[中房研协]楼市成交总量仍处历史低位 重点城市涨跌各半（2.10-2.16）

  一、本周关注

  1、关注焦点：苏州出台最严限售令 新建商业地产三成冻结

  日前，苏州市政府出台的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》文件规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年，冻结期内不得销售、抵押和转让。同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。

  2、业内观点：

  苏州的政策更多的是为了解决“售后包租”引发的问题，针对商业地产的“限售令”，一些大城市如北上广等，此前就有类似的规定。现在不少二三线城市都在大力建设新城，在这个过程中，商业地产的过剩是一种普遍现象，因此，一些与苏州量级相同的城市，不排除出台类似的限制政策。

  ——薛建雄，克而瑞上海机构研究总监

  此举一出，将有效遏制“售后包租”现象的发生。政府对商业地产的监管进一步收紧，会导致一定的连锁反应，首当其冲的便是商业地块价格的下跌。开发商对进军苏州商业地产会更加谨慎，政府为了吸引投资，只能降低地块的出让价格。但即便降低姿态“以价换量”，在一段时期内，商业地产的流拍率和底价成交率都很有可能会上升。

  ——周细华，苏州土拍信息科技有限公司总经理

  从实际情况看来，苏州政府的这一政策可能会使中小乃至大开发商对进入苏州市场产生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅贬值等现象。此规定虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。类似的政策条款在北上广等一线城市出现的概率相对较小。根据市场趋势，一线城市商业地产在众多利好下逐渐升温，各类开发商聚集，但是这并不是说没有泡沫，只是更有可能政府愿意把泡沫“做实”，所以类似的打压暂时不会出现。其次，一线城市人口密集，商业潜力大，若用“限买限卖”方式打压将会违背市场的发展趋势。最后，一线城市的主要区域开发过剩现象仍在可控范围内。

  ——德融地产