中金公司：2013年年中报销售业绩喜人

  投资提示

  我们预期重点公司中报业绩平均增长21%，其中滨江集团、冠城大通、华侨城、招商地产、荣盛发展、保利地产中报业绩表现较好，而住宅开发公司增速显著高于商业地产公司；重点公司上半年实现销售额已达全年目标51%，全年销售额存在略超目标可能性。随着市场利率回落，政策面趋缓，地产股估值优势显著，目前地产龙头2013年PE仅7x,看好20%~30%估值修复空间，建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票，股票推荐排序：万科(中长期配置首选)，保利(预期销售表现好)，金地和招商；估值便宜的中小股票：中南建设。

  理由

  1)预期重点公司中报靓丽，业绩平均增速21%。如果剔除中报增速异常公司(如滨江集团，我们预期中报业绩同比增长770%)，我们预计重点覆盖A股开发类公司2013年中报业绩平均增速将达21%，滨江集团、冠城大通、华侨城、招商地产、荣盛发展、保利地产中报业绩表现较好，而重点商业地产公司中报业绩增速一般，预计平均增速仅为6%。

  2)重点公司上半年销售额已达到全年计划51%，全年有望略超年初销售目标：2013年上半年，行业重点A/H股龙头公司已经完成全年销售预期的51%，好于去年同期平均44%的完成率水平，其中A股龙头公司(万科、保利、招商、金地)已完成全年目标的50%，H股龙头(中国海外、华润置地、龙湖地产)完成我们全年销售预测的59%。我们预计，重点城市2013年上下半年销售面积、供应面积占比均为50%：50%，重点龙头公司全年销售额存在略超销售目标可能性。

  3)但收入锁定性公司间差异性较大：截至到2013年1季度，主要公司收入锁定性出现明显差异，龙头公司目前预收房款已经锁定了我们2013年2-4季度预测结算收入的130%，而二三线的小地产公司平均的收入锁定率只有109%。

  4)开发商资金面无忧，显著好于2008年。2012年末A股主要地产公司净负债率均值为62%，2013年1季度末为64%，均显著好于2008年高峰值约80%~100%的水平，同时一年到期负债/在手现金比例也有所下降，2012年末A股公司均值0.84,2013年1季度末为0.80,明显低于2008年平均1.5以上的水平。综合来看，尽管总体销售情况改善，开发商投资仍然谨慎，防范资金流风险，资金面总体情况略有改善。

  5)土地市场结构性回暖，补库存初现：2012年3季度以来连续3个季度存货环比增速超过5%，但显著低于2009~2010年加库存周期环比增长率接近15%的水平；同比增速在2013年1季度末达到26%，高于2012年末同比增速22%的水平，为2010年以来首次同比增速提升。我们注意到，近期部分一线城市出现了地王现象，但我们观测的全国130个城市土地成交数据显示，近三个季度来土地价格基本稳定，土地成交建面连续萎缩，结合上市公司存货数据走势看，我们判断，土地市场目前是结构性回暖，而开发商补库存主要集中在一二线城市、刚需产品。

  风险提示

  政策风险，宏观经济下行风险。