中房研协热点报：降息了，房企的生存依然不乐观

  近期可以上头条且与房地产有关的就是央行降息和绿城股权之争两个新闻了。这两个貌似风马牛不相及的事其发生和发展也透露出房地产发展的一些动向。

  先说绿城集团的股权之争。事件的大致脉络目前已经基本清楚了，在楼市调控政策转向的前夕，绿城集团遭遇销售困境，面临巨大的现金流压力，被迫卖股求生。先是项目层面的转让合作，与孙宏斌的融创成立融绿公司，其后更是直接转让绿城的股权给融创，孙宏斌入主绿城。

  天有不测风云，绿城卖股之后，历时十年之久的房地产调控政策开始转向，限购、限贷、限价、限外等紧缩政策逐步瓦解，进而中央和地方两个层面开始推出系列稳定住房消费的措施，包括央行930信贷新政，公积金新政，各地的购房补贴，购房入户等。

  政策暖风不断吹来，房地产市场也发生了一些微妙的变化。对于绿城而言，在融创团队入驻之后，其业绩发生翻天覆地的变化。虽然孙只接手绿城短短百日，但销售额已经超过此前半年的业绩，绿城的现金流压力缓解，生存局面大大改观。孙同时大刀阔斧对绿城的业绩进行了一些调整，使得绿城的现金流步入正规，经营的系统性风险下降。这都是融创的介入对绿城的改变。应该讲成绩斐然，局面豁然开朗，虽然绿城的基因有了一些改变，但绿城能够活下来才是王道。

  至于后来宋卫平为什么在股权交割的关键点前又突然反悔不卖了，是孙宏斌的经营出现了问题，还是宋卫平觉得买亏了，从而反悔了不守信用，这些狗血剧情暂不做讨论，我们更应关注在市场基本面发生变化的情况下，开发企业的生存状况到底如何。

  绿城事件的发生恰恰是在政策市场发生急剧变化的节骨眼上，企业如何生存适应发展的集中体现。过去房地产企业躺着就可以赚钱，只要拿了地，贷了款，就可以包赚不赔，宽松的市场环境和融资条件也造就了数量众多、水平参差不齐的企业格局，甚至包括很多奇葩公司。绿城虽不是奇葩，也是个例，宋卫平对产品品质不计成本的极端追求，在顺境中是地产人对产品的追求，令人尊敬和景仰，但在逆势条件下，产品成本高又缺乏灵活的市场策略，如果还一味坚持所谓的情怀和理想，必然会遭到市场的打击，企业生存都不保，何来发展和品质？

  再看央行降息事件。现在各种稳定住房消费的政策来了，不但有房地产行业本身的救市，连基准利率都下调了0.4个百分点。房地产市场是不是又开始好转了呢，开发企业是不是又可以躺着把钱赚了？我看未必。

  从宏观面上看，央行比预期更快幅度更大的降息，说明了宏观经济出现了较大困难，必须通过降息来降低社会融资成本，刺激投资增长。而房地产投资今年前10个月增幅回落非常明显，是宏观经济增速回落的重要原因之一。降息不是为了救房地产，但房地产增速的回落和低迷是客观存在的。

  降息固然能在短期内降低开发企业和购房者的融资成本，给房地产市场提供消费动力，但我们依然要着眼于中长期的融资规模和库存问题。行业内有销售窗口期的说法，就是市场的快速去化期是有时限的，企业要取得好成绩，就快速反应，抓住时机。降息可以带来又一个窗口期，但不要忽视，银行的可贷资金规模是有限的，而这次不对称降息，对银行而言是利空，银行的利差减小，其放贷的动力下降。这个窗口期并不长，不会为房地产销售的持续增长提供支持。有一种说法，降息后社会融资成本不降反升。银行惜贷可能更加突出，而社会化融资渠道成本依然居高不下，这是中国经济结构所决定的。

  另一方面，目前房地产主要面临的问题是高库存，同时存在的是居民房屋的高自有率。在一个以自住消费占绝大多数的市场里，需求的扩大与否具有刚性，不会因为外部政策的变化，或者融资成本的微小变动就会出现巨大变化。高库存客观存在，相对悲观的预期下，投资资金不会贸然进入，国家其实也并不希望房地产再次沦为投机品。这种需求格局下，高库存会因为降息所带来的有限成本降低而出现下降吗，恐怕没有这么乐观。房地产企业对降息的反应应该更加谨慎，不宜盲目乐观，更不能就此涨价，否则很可能给其他企业抬轿子。

  结合降息政策，再看绿城股权之争。融创出手马上改变绿城的经营局面，宋卫平反悔，决意再次入主绿城，这是一次地产并购的闹剧，也生动说明了房地产企业在日益复杂的市场环境下，面临越来越大的不确定性。企业的经营，以市场为导向，还是以产品为导向，孰优孰劣自有市场来裁决，但任何走极端的行为都会面临市场淘汰的危险。市场好的时候可以追求产品的极致，市场差的时候就要看重现金流的健康。

  孙宏斌领先的融创，则是一个以市场为导向的公司，强调现金流、营销手段运用纯熟，快速去化，不计手段的完成销售。产品品质各有说辞，但孙宏斌的逆境生存能力堪称一绝，这一点宋卫平应该是比不上的。孙经历了顺驰的辉煌与幻灭，能够凭借融创东山再起，这也是他能够在当前的市场环境下能够越活越好的原因。

  也许只有经历了市场血与火的锤炼，企业才能更好的适应环境。但并不是所有的企业都能完成这一轮回。企业领导人的基因往往决定了企业的生存发展模式。降息了，对开发企业而言并非万事大吉，更大的考验还在后面。未来开发企业的兼并重组不可避免，这是大的政策环境、市场环境、发展格局所决定的。

  (本文来源：北京中房研协技术服务有限公司 研究中心 副总监 回建强)