安邦集团:二三线城市综合体陷体量大难消化困境

2013-06-19 17:25:48来源:安邦集团

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-06-19
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:安邦集团

  二三线城市综合体陷体量大难消化困境

  城市综合体,这一概念似乎一夜之间急剧蹿热。不少人认为当今商业地产已步入城市综合体"唱主角"的时代,甚至有不少地方政府相信,城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。于是,大规模、大体量、全业态,一座又一座"城中之城"在二三线城市平地而起。

  然而,当这些"庞然大物"在改变城市面貌的同时,也在严重的挑战城市的消化能力。

  城市综合体的大体量、全功能的设计,主流开发商的实力打造,大批品牌商家的引入,综合体因此往往能成为一个城市的地标性建筑。城市综合体对提升区域土地价值、拉动就业和提高税收是有好处的,是有利于政绩形象的。城市综合体从各方面利益上都"迎合"和"满足"了地方政府的心愿。于是,各地政府在推波助澜,开发商的积极性高涨,城市综合体开始蜂拥而起。

  在高涨的热情下,如今许多城市的新城区开发,政府都规定必须要有综合体的配备。政府之所以要规定这一点,一是能出业绩,二是综合体里面的酒店等商业部分,可以为当地带来稳定的就业和税收。

  现在70%的二三线城市的政府都已经意识到这一点。然而,地理位置稍偏、特别新的新城区,并不太适宜综合体的开发,但政府一般是不会答应的。新区开发往往是开发商和政府在进行博弈。新城区的开发建设应该是先有人住,再有产业,再有写字楼,再有商业这样一个顺序。然而,政府往往会反过来想,即先出综合体、先出商业,因为这些看上去,马上就会业绩斐然。

  与政府合作新城区开发,土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足:地虽然可以很便宜地拿下,但项目以后能否做得起来,还存在很大的不确定性。由于商业开发经验不足,一些开发商的这种无意识状态,在一些三线城市如台州、南通等偏远新城区开发中表现最为可怕。他们认为以低价拿到新区最好的土地,政府又给予许多优惠,开发综合体问题不大。但殊不知,综合体里住宅卖完的利润,往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。

  于是,不难想象,在这样双重甚至多重因素的影响下,有多少表面华丽的城市综合体正行走在"幸与不幸之间

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