第一太平戴维斯：前三季度房地产市场疲态未改

  10月21日，国家统计局发布今年1-9月全国房地产开发和销售情况，数据显示房地产市场疲态未改。

  房地产开发企业土地购置面积与房屋销售面积的增速减慢。1-9月土地购置面积约为2.40亿平方米，较去年同期的2.52亿平方米减少4.6%，较今年1-8月减少3.2%。部分城市的政府部门为避免加剧供应过剩情况，仅向市场释放极少地块。对成功投入市场非核心地块的竞争有所缓和。

  1-9月房屋销售面积累计约7.71亿平方米，较去年同期减少8.6%。 而1-8月的同比跌幅为8.3%，表明房屋销售持续走弱。

  1-9月已竣工面积同比增幅为7.2%，在1-8月同比增幅(6.7%)的基础上略有提高。房屋新开工面积及销售均价也有改善迹象，但均不及去年同期水平。   

图2：房地产开发投资情况（按物业类型划分, 年初至今同比增速）， 2008年1月–2014年9月

  尽管办公楼市场供过于求，1-9月房地产开发投资情况有所改善。数据显示，1-9月办公楼开发投资同比增加22.8%，明显高于1-8月的同比增幅(18.7%)。其他类型物业的开发投资增速缓慢。其中，商业营业用房1-9月的投资增速在1-8月基础上回落0.2个百分点，目前在22.8%。

  图3：房屋新开工面积 (按物业类型划分， 年初至今同比增速)，2012年1月–2014年9月  

  尽管年初房屋新开工情况平淡，但已逐渐改善。然而将同比涨幅扭负为正的只有办公楼领域。新开工面积自6月起实现正增长，1-9月同比增幅为15.4%，较1-8月增加4.7个百分点。商业营业用房新开工规模与去年同期持平，9月末达到1.83亿平方米。

  尽管各地政府积极出台楼市刺激措施，然而1-9月全国商品住宅销售面积同比继续下跌，跌幅较1-8月下跌0.3个百分点至10.3%。仅商业营业用房销售面积实现增长，同比涨幅为7.0%，销售面积共计约5,470万平方米。

  展望

  年初至今，全国房地产市场并不乐观，三四线城市供过于求，负债率较高的小型房地产开发企业融资实属不易。相对而言，得益于人口迁移及城市化进程的加快，一线城市的供求情况维持良好。市场依然看好城镇化带来的利好，城市化或将更利于重要商业中心和城市的发展。

  尽管今年楼市实属不易，然而长期来看，发展势头放慢将有利于市场更稳健发展，包括促进行业整合、提高开发商投资的谨慎度，以及发展服务业与国内消费从而实现经济再平衡。