链家地产：毕业季年轻租客占比增长4个百分点

  毕业季年轻租客占比增长4个百分点，租赁市场需保障低端需求

  6月受高校学生毕业影响，出现了明显的租赁旺季。从目前的市场来看，数个商圈都出现了比较明显的年轻人租赁成交增长的情况。短期来看，受国五条的影响，北京的租赁市场供需矛盾缓解，租金上涨减缓。但是长期来看，北京租赁市场的压力依然较大，租赁市场监管有待进一步完善。

  6月暑期租赁季来临，两类热门商圈受青睐

  随着6月末大学毕业生的离校逐渐开始，暑期租赁旺季来临。据链家地产市场研究部监测，6月至今的租赁成交中，18-28岁的年轻人成交占比达到34.1%，较5月增长3.9个百分点。

  从商圈来看，两类商圈最受毕业生的青睐：

  一类是租金较低的商圈，这种涨幅更为明显。6月至今，顺义城区的租赁成交中，18-28岁年轻人的成交占比达到38.6%，较5月增加12.1个百分点，大兴黄村的租赁成交中，18-29岁的年轻人租赁成交占比为29.7%，较5月增长6.1个百分点。

  另外一类是靠近工作地点的商圈。以望京为例，6月租赁成交中，18-28岁年轻人成交占比高达36%，较5月上涨9.3个百分点。

  链家地产市场研究部张旭认为，对于起步工资较低的新就业大学生，选择顺义，大兴以及昌平等靠近地铁的商圈，既方便上班，也能享受到便利的租金。对于起步工资比较高的新就业大学生，在工作单位附近租房上班，保证了生活和工作两不误。

  6月租金同比增长涨7.7%，2013年租金增幅放缓

  根据链家地产市场研究部统计，6月至今，北京市住宅租金为57.6元/平米/月，环比下降1.2%，同比增长7.7%，同比涨幅较上月有所回落。

  张旭认为，6月租金同比涨幅明显放缓，2013年的租金走势难演2012年的上涨势头。

  首先，新就业大学生进入租赁市场，普遍选择租金水平相对较低的房源，拉低了整体租金走势。

  其次，3月以来，国五条的出台使得业主观望增加，挂牌的出售房源纷纷转为出租，租赁市场房源供应充足。3-6月的新增房源平均水平与1，2月相比增长56.2%，与去年同比增长38.7%。供应充足之下使得业主的议价能力有所降低，租赁挂牌价降价案例数量持续增长。

  最后，与去年同期相比，租客的可选空间增加。2012年末四条地铁线路的新开通，尤其是6号线一期和10号线二期，周边的楼盘租金较低，地铁开通对疏散城区租赁市场压力，带动周边租赁市场成交增多，对周边的租赁市场拉动明显。

  租赁市场应加大调控保障低端需求

  根据2010年人口普查数据，北京城镇家庭中租房居住家庭约为210万户，较2000年增长69.6%。租房家庭占整个家庭户数比例为36.6%，在一线城市中位居前列。同时由于土地供应量的限制和人口规模的持续增长，北京市人均住宅面积(住房建筑面积/常住人口)在2008-2012年三年间持续下滑。

  链家地产市场研究部张旭表示，从国际发达国家的市场情况看，租房居住将是未来国际化都市的主要居住形式。2010年纽约家庭中租房家庭占比为69%，2008年东京家庭中租赁家庭占比为50.2%。随着人口规模的持续增长，北京租赁市场的规模和压力将会更大。

  目前北京租赁市场主要存在的问题是，供需矛盾突出，房源释放不充分，租房质量也较低。以目前租赁市场1：2的供需关系看，以及大量不得已合租的人群。尤其是很多刚毕业的大学生，收入较低，租房也缺乏经验。在买卖市场同样的供需不平衡、高房价的背景下，单纯依靠市场力量解决困难重重。

  从发达国家租赁市场的经验看，成熟的市场大多都是依靠了政府的大量监管：

  第一，加大租赁保障性住房建设。国际化大城市是高附加值服务业以及高收入人群集中区域，也将推动租金水平超过平均收入，所以政府必须出面保障低收入群体居住需求。在存量房源中，东京保障性租赁房源占比约为12%，纽约约为14%，远高于目前北京以及我国其他各城市水平。

  第二，政府对租金上涨直接干预。以纽约为例，政府的主要措施是通过立法、出台法律法规的方式限制一些特定房源的租金变动。2011年处在政府直接干预下的租赁稳定房源(政府限制租金涨幅)和租金控制房源(政府设定租金上限)约102万套，占存量房源的29%，租赁市场房源的52%。租赁稳定房源的租金约为市场租金的68%，租金控制房源租金约为市场租金的57%。

  租赁保障房建设以及政府对租赁市场的直接干预不仅保障了中低收入群体的居住需求，也对整体居住市场的预期产生明显稳定作用。目前北京租赁市场调控之所以比较难，一方面是租赁市场自行成交多，很难摸清市场，若出台政策也很难得到广泛执行。另一方面，政府对于租赁市场监管以及公租房的建设都较晚，导致积压问题较多。从现阶段看，政府直接控制商品房的租金可能很难实施，但是较为见效的措施。关键仍要建设和完善公租房制度，满足中低收入群体的住房需求。