调控政策滞后效应持续在5、6月份体现

  上半年行业投资增速稳定在20%水平。上半年全国房地产投资累计为36828亿元，同比增长20.3%，行业投资增速平稳，上半年单月的投资增速稳 定在20-23%水平。新一届总理经济治理思路日渐明晰，通过高速投资来拉动经济增长的经济增长模式将在一定程度上被修正，金融监管将会加强，这势必将影 响包括房地产投资在内的固定资产投资增速。随着销售增速的减缓，在房地产再融资不会大面积放开的情况下，房地产企业投资的信心和资金来源将会受到限制，因 此，预计下半年房地产行业投资增速将会呈现逐月放缓之势。

  上半年楼市销售总体高速增长，但增速呈逐月下滑之势。上半年，全国商品房销售 面积5.14亿平米，同比增长28.7%，增速较1-5月回落6.9个百分点；销售金额为33376亿元，同比增长43.2%，增速较1-5月回落9.6 百分点。受2月份调控政策滞后影响，楼市销售增速呈现逐月下滑态势，其中5、6月份滞后影响明显，3月份楼市的异常火爆透支后期需求的效应在5、6月份持 续体现。由于去年下半年楼市销售加速导致的高基数，以及调控政策滞后效应的进一步影响，下半年楼市销售增速将会继续放缓。

  上半年新开工 面积和施工面积稳定低速增长。上半年，全国商品房施工面积54.94亿平方米，同比增长15.5%；全国商品房新开工面积9.59亿平方米，同比增加 3.8%。新开工面积和施工面积是滞后于投资和销售的行业指标，其走势基本与投资增速等指标相似，预计该指标未来两到三个月将会继续温和增长。

  行业资金来源基本稳定在32%的增长水平。上半年，房地产行业资金来源57225亿元，同比增长32.1%，其中，六月份投资增速稳定在33%水平。尽 管总资金来源增速稳定，但其中最主要的来源销售回款和银行贷款出现此消彼长的结构性变化，其中，国内贷款增速由3月份的19.8%稳定上升至6月份的 30.4%，而销售回款增速由2月份的66.5%下滑至6月份的51.2%。由于楼市销售增速下半年将会放缓，而国内银行贷款增速也会因银行潜在风险控制 及治理而将放缓，预计下半年行业资金来源增速将会明显放缓。

  投资策略。从行业上半年月度数据可以看出，房地产行业目前处于景气区间，但 是景气度呈现出下降特征，预计这种景气度下滑趋势未来两三个月还会持续。政策面看，行业政策将会维持稳定，但二三月份的调控政策的后续影响仍将会持续。从 政策和行业销售等基本面分析，板块估值趋势性上涨机会缺乏支撑。从估值面看，经过6月份的暴跌，行业估值风险短期内得到极大释放，板块估值已经处于历史底 部，本身存在超跌反弹的投资机会，如果配合城镇化方案、销售超预期等外部利好刺激，行业仍有较好的超跌反弹投资机会。维持行业“同步大市”投资评级。

  风险提示。行业景气度因调控政策之后效应而加速下滑的经营风险。