格保持平稳，深圳则小幅上升0.95%，成都微跌0.33%。

  ■海外基金出手 沪商办大宗交易频繁

  1月，李嘉诚旗下的ARA基金以约19亿元人民币的价格，从腾飞集团手中购得位于上海的商办物业——海洋大厦。海洋大厦总建筑面积为50345平方米，其中写字楼部分4万余平方米，商业部分为1万余平方米。目前，海洋大厦的实际租金为7.5至8元/平方米/天，出租率超过85%，该项目的年租金回报率达到7%以上。近期还有两宗海外基金收购案例出现，分别是黑石23亿元收购上海华敏帝豪大厦，麦格理集团与阿布扎比投资集团24亿元收购上海南京路上的353广场。两宗收购的单价分别3.84和6万元/平方米，年租金收益率均较高。

  土地市场：成交相对活跃  各地出招抑过热

  ■供应持续回落 成交相对活跃

  中原监测的13个重点城市数据显示，2013年1月份商办用地供应面积环比下降约42%，较2012年月均水平下降约34%；1月份商办用地成交面积虽然环比大幅下降约32%，但仍高于2012年平均水平约37%。商办用地整体呈现淡季不淡的态势。

  ■各地出招抑过热  流标率高位回落 

  为防止土地市场成交过热，各地纷纷出招。其中北京多宗土地改用招标方式出让，上海则中/终止了2宗底价较高(超过10亿元)的商办用地的出让。北京招标方式对控制地价取得了一定效果，根据中原统计，1月商办用地平均地价较前期(2009年后)同区域地块的涨幅控制在15%以内。

  1月，商办用地流标率高位回落，由12月份约17%下降至7%左右，较2012年月均值下降约11个百分点，接近2012年最低水平。

  后市预测：销售活跃持续 租金上升乏力

  正如我们此前预期，由于新增供应陆续进入市场，写字楼的销售持续保持活跃，其中深圳、广州这一现象尤为明显。预计未来这一现象仍将持续。但租赁市场受新增供应的冲击，目前表现十分平淡，之前租金的上升势头已基本被抑制，2013年租金上涨空间十分有限。