房地产行业:预计三季度基本面支持地产股反弹

2013-07-09 13:56:42来源:东方证券

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-07-09
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:东方证券

  地产再融资放开将是大势所趋,对房企业提升业绩及地产股估值有利。近期市场传地产股再融资将放开,这也成为近期地产反弹重要催化因素。但关于放开时间及条件等实质性内容,市场均未有明确说法。从上市房企反馈看,多数公司反映再融资政策的确有些转机。一些企业已开始项目自查,为未来做准备。尽管证监会在新闻发布会就这一问题进行了所谓的“辟谣”,但从其表述来看,我们并未看到明确否认。这一重大事件进展尚需继续关注。但从大方向看,我们认为再融资放开已是趋势,这同新管理层转变地产调控思路一脉相承。重在调控需求的国五条未严格执行,建立调控长效机制被多次提及,足以说明新管理层转变地产调控思路的意图。历史已经证明,2010年暂停地产再融资以来,一些重点城市房价依然出现过快上涨局面。地产融资渠道的限制,非但没有解决高房价问题,反而加剧了增加供应的难度。所以,回归地产企业的正常融资功能(由于A股再融资停滞,一些A股地产企业通过收购香港上市公司曲线拓展融资渠道,无形中是对企业经营效率的人为降低,是对行业增加供应效率的降低),是非常合理的事情。当然,市场也有担心:企业有了钱,就会拿高价地,从而推高房价。事实上,高价地出现的根本原因是土地供应不足。就像我们看到近期土地溢价率不断上升,背后却是土地供应量及成交量环比的下降。企业争得不是价,而是地。当然,再融资放开可能会有先后,或许保障房、重组类会优先。

  短期看,成交量的环比变化是影响股价更重要的因素。目前楼市明显的特征是:供应不足约束了成交放量。从8个重点城市商品房或住宅月度供应套数看,4-6月呈逐月下滑的态势,6月新增供应不足6万套(供应不足的原因是多方面的:由于地价和房价涨造成的惜售;预售价格管制造成的推盘意愿低等)。而从2010年-2012年下半年来看,月均供应量均在7万套以上,若今年下半年回到过去三年水平,则下半年月均供应量将较6月有20%-29%的提升空间。若如此,我们将能看到下半年月度成交量环比6月有明显回升的时候。但时点不确定,可能从7月开始逐渐回升,也可能是传统旺季9-10月,今年不同之处在于季节性因素在弱化。对于行业来看,由于2012年住宅新开工面积下降,可能会影响到2013年全年供应量的增加,但从我们跟踪的龙头房企看,今年可售资源有确定性增长,整体供应瓶颈将小于行业。

  从目前来看,楼市需求本身并未出现问题。从企业层面反馈的推盘去化率仍在较好的状态,从我们跟踪的8个城市新增供应销售率也尚在较高的水平。

  楼市成交量在3季度环比有望转好,同时“再融资”有可能持续成为事件性催化剂,地产股处于历史低位的PE估值水平既提供了足够安全边际又增加了向上的弹性,继续推荐龙头地产股。维持推荐组合:金地集团(600383,买入)、保利地产(600048,买入)、招商地产(000024,买入)、万科A(000002,买入)、荣盛发展(002146,买入)

  风险提示

  调控思路没有改变;未来销售环比无改善;楼市销售率大幅回落。

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