[中房研协]突破400万平方米 住宅成交再创年内新高

  一、本周关注

  1、关注焦点：2013中国产地产500强测评成果发布

  3月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心3家单位联合发布的《中国房地产开发企业500强测评报告》(以下简称测评报告)正式公布。前10强榜单中，万科以绝对优势傲视群雄，恒大、保利分列榜眼和探花位置，紧随其后的是万达、中海、绿地、龙湖、华润置地、世茂和富力。2012年，前10强房地产开发销售总额达7973.66亿元，占500强销售总额32%，较2011年提高4个百分点。

  2、报告观点

  (1)品牌企业突出，万科恒大保利跻身前三

  测评报告指出，随着房地产市场的逐步成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生积极的转变。其轨迹由依靠土地升值的成长发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将行业竞争模式逐步带向品牌竞争阶段。这种竞争模式的转变一方面与行业的发展成熟有关，另一方面也与房地产产品在调控引导下逐步回归居住属性有关。

  (2)竞争态势分化加剧，行业集中度再次提升

  从集中程度来看，测评报告显示，2012年10强房地产开发企业销售金额总额达到7973.66亿元，占500强销售金额总额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年提升7个百分点。前50强、100强金额分别占500强总销售金额的59%和77%，销售面积分别累计占500强总销售面积的61%和78%，占比均有较大增长。这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的数据结果表明，在房地产调控政策持续背景下企业的优胜劣汰在稳步推进，行业集中度在稳步提升。

  (3)利润空间持续收窄，价值增长模式开启

  尽管年内部分标杆企业销售业绩增长迅速，但房地产企业普遍仍继续存在利润空间不断被挤压的状况。测评报告显示，2012年，500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89亿元。此外，2012年500强房地产开发企业三费比率创下近五年内的最高值，达13.76%，费用压力凸显，企业控制成本的能力有待加强。

  与净利润下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.7%和14.78%。盈利效率的快速滑坡表明房地产开发企业经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。

  测评报告指出目前，不少房地产开发企业已经开启了自身价值增长模式的转型之路，且在布局战略上也做出了相应调整。比如进入多个城市但每个城市一个项目的布局模式已经逐渐被众多开发企业所舍弃，聚焦城市深耕细作的布局模式逐渐显现出优势。另一方面，产业不确定性增强加上拿地成本的提高使得2012年成为房地产开发企业频繁合作的一年。此外，资金链安全作为企业价值增长模式的重要保障一直倍受企业关注，在“金融脱媒”的大趋势下，房地产开发企业融资的工作重心也开始作出了相应转变。