[月报]调控政策松绑信号增强 商品房市场现低迷

  一、央行调整信贷政策，多地松绑调控政策

  2014 年 5 月 12 日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。对进一步改善住房金融服务工作提出要求，其中包括优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等。另外，从地方房地产政策来看，多地政府纷纷出手“救市”。铜陵市政府出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，涉及购房入户、契税补贴等一系列政策；郑州市《个人住房置业贷款政策性担保管理办法》发布，首次就个人住房置业贷款政策性担保出台意见等，松绑调控政策城市不断扩容。

  二、1-4 月四大行业供应指标全面降温

  根据国家统计局公布的房地产行业数据， 1-4 月份，全国房地产开发投资 22322 亿元，同比增长 16.4%，增速比 1-3 月份回落 0.4 个百分点；房地产开发企业土地购置面积 8130万平方米，同比下降 7.9%，降幅比 1-3 月份扩大 5.6 个百分点；房地产开发企业房屋新开工面积 43234 万平方米，同比下降 22.1%，降幅收窄 3.1 个百分点；房地产开发企业到位资金 37200 亿元，同比增长 4.5%，增速比 1-3 月份回落 2.1 个百分点。

  三、1-4 月商品房销售同比继续负增长

  1-4 月份，商品房销售面积 27709 万平方米，同比下降 6.9%，降幅比 1-3 月份扩大3.1 个百分点。其中，住宅销售面积下降 8.6%。从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前四月整体延续了去年以来逐步下行的态势，主要是去年同期基数较高，且 4 月当月商品房销售同比降幅加大的原因所致。预计今年上半年，商品房销售面积同比趋于平稳，下半年跌幅趋于收窄。

  四、4 月 70 城房价同比环比涨幅继续放缓

  4 月份，房价同比环比涨幅双双放缓，其中 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨 0.06%，涨幅相比 3 月份回落 0.17 个百分点； 同比上涨 6.8%，相比 3 月份涨幅放缓 0.9个百分点。

  部分指标显回暖迹象，“微刺激”助力经济企稳

  4 月份以来国务院连续三周出台定向“微刺激”政策，包括提高铁路投资建设目标、棚户区改造及督促重大工程尽快开工等，宏观经济增长动能转强。PMI 指数连续两个月回升，预示未来经济增长趋稳，进出口数据较上月有所改善。但工业增速延续疲软态势、投

  资增速下行压力仍较大。长期来看，供给端的改革依旧任重而道远。

  从经济先行指标 PMI 的走势看，中国制造业采购经理指数(PMI)为 50.4%，连续 2个月微升 0.1 个百分点，预示我国制造业继续保持平稳增长势头。不过本月 PMI 虽然继续回升，但回升动力仍显偏弱，制造业企业回升的基础并不稳固。

  从物价角度看，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨 1.8%，相比上月回落 0.6个百分点，环比下降 0.3%。 1-4 月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.2%。

  CPI 同比增速再收窄，表明社会总需求仍显不足，经济真实需求不乐观；另一方面猪肉等食品价格下降也对 CPI 构成一定拖累。

  从消费角度看，社会消费品零售总额 19701 亿元，同比名义增长 11.9%(扣除价格因素实际增长 10.9%)，相比上月回落 0.3 个百分点。目前消费形势受宏观经济影响较大，预计 5 月社会消费品零售总额受五一和端午影响，将有小幅回升，但由于并无消费亮点和热点，并不会大幅提升。

  从工业增速看，规模以上工业增加值同比实际增长 8.7%，比 3 月份回落 0.1 个百分点。从环比看，4 月份比上月增长 0.82%。同比增速延续了数月以来的疲弱走势，但是回落幅度有所收窄。工业数据不景气，归因于内需改善不明显，且生产滞后于需求，前期积

  压的库存有待消化。从投资增速看，1-4 月份，全国固定资产投资(不含农户)107078 亿元，同比名义增长 17.3%，增速比 1-3 月份回落 0.3 个百分点，增速已连降 7 个月。从环比速度看，4 月份固定资产投资(不含农户)增长 1.17%。房地产投资的持续低迷则抑制了整体投资增速的增长，房地产开发投资增速年内下行压力仍然较大。

  从金融数据看，4 月末，广义货币(M2)余额 116.88 万亿元，同比增长 13.2%，比上月末高 1.1 个百分点，比去年同期低 2.9 个百分点。4 月人民币存款减少 6546 亿元，存款余额同比增速延续了前几个月的下滑趋势，仅为 10.9%，这创下了多年来的最低增速。4月份信贷投放进一步放缓，一方面是受存款下降约束，另一方面也显示经济下行压力明显，结合社会融资规模同步放缓的态势来看，企业整体融资需求有放缓的迹象。