[今日评论]企业拖欠土地增值税 源于政策制度缺陷

  日前，某律师对29家知名上市房企的年报财务数据进行了统计后指出，截止2012年年底，29家房企共计拖欠土地增值税及企业所得税640亿。消息一出，立刻引起各界热议。

  我们认为，这个说法值得探讨，因为其统计的是企业合规的“应交未交税金”，而非“拖欠”。但这也指出了问题所在：一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。2012年，全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅5.35万亿。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收。按理，如此高的累进税率，土地增值税理论上应该不会低。但实际上，2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入2.69万亿，甚至少于契税2874亿元。

  那么，问题的症结何在？我们认为，其症结源自三个方面：一是，土地增值税的测算方法并不科学。如果是纯粹的土地转让买卖，测算难度不大。但如果是房地产整体开发，测算就比较困难，土地增值税只能基于房价反推。根据现行的测算方法，土地增值额与企业的毛利的计算方法基本一样。也就说，我国土地增值税实质上是企业所得税的变种，因此存在重复征税的现象。正因为此，在土地增值税征收过程中，地方政府会有诸多变通，甚至不了了之。

  二是，征收土地增值税的具体操作较困难。目前土地增值税的征收包括预征和清算。预征的部分，可以严格执行，操作没有难度。而清算的部分，根据现行的法规，操作较难。一般情况，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工并完成销售的85%以上才能对之进行清算。因为房地产开发项目是滚动开发的，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期，如果遇上销售不利，也要等到项目取得销售许可证满三年后才能对之进行清算，因此土地增值税的清算周期短者2-3年，长者5-6年。由于认定较困难，会导致征收不利，许多土地增值税的收缴也会不了了之。

  三是，地方政府严格执行难度很大。时至今日，土地增值税已处于一个很尴尬的境地：不能不征，否则就缺少了一个调控的有效手段；但如果严格征收，势必加重企业负担，对整个房地产行业发展不利，对房价抑制也会起到适得其反的效果。因此，土地增值税应继续发挥其在促进土地充分利用方面的主导作用，但不应成为调控房价的主要手段。

  最后，对于开发商的潜在影响来说，土地增值税预征比清算的影响更大。因为土地增值税的清算环节主要体现在商品房交易环节，此时开发商正处于项目回款周期内，对企业来说造成的直接压力不是特别大的。而土地增值税的预征环节，时点在项目投资周期内，正是需要大量资金投入的时候，如果严格执行会对企业的当期利润和现金流构成相当大的冲击。如果预征和清算环节同时严格执行，该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商，令其“以时间换利润空间”的开发策略有效性大打折扣；而对“高周转、快开发、低毛利”的开发商影响相对较少。