[中原地产]调控升级 二手楼市面临调整

  2013年初各主要城市二手住宅市场表现良好，成交持续活跃，业主跳价现象增多，价格加速上涨。在此情况下， 2月20日国务院出台了“国五条”，时隔一周后细则落地，在限购限贷方面提出了更严厉的举措，另外还强调个人出售住房要从严征收20%的个人所得税。受此影响，二手房交易量或恐大幅下滑。另据中原经理指数显示，细则出台后，经理人信心受到重挫，三城市看涨经理人占比均跌至50%以下，看跌经理人则有所增加。预计3月，主要城市二手住宅价格涨势或将趋缓。

  节后迅速反弹  成交创近5年同期新高

  2月，受春节假期影响，各主要城市二手住宅成交量均有所回落。根据中原统计，2月六城市二手住宅成交面积合计约363万平米，环比1月缩减36.7%。各城市环比跌幅均在3~4成。

  尽管2月成交量环比上月有所下滑，但是和过往4年春节所在月份成交量相比，今年2月的成交量则是最高的，较2012年1月增长2倍，较2009~2011年春节所在月份的成交水平增长4~6成。这主要是由于购房者对后期价格上涨预期的加强并急于入市，因此春节后二手住宅成交量迅速恢复，并创近5年春节所在月份成交量的新高。

  价格持续上涨  涨幅有所扩大

  尽管春节期间成交量有所回落，但由于对后市预期普遍看好，二手住宅价格持续上涨且环比涨幅有所扩大。根据中原领先指数系统数据显示，2月六城市二手住宅价格指数继续上涨，且除北京其他城市环比涨幅均有所扩大。其中，京沪环比涨幅最大，均超过2.5%；穗深环比涨幅接近2.0%；津成的环比涨幅相对较小，在1.0~1.2%之间。

  自2012年3月以来，二手住宅价格指数已连续11个月上涨，累计涨幅在6.1~22.4%之间。其中北上广深四城市累计涨幅相对较大，均超过15.0%；津成累计涨幅相对较小，不超过10.0%。

  节后租赁高峰  租金继续上扬

  2月，除成都二手住宅租金指数环比小幅下跌外，其他五城租金指数均有不同程度的上涨。其中，上海环比涨幅超过1.0%，继续领涨六大城市。

  春节过后又将迎来新一轮的租房高峰，租赁成交量的增加将继续带动租金上涨。预计3月，六城二手住宅租金还将继续上扬。

  政策再度从严  成交或将大幅下滑

  3月1日，国务院出台“国五条”细则，主要涉及房价控制目标、限购政策的执行、二手房个税征收、土地供应管理以及市场监管等方面。特别是严征20%的个人所得税，此举将大幅提高二手住宅交易成本。由此可以预计，受政策末班车影响，政策“窗口期”二手住宅成交量将有不同程度增加，而在政策落实之后，二手住宅成交量将大幅下滑。

  最新中原经理指数显示，“国五条”细则出台后，沪穗深三城市中原经理指数全线下跌，且下滑幅度均在7个百分点以上。看涨经理人占比均跌至50%以下，看跌经理人则有所增加。因此预计，3月主要城市二手住宅价格涨势将有所趋缓。