上市房企12年年报＆13年1季报分析：财务状况好转 行业恢复性发展

  楼市恢复性增长，营业收入增速、净利润增速及ROE 均反弹，盈利水平有所恢复。

  但在持续调控背景下，行业难现大幅反弹，预计今明两年房地产行业盈利增速将趋于平缓。12 年房地产行业(108 家A股房地产上市公司)共实现营业收入5492.28亿元(+29%)，实现归属上市公司股东净利润702.16 亿元(+19%)，行业ROE14.1%(+0.6%)。13 年Q1 房地产行业实现营业收入914.50 亿元(+40%)，归属上市公司股东净利润114.72 亿元(+44%)，行业ROE2.2%(+0.4%)。

  毛利率下降，管控水平提升，融资环境略好转。12 年房地产行业平均毛利率37.7%(-1.8%)，三项费用率9.6%(-0.6%)，平均净利率14.4%(-0.9%)；13 年Q1 行业平均毛利率38.3%(-2.8%)，三项费用率12.9%(-2.0%)，平均净利率13.7%(+0.4%)。毛利率的下降主要是应对调控降价所致，由于滞后性，降价效应将逐渐体现，预计今年毛利率仍呈下行趋势。

  楼市回暖，预收持续增长。12 年预收款项5309 亿元(+29%)，13 年Q1 预收款项6117 亿元(+37%)。国五条出台后需求集中释放，我们认为或提前透支部分需求，预计未来一到两个季度预收款项增速将下行。

  行业加速周转，持续去库存。12 年行业平均周转率微升至33.8%，13 年Q1 周转率回升至38.0%。12 年房地产行业存货14303 亿元(+20.2%)，增速大幅下滑；13年Q1 存货15136 亿元(+22.9%)。存货资产比微降，行业持续去库存。去库存或将导致未来供给减少，房价将有上升压力。

  销售回暖带来资金回笼增多，财务风险可控。12 年货币资金3090 亿元(+41.2%)，13 年Q1 货币资金3356 亿元( +52.3%)。货币资金较短期负债12 年112%(+18.2%)，13 年1Q116.9%(+21.3%)，短期偿债无忧。12 年资产负债率73.8%(+1.6%)，扣预收后负债率50.1%(+0.4%)，净负债率59.6%(-5.9%)；13 年Q1 资产负债率74.5%(+1.9%)，扣预收后负债率48.8%(-0.1%)，净负债率62.0%(-8.1%)，长期财务风险有所缓和。

  从12 年及13 年1 季度的财务数据来看，行业最坏时期已过，处于恢复性发展中。

  由于近期房价持续上涨，政策压力大，地方政府依赖预售证价格监管控制房价，受此影响开发商延迟推盘，成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看，全国性及开发普通住房优质开发商受调控影响小，行业集中度显著提升，我们仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南，资源加速释放处经营拐点的泛海等的投资机会。

  风险提示：银监会8 号文以及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧；房价明显上涨引发调控再次加码的风险。